養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化提速，投資過熱或迎淘汰潮

　　隨著我國老齡化趨勢愈加嚴峻，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化建設(shè)迫在眉睫。

　　去年以來，國家陸續(xù)推出多項養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見。中央財政更在近期下?lián)?4億元服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金，支持吉林、山東等省份的市場化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點工作。

　　政策加碼也一定程度催熱產(chǎn)業(yè)投資，開發(fā)商、險企、養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)等紛紛投身項目建設(shè)大軍，養(yǎng)老地產(chǎn)、老年照料護理產(chǎn)業(yè)以及消費信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托投資基金REITs等金融化產(chǎn)品探索也持續(xù)升溫。

　　但多位業(yè)內(nèi)人士指出，與投資熱潮相反的是國內(nèi)養(yǎng)老消費能力目前尚未形成氣候，未來五年或有部分盲目進場的公司瀕臨倒閉；而對于產(chǎn)業(yè)鏈公司來說，完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本運作的結(jié)構(gòu)設(shè)計是現(xiàn)階段最需要重視的問題。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新走熱

　　國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)峰會近日在上海召開，會上提出我國60歲以上老年人至2020年將超過2.6億的規(guī)模，占全國總?cè)丝诘?8%以上。而在去年9月，國務(wù)院已連續(xù)下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》、《關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》；明確提出到2020年要全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前已有哪些產(chǎn)品形態(tài)？在政策的持續(xù)加碼刺激下，大批企業(yè)先行搶跑。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)是目前較成規(guī)模的產(chǎn)品形態(tài)，主力軍則為地產(chǎn)開發(fā)商和險企。萬科000002.SZ、綠城便在上述會議中分別展示了鄰里式、學(xué)院式為風(fēng)格的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。浙江萬科南都房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉肖向《第一財經(jīng)日報》介紹，僅杭州萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)就包括綜合養(yǎng)老社區(qū)、小型養(yǎng)老公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、專業(yè)護理機構(gòu)和養(yǎng)老培訓(xùn)機構(gòu)等。此外，險企涉水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則如泰康人壽，推出有保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃，跨界涉足醫(yī)養(yǎng)社區(qū)模式。

　　金融化方向的產(chǎn)品探索，正成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年來的另一趨勢。中信信托此前便針對機構(gòu)投資者，推出有首期規(guī)模在10億元至50億元的健康產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品。而在中信信托年內(nèi)欲推進落地的消費信托產(chǎn)品架構(gòu)中，養(yǎng)生養(yǎng)老和醫(yī)療健康也都在目標覆蓋領(lǐng)域之中。根據(jù)規(guī)劃，消費信托產(chǎn)品中除享有保證金部分的資本增值收益外，還將享有保證金外余下資金的消費權(quán)益增值收益。

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)若要發(fā)展成熟，必須將產(chǎn)品定位從服務(wù)產(chǎn)品向金融產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；若還依靠融資成本來決定自身商業(yè)模式，未來會死得很慘?！甭?lián)合國工業(yè)發(fā)展組織中國投資促進辦事處首席代表羅響強調(diào)，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要將投資、管理、運營三權(quán)分離。

　　羅響同時表示，在中國做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須要先完成資本運作的架構(gòu)設(shè)計，再去考慮后面的融資、管理等問題。比如，在還沒有產(chǎn)生收益的階段，應(yīng)意識到只有通過頻繁股權(quán)交易才能產(chǎn)生價值；而在落地經(jīng)營三年及更長時間后則應(yīng)大力推進資產(chǎn)證券化，貼合資產(chǎn)輕量化、證券化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，比如以養(yǎng)老地產(chǎn)租賃合同、會員制收費模式等資產(chǎn)為基礎(chǔ)做成信托產(chǎn)品、發(fā)行企業(yè)債券等。

　　然而在會議期間，有行業(yè)公司人士透露稱業(yè)內(nèi)其實已有探索養(yǎng)老地產(chǎn)REITs之意，仍需等待合適時機落地，但時間不會太久。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士則對資產(chǎn)證券化的時機表示了異議。上海群業(yè)咨詢總經(jīng)理郭玉群便向本報介紹，美國資本市場針對養(yǎng)老服務(wù)已有三大板塊上市公司，健康照護設(shè)施服務(wù)REITs市值已有約810億美元規(guī)模，“若在國內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)REITs，此時更大的問題還來自于目前概念化的項目太多，實際落地執(zhí)行的太少；產(chǎn)業(yè)鏈很長但又存在太多空白”。

　　市場需求仍冷

　　然而與社會資本日漸高漲的熱情相反的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需求并未如期爆發(fā)。

　　以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，劉肖向本報透露，杭州萬科上述養(yǎng)老項目目前入住率很高，但從客戶需求及結(jié)構(gòu)分布來看，目前仍處于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“青銅時代”，即購買需求多是子女為父母購房，并體現(xiàn)為追求資產(chǎn)奢華，但服務(wù)需求節(jié)約的特點，“70%高凈值人群目前正處于40~60歲，伴隨這群人逐步老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代將有望在2035年左右到來”。

　　郭玉群表示由于產(chǎn)業(yè)投資早于消費能力崛起前進入市場，未來五年內(nèi)或有一批養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司瀕臨倒閉。加大創(chuàng)新模式探索，被其認為是有效的避險途徑，“尋找產(chǎn)業(yè)內(nèi)的剛需，在這條很長的產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮自身專精化優(yōu)勢，或在產(chǎn)業(yè)鏈橫切面上做特色的資產(chǎn)組合，都是可以嘗試的創(chuàng)新思路”。

來源：第一財經(jīng)日報

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