政策推動(dòng)良性循環(huán) 房地產(chǎn)“三穩(wěn)”可期

　　近日，房企陸續(xù)發(fā)布今年前兩月的銷售數(shù)據(jù)。中指研究院報(bào)告顯示，2022年1~2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。

　　面對(duì)行業(yè)困境，政策端繼續(xù)釋放暖意。今年的《政府工作報(bào)告》中關(guān)于對(duì)合理住房需求的支持，被看作是《政府工作報(bào)告》中對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域表述的亮點(diǎn)。文件提到，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　穩(wěn)定的頂層設(shè)計(jì)下，各地“因城施策”從購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整首付比例、降低利率等多方面激發(fā)購(gòu)房需求。在持續(xù)的政策推動(dòng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回暖。

　　貝殼研究院報(bào)告指出，今年2月，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，市場(chǎng)的實(shí)際修復(fù)力度十分明顯。價(jià)格方面，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市也止跌轉(zhuǎn)漲。

　　拿地規(guī)模同比降六成

　　剛剛過(guò)去的2月份，由于春節(jié)期間市場(chǎng)遇冷，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降。具體來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅再擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。

　　實(shí)際上，自2021年下半年以來(lái)，伴隨著購(gòu)房信貸收緊等政策影響，全國(guó)樓市急速降溫。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2021年7月開始，百?gòu)?qiáng)房企銷售額已連續(xù)8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，連續(xù)4個(gè)月同比降幅在35%以上。

　　在銷售低迷以及償債壓力下，多數(shù)房企尤其是民營(yíng)房企紛紛縮減土地投資。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前兩月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗指出，房企拿地投資分化已十分明顯，從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企占據(jù)半數(shù)席位，已是當(dāng)前土地市場(chǎng)絕對(duì)主力。以綠城、華潤(rùn)、濱江等為代表的全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局。

　　從新增貨值來(lái)看，1-2月綠城中國(guó)控股有限公司(3900.HK，以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”)、 北京興創(chuàng)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京興創(chuàng)投資”)和華潤(rùn)置地有限公司(1109.HK，以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”)位居前三。其中，綠城中國(guó)在2月份的北京土拍中斬獲3宗地塊，拿地金額98億元，累計(jì)新增貨值392億元。緊隨其后的是北京興創(chuàng)投資、華潤(rùn)置地，累計(jì)新增貨值分別為254億元和222億元。

　　對(duì)于2022年全年的土地市場(chǎng)，克而瑞分析認(rèn)為，今年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　地產(chǎn)并購(gòu)融資加速落地

　　房企銷售業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，仍面臨較大的償債壓力。從歷年房企融資來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，年初融資規(guī)模相對(duì)較高。但今年由于大部分房企融資受限，2022年1~2月，行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒(méi)有迎來(lái)明顯改觀，遠(yuǎn)低于歷史同期。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月房企融資總額為792.2億元，相比去年同期的2664.6億元下降70.3%，環(huán)比下降16.6%。單月融資規(guī)模同比已連續(xù)11個(gè)月下降。

　　進(jìn)入2月份，房企債券發(fā)行規(guī)模繼續(xù)下滑，特別是海外債發(fā)行規(guī)模降幅較大，內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模僅15.8億元，環(huán)比下降83.46%，相較去年2月的290.89億元，同比下降94.57%。

　　2022年仍然是房企償債的高峰之年。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億，接下來(lái)的3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)千億。

　　實(shí)際上，近段時(shí)間以來(lái)，中高信用房企合理的融資需求正在逐步得到滿足，銀行和金融機(jī)構(gòu)正采取多種方式支持房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)融資需求。據(jù)了解，近期已有招商銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行等多家銀行接連在房地產(chǎn)并購(gòu)服務(wù)方面有所動(dòng)作，包括發(fā)行房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券、與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議等。

　　在銀行發(fā)力支持的背景下，多家房企也先后試水并購(gòu)債，發(fā)行并購(gòu)相關(guān)票據(jù)。今年1月以來(lái)，招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)地產(chǎn)等房企先后發(fā)行并購(gòu)主題債券。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房企發(fā)行并購(gòu)債融資38.2億元，計(jì)劃發(fā)行15億元；銀行提供并購(gòu)貸款融資額度770億元、發(fā)行并購(gòu)債50億元，計(jì)劃發(fā)行100億元。房地產(chǎn)行業(yè)共獲并購(gòu)類融資近千億元。房企參與收并購(gòu)的積極性預(yù)計(jì)將有所提升。

　　3月1日，碧桂園控股有限公司(2007.HK，以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為50億元的中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。公告還顯示，本次為碧桂園首次于交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)中期票據(jù)。分析人士認(rèn)為，作為民營(yíng)房企中少數(shù)幾家允許申報(bào)的企業(yè)，本次碧桂園在交易商協(xié)會(huì)突破性的獲批體現(xiàn)了監(jiān)管層面對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持意向。

　　“穩(wěn)”市場(chǎng)信號(hào)持續(xù)釋放

　　近年來(lái)，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，“房住不炒”定位成為社會(huì)共識(shí)。今年的《政府工作報(bào)告》指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制同時(shí)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求成為今年的重點(diǎn)工作。

　　3月4日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，提出合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。

　　此外，全國(guó)性商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整、并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策出臺(tái)，也在進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。國(guó)盛證券預(yù)測(cè)：“政策底已經(jīng)顯現(xiàn)?！?/p>

　　而在需求端的政策松動(dòng)則更為直接。目前已有多地出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的放松政策，幫助滿足居民合理住房需求。比如近期浙江、南寧、菏澤等14省市涉及公積金貸款放松、下調(diào)最低首付比例至兩成等房地產(chǎn)紓困政策落地。

　　3月1日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，為限購(gòu)、限貸政策“松綁”?！锻ㄖ诽岢?，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)房貸利率；二套房貸利率也釋放了更大的松動(dòng)，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

　　對(duì)此，國(guó)泰君安證券指出，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的風(fēng)險(xiǎn)不單是房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，而是升級(jí)至需求下行的風(fēng)險(xiǎn)。相比于近期各城市以加大銀行信貸投放力度為主的放松，鄭州此次調(diào)整可謂全方位寬松，作為省會(huì)城市有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

　　在持續(xù)的政策推動(dòng)下，此前低迷的樓市逐步進(jìn)入回暖通道。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年2月，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%。若拋開春節(jié)假期的因素，2月7日至2月28日，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房日均成交較1月日均水平增長(zhǎng)約40%，較去年12月日均水平增長(zhǎng)約10%。

　　交易量的回暖也帶動(dòng)價(jià)格止跌，該機(jī)構(gòu)指出，今年2月，50個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來(lái)連續(xù)環(huán)比下跌的走勢(shì)。其中，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市止跌轉(zhuǎn)漲。

　　全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)重要穩(wěn)定器的房地產(chǎn)行業(yè)，要在保障群眾住房需求的同時(shí)，推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面要改變過(guò)去的傳統(tǒng)模式，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，推進(jìn)市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展；另一方面，要在“房住不炒”定位下，繼續(xù)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理需求，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

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