全國樓市下行特征明顯“以價換量”或成必然選擇

　　“最近一些業(yè)主著急了，天天上門催我們盡快把他們的房子買掉，議價空間也明顯擴大，現(xiàn)在這個時候，大多數(shù)業(yè)主寧可少賺也不愿意像之前那樣死扛?！北本┦谐枀^(qū)一位麥田地產(chǎn)分店長對記者說。

　　二手房業(yè)主們急著賣房變現(xiàn)的心態(tài)與今年以來全國樓市的持續(xù)降溫有關(guān)。國家統(tǒng)計局于7月18日公布6月份全國70個大中城市房價指數(shù)變動情況顯示，近8成城市出現(xiàn)了房價環(huán)比下跌，全國樓市整體降溫的幅度已遠遠超乎預期。

　　與此同時，盡管有不少城市接連出臺了松綁或取消限購的措施，但對市場成交量反彈的作用卻十分有限。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受《中國建設(shè)報?中國住房》記者采訪時也表示，從市場反饋情況來看，在部分存量偏大的城市，限購政策的調(diào)整幾乎沒有效果。

　　全國樓市下行特征明顯

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增加到55個，創(chuàng)下30個月以來的新高。二手住宅價格環(huán)比下降的城市也增加到52個。自2011年1月開始統(tǒng)計，此次為70大中城市房價數(shù)據(jù)下跌范圍最大的一次。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走勢來看，行業(yè)依然處于下行通道，且累計同比增速逐月下降。再從市場銷售情況來看，上半年，全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個百分點，但整個上半年均處于下滑區(qū)間。

　　“據(jù)初步測算，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，環(huán)比下降的城市個數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢；從漲跌幅看，70個大中城市中，新建商品住宅價格最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%；二手住宅價格最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

　　“從6月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看，最大的特征是房價漲幅明顯放緩，房價環(huán)比下降城市數(shù)量明顯增多。6月份已經(jīng)沒有一個城市房價同比上漲超過10%，即使是房價較為堅挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴躍進接受本報記者采訪時表示。

　　目前的市場狀況和庫存壓力有很大的關(guān)系。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%。庫存再創(chuàng)歷史新高。同時，這35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也表明了庫存壓力。6月末，全國商品住宅待售面積同比增長25%，較5月末增幅繼續(xù)上升。

　　“以價換量”或成必然選擇

　　在市場越來越顯疲軟的上述背景下，“限購”是否可以松綁甚至取消、如何松綁，松綁后能否提振樓市等話題正引發(fā)市場廣泛熱議。

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計，當前，除呼和浩特、濟南和南昌等城市明確暫?！跋拶彙闭咄?，多個地方也已開始采取各種“靈活”手段進行自我調(diào)節(jié)。如南寧、寧波、無錫、?？?、鄭州、沈陽、杭州蕭山、佛山、東莞、銅陵等城市均以不同形式對當?shù)氐南拶徴哌M行松綁。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前表示，今年中央層面不會對房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策；各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系。但全國中心城市不應無底線、無條件地放松限購。

　　“一旦取消購房資格限制，短期內(nèi)或許沒有大量人口買房，但在房價預期上漲時，需求便會涌入市場，這違背了抑制投資投機性需求、保證合理購房需求的調(diào)控初衷。”秦虹說。

　　“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，三季度的房地產(chǎn)市場交易量可能仍然會維持當前比較低迷的狀態(tài)?！敝袊慨a(chǎn)信息集團研究員陳開朝接受記者采訪時表示。

　　對此，張宏偉建議，三季度，開發(fā)企業(yè)仍要堅持“跑量”的基本原則，加大促銷力度，“千方百計消化庫存”。尤其是上市房企，由于6月份半年報“搶收”不力，三季度在銀行信貸緊縮的市場背景下，勢必同樣難以實現(xiàn)成交量的快速回升，順應市場、主動降價并一步到位或成必然選擇。

來源：中國建設(shè)報

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