寫字樓市場吸納量三年來首次轉(zhuǎn)“正”

2015北京商業(yè)地產(chǎn)將從“增量市場”轉(zhuǎn)入“存量市場”

　　1月20日，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在京發(fā)布2014年第四季度北京零售物業(yè)市場報(bào)告、2014年第四季度北京寫字樓市場報(bào)告以及2014年第三季度北京投資市場報(bào)告。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京各主要商圈預(yù)計(jì)將迎來逾36萬平方米的新增供應(yīng)入市。其中，三里屯商圈將有兩個(gè)位置鄰近的優(yōu)質(zhì)物業(yè)盈科中心與通盈中心計(jì)劃于2015年入市，這將給業(yè)主帶來招商和運(yùn)營方面的挑戰(zhàn)。另外，定位高端的王府中環(huán)也計(jì)劃在2015年開業(yè)，進(jìn)一步提升王府井的商業(yè)格局。高緯環(huán)球預(yù)計(jì)，由于核心商圈供應(yīng)相對(duì)有限，北京的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　2014年第四季度北京寫字樓市場報(bào)告表明，2014年1-10月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3173.7億元，同比增長14.8%；寫字樓開發(fā)投資完成613.5億元，同比增長31%。9月及11月，政府分別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行兩次金融改革，這兩次金融刺激政策的實(shí)施及目前開發(fā)商融資渠道的多元化，無疑將為未來房地產(chǎn)開發(fā)投資市場帶來更多利好的機(jī)會(huì)，同時(shí)穩(wěn)固了投資對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的正拉動(dòng)。

　　高緯環(huán)球報(bào)告認(rèn)為，北京核心商圈新項(xiàng)目入市帶動(dòng)空置率上調(diào)，租金仍繼續(xù)保持穩(wěn)定。2014年第四季度，光華路SOHOII期、亮馬河外交公寓大樓如期入市，拉動(dòng)中央商務(wù)區(qū)和亮馬河兩大核心商圈的空置率小幅提升，分別達(dá)8.53%和8.96%，整體市場空置率上調(diào)兩個(gè)百分點(diǎn)至6.45%。得益于旺盛的市場需求，北京五大核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓平均租金仍繼續(xù)維穩(wěn)，按建筑面積計(jì)算的有效租金為每月每平方米人民幣377.5元（折合每月每使用平方米人民幣544.2元），環(huán)比下降1.31%，同比下降0.57%。

　　同時(shí)，北京核心商圈寫字樓市場吸納量三年來首次為正。2014年北京核心商圈寫字樓市場表現(xiàn)活躍。截至2014年第四季度，核心商圈成交量占北京整體市場成交總量的80%，但多以小面積為主。其中金融業(yè)簽約率繼續(xù)高居榜首，其次為高科技業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)。年凈吸納量僅甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓就高達(dá)35萬平方米，自2012年經(jīng)濟(jì)下行壓力后首次轉(zhuǎn)負(fù)為正。

　　高緯環(huán)球北京商業(yè)部董事陸明銳特別提道，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為北京市場新寵。核心商圈居高不下的市場租金，為租金承受力較弱的企業(yè)帶來不小的壓力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)越的政府扶持政策、人性化服務(wù)辦公平臺(tái)以及具有吸引力的租約，可為企業(yè)租戶選址帶來更多選擇。”

　　同時(shí)，智能化寫字樓租賃模式也正在萌發(fā)。不少開發(fā)商意識(shí)到傳統(tǒng)的寫字樓租賃模式需多元化發(fā)展，如類似商務(wù)中心共用公共辦公場所等。高緯環(huán)球北京分公司總經(jīng)理羅志強(qiáng)認(rèn)為，如何提高辦公空間使用效率，增強(qiáng)辦公室對(duì)企業(yè)雇員的吸引力，并創(chuàng)造更具靈活度的辦公空間，將成為未來開發(fā)商開發(fā)設(shè)計(jì)商務(wù)樓宇的重要考量因素。

　　而對(duì)于2014年第三季度北京投資市場的情況，高緯環(huán)球報(bào)告表明，經(jīng)濟(jì)放緩已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的“新常態(tài)”，2015年也將延續(xù)2014年的走勢。投資依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵因素。穩(wěn)定投資依然會(huì)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的核心，其中基建和房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到積極作用。

　　據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年1月至11月，寫字樓投資完成686.2億元，同比上漲25.2%。商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1037.4億元，同比降低2.3%。目前，開發(fā)商依然面臨融資渠道有限、融資成本高、資金回流較慢的困境，因此，2015年的核心依然是穩(wěn)定現(xiàn)金流、成本控制和提高回款效率。

　　羅志強(qiáng)告訴中國商報(bào)記者：“縱觀2014年，北京依然是眾多地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的首選投資地之一，其市場流動(dòng)性、市場容量及成長性都是投資者所青睞的。穩(wěn)定的租金回報(bào)和不斷增強(qiáng)的消費(fèi)能力都使北京核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為理想的投資對(duì)象?！北本┦袌稣趶脑隽渴袌鲛D(zhuǎn)向存量市場，資金充沛且具備專業(yè)投后運(yùn)營管理和改造能力的投資機(jī)構(gòu)將在市場中挖掘出更多潛在的投資機(jī)會(huì)，例如基匯資本以人民幣57億元收購盈科中心的案例。總體上看，北京房地產(chǎn)投資市場處于詢價(jià)活躍、成交謹(jǐn)慎的投資環(huán)境中。

　　進(jìn)入2015年，由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)處于謹(jǐn)慎觀察期，整體投資環(huán)境依然會(huì)是面臨較緊的資金狀況，買賣雙方仍會(huì)持有不同的價(jià)格預(yù)期，市場環(huán)境依然較為復(fù)雜。同時(shí)，2013年發(fā)布的國務(wù)院對(duì)于國企禁止購置樓堂館所的條文依然會(huì)持續(xù)影響北京市場中具有國企背景的投資者，加之海外房地產(chǎn)投資的快速增長，外資投資者在國內(nèi)市場中的競爭壓力有所減弱。不過，高緯環(huán)球資本市場部執(zhí)行董事李健認(rèn)為，目前北京寫字樓和零售地產(chǎn)核心區(qū)域空置率較低且租金穩(wěn)定，能夠?yàn)闃I(yè)主帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然會(huì)受到投資者的追捧。（本報(bào)首席記者顏菊陽）

來源：中國商報(bào)

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