改善型購房需求有望獲得進(jìn)一步支持

　　近期，全國多地發(fā)布為房地產(chǎn)市場松綁的調(diào)控政策。政策內(nèi)容主要包括放松限購、限售、限價(jià)、限貸等“四限”措施，調(diào)降房貸首付比例和貸款利率，提供購房補(bǔ)貼等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前調(diào)控背景下，合理改善型購房需求有望獲得進(jìn)一步支持，信貸支持力度有望進(jìn)一步提升，可能的支持方式包括放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，近期全國超過20個(gè)城市先后出臺(tái)放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)政策。其中，南京、蘇州、佛山等城市放松限購、限售政策，蘭州、資陽、昆明等城市放寬首付比例、下調(diào)房貸利率。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月至3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，其中住宅投資20761億元，增長0.7%，但住宅的銷售面積、銷售額分別較2021年同期下降18.6%、25.6%。

　　58同城、安居客發(fā)布的《2022年4月國民安居指數(shù)報(bào)告》也顯示，4月，該機(jī)構(gòu)在全國重點(diǎn)監(jiān)測的65個(gè)城市新房線上均價(jià)為每平方米17530元，環(huán)比下跌0.09%。該機(jī)構(gòu)在全國重點(diǎn)監(jiān)測的65個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)為每平方米16903元，環(huán)比下跌0.10%。一系列數(shù)據(jù)顯示，市場降溫趨勢還未發(fā)生根本性變化。

　　此外，土拍市場低溫延續(xù)，國企和本土房企托底明顯。上海證券研報(bào)顯示，政府性基金收入高點(diǎn)回落，全國住宅土地出讓金和出讓面積2021年首次出現(xiàn)下滑。2021年全國住宅土地出讓金4.85萬億元，同比下滑15.36%，住宅土地出讓面積6.47億平方米，同比下滑31.53%。

　　上海證券5月11日發(fā)布的研報(bào)指出，市場整體承壓，行業(yè)格局已悄然改變。隨著因城施策進(jìn)入深水區(qū)，多地放松調(diào)控政策，同時(shí)樓市調(diào)控放松范圍逐步向蘇州、南京等高能級(jí)城市拓展。地產(chǎn)政策端放松到市場信心修復(fù)仍需一定時(shí)間。

　　合理的改善需求，近期陸續(xù)得到政策支持。4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，除了剛性需求，改善型住房需求也應(yīng)予以支持。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一些城市的放松調(diào)控政策主要聚焦“二孩”“三孩”家庭，對二套房等改善型購房需求予以支持。

　　如四川達(dá)州出臺(tái)政策：符合國家生育政策生育“二孩”“三孩”的家庭，如購買第二套新建商品房，可視為首套房，享受首套房利率，住房公積金貸款額度可提高10萬元。此外，“二孩”“三孩”家庭購買新建商品房住房時(shí)，在市場價(jià)格基礎(chǔ)上給予100元/平方米的優(yōu)惠。

　　江蘇無錫出臺(tái)政策：生育兩個(gè)孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。除新增一個(gè)購房資格，無錫“二孩”“三孩”家庭購房貸款亦享受優(yōu)惠，貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤，且最高貸款額度上調(diào)。

　　另外，長沙新近出臺(tái)的“以租換購”新政也是針對改善型購房需求的一次新破局。

　　5月11日長沙發(fā)布樓市新政，業(yè)主將存量房盤活作為租賃房運(yùn)營不低于10年，即可不納入家庭套數(shù)計(jì)算。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，長沙通過全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，實(shí)現(xiàn)“租購并舉”，盤活存量，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，從近期各項(xiàng)政策來看，購房者合理住房需求，包括合理的改善型需求，將得到更好滿足，這對商品房市場將予以一定的支撐。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬說，在各地因城施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求以及居民剛需、改善型按揭貸款需求將得到有效滿足，這對當(dāng)前化解部分房企流動(dòng)性壓力、提高居民購房意愿、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極作用。

　　光大證券研報(bào)表示，決策層政策路徑清晰明確，后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，各地會(huì)“因城施策”完善政策，房地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復(fù)可期。

　　東方證券5月12日發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，后續(xù)可能的政策發(fā)力方向主要為：需求端更多城市放松限貸限購政策(如降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)) 、降低房貸利率等；供應(yīng)端適度放松預(yù)售資金監(jiān)管或優(yōu)化監(jiān)管形式、釋放部分流動(dòng)性，同時(shí)繼續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目。

　　上海證券研報(bào)顯示，伴隨各地銷售和土拍政策陸續(xù)放松，前期杠桿較低的國企、央企將率先受益，行業(yè)格局面臨重塑，可關(guān)注融資成本低且能在一二線城市持續(xù)拿地的房企。此外，市場壓力增大之下代建市場需求逐步打開，也可關(guān)注相關(guān)標(biāo)的。

　　轉(zhuǎn)自：新華財(cái)經(jīng)

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