樓市價(jià)跌量不增 激活二手房或成穩(wěn)定“利器”

有別于以往的“抑制”“投機(jī)”“調(diào)控”等詞匯，2015年的政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的表述變?yōu)椤胺€(wěn)定”“支持”“促進(jìn)”，此種變化被市場解讀為今年的房地產(chǎn)定調(diào)是相對平穩(wěn)和理性的。

一向?qū)φ呙舾械亩址渴袌鼋谝渤霈F(xiàn)了“價(jià)穩(wěn)量增”的趨勢?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者近日走訪北京各大二手房中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，雖然價(jià)格未有明顯變化，但咨詢量、交易量均有明顯提升。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，參考國際通行的做法，激活二手房市場，增加存量房的入市，是房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)理性的重要手段。不過，目前較高的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過高仍是降低二手房交易活躍度的關(guān)鍵所在。

樓市回暖

“政府工作報(bào)告公布后，咨詢的、看房的比之前明顯增多。”北京的曹先生告訴記者，“目前還沒有加價(jià)的打算，我在中介那里已經(jīng)放了半年多了，幾個(gè)月前，房價(jià)還處于下降階段，而且咨詢的人也不多，現(xiàn)在以原來的價(jià)格能盡快出售就不錯(cuò)了?！?/p>

在記者接觸的多個(gè)二手房業(yè)主之中，有曹先生類似看法的占大多數(shù)。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，今年2月份市場交易情況顯著好于去年，二手房網(wǎng)簽總量為8672套，環(huán)比下降31.9%，但同比上漲57.9%，當(dāng)月的單日平均成交量超過了412套。不過，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有15天左右的滯后。

實(shí)際上，根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后，北京市的新建商品房以及二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)回彈。“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場有所回暖，但這種回暖較為平穩(wěn)，成交量有所回升，成交均價(jià)則并未大幅上漲?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭分析認(rèn)為，2014年全年二手住宅成交價(jià)格整體呈現(xiàn)由高到低的發(fā)展態(tài)勢，但全年均價(jià)仍比2013年上漲了7.1%，達(dá)到34570元/平方米。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受記者采訪時(shí)表示：“2015年北京二手房市場將呈現(xiàn)‘量增價(jià)穩(wěn)’的態(tài)勢。從現(xiàn)在市場情況來看，首次置業(yè)的人群前些年已經(jīng)消化得差不多了，真正有活力的還是改善型住房需求，這類需求的特點(diǎn)是一買一賣，相對來講能釋放一些中小戶型的房源。再加上‘9·30’政策、降息、降存準(zhǔn)、提高公積金貸款額度等政策，對于激活市場也有一定的作用，這就是量增的原因?！?/p>

有關(guān)公眾關(guān)注的房地產(chǎn)市場價(jià)格問題。胡景暉分析認(rèn)為，與過去賣方主導(dǎo)的單邊市場相比，現(xiàn)在越來越向均衡市場轉(zhuǎn)化，更多的主動(dòng)權(quán)掌握在買家手里，買家的議價(jià)空間加大，再加上上述供求關(guān)系的變化，價(jià)格企穩(wěn)也就順理成章了。

降稅激活市場

“穩(wěn)定住房消費(fèi)；堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是今年政府工作報(bào)告中對于未來房地產(chǎn)市場的表述。

“從政府的一些專題會(huì)議之后就看得很清楚了，首先政府要做的是盡責(zé)的托底，把保障性住房的有效供給盡可能地提供出來。而商品房的房價(jià)問題就不是核心指標(biāo)了，要市場更好地起作用，在公平競爭的環(huán)境下，優(yōu)化配置問題。這次政府工作報(bào)告里非常明確地強(qiáng)調(diào)，從棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)危房改造等切入，政府該做的是用公共資源托底。這樣低收入階層、夾心層住有所居的問題幾年內(nèi)有望基本解決?！比珖f(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康對記者表示，所以，政府工作報(bào)告通篇不講調(diào)控，并不意味著政府沒有調(diào)控之責(zé)，但是政府在通盤的管理之中更理性了。

保障軌和市場軌一起考慮，賈康將其稱為“雙軌”統(tǒng)籌，“保障軌托好了，那么市場軌更多地讓市場起作用，政府創(chuàng)造一個(gè)公平競爭的環(huán)境，給出一些必要的引導(dǎo)，而且特別重要的是要推進(jìn)適應(yīng)長期發(fā)展的制度建設(shè)，推動(dòng)相關(guān)的改革?！闭ぷ鲌?bào)告之所以沒有提及要加強(qiáng)房產(chǎn)稅立法，賈康認(rèn)為，可能是跟當(dāng)前的房地產(chǎn)態(tài)勢有關(guān)，要引導(dǎo)預(yù)期，但是另外政府預(yù)算報(bào)告也說了，要配合立法工作，所以在原來的軌道上，還是鎖定了一個(gè)制度建設(shè)目標(biāo)。

與賈康的觀點(diǎn)類似，胡景暉分析表示：“從中央的整體思路來看，態(tài)度比較明確，就是托底，不讓形勢更糟糕。房地產(chǎn)本身是在一個(gè)降溫的過程中，不可能像2008年、2009年那樣大規(guī)模救市，只要不發(fā)生很嚴(yán)重的后果而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對金融造成沖擊，不讓銀行形成大量的呆壞賬就可以了，更多地將房地產(chǎn)推向市場?！?/p>

另外，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“去房地產(chǎn)化”、宏觀樓市調(diào)控的“去行政化”、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，再加上反腐力度的加大，已促使市場對于未來幾年樓市的發(fā)展預(yù)期、房地產(chǎn)投資增值預(yù)期產(chǎn)生了一定的變化，消費(fèi)者的購房需求更加理性。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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