產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展新機(jī)遇

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前中國(guó)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)在未來10至20年占據(jù)重要的位置，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大有發(fā)展空間。從政策角度來看，中央明確肯定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來將扮演重要角色，所以，無論是地方政府還是區(qū)域開發(fā)商都會(huì)大力支持。伴隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身的逐步成熟與國(guó)內(nèi)城市的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出較快的發(fā)展。

　　當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣迫使絕大多數(shù)房企開始放緩擴(kuò)張步伐，尋求多元化轉(zhuǎn)型。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一概念漸漸被更多的人所熟知。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)新概念，它所指的是整合資源、承載與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)形態(tài)，是一種將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面發(fā)展有機(jī)結(jié)合，并相互促進(jìn)的新商業(yè)模式。

　　美好的發(fā)展前景

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅可以整合產(chǎn)業(yè)群、提升產(chǎn)業(yè)效率、孵化新興產(chǎn)業(yè)，而且能有效地實(shí)現(xiàn)城市資源的市場(chǎng)化配置，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展，更能有效促進(jìn)城市功能的完善，提升土地價(jià)值和城市價(jià)值，對(duì)一個(gè)地區(qū)及產(chǎn)業(yè)來說，都大有裨益。

　　美國(guó)硅谷、英國(guó)劍橋以及臺(tái)灣新竹工業(yè)園，可以稱得上是在國(guó)際上享譽(yù)盛名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)。依托著高科技企業(yè)的入駐以及人才培養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈條上的全方位搭建，園區(qū)為整個(gè)城市作出的貢獻(xiàn)不容小視。在國(guó)內(nèi)，成都青羊工業(yè)園、天府新城工業(yè)園、河北固安工業(yè)園，也是地產(chǎn)人士比較認(rèn)可的項(xiàng)目，對(duì)引進(jìn)外資、促進(jìn)工業(yè)發(fā)展、解決就業(yè)、擴(kuò)大出口有著積極意義。

　　一位在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)工作多年的人士告訴記者，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)用PPP模式，即政府囿于資金、風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)性和地方債務(wù)等原因，將這樣一個(gè)區(qū)域開發(fā)打包交給一個(gè)專業(yè)的開發(fā)公司來做。而依賴著地方政府及國(guó)家政策在工業(yè)園區(qū)內(nèi)部提供有針對(duì)性的金融服務(wù)和稅收優(yōu)惠措施，如果各個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠自覺地進(jìn)行串聯(lián)，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，就能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大效應(yīng)。

　　遭遇尷尬的排行榜

　　不過，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前所處現(xiàn)狀還比較尷尬。去年年底，曾有權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了一次排名，引人關(guān)注的并不是榜單內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而是缺失的前三甲?！皩?duì)于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，很多偏重于傳統(tǒng)制造業(yè)等。此前雖然有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等說法，但往往很多城市布局過大，沒有聚焦效果，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)一無創(chuàng)新，二無集聚，三無協(xié)同。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，出現(xiàn)這種排行榜空白的原因，主要在于沒有抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心思維。

　　“以產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)”，依舊是很多地產(chǎn)公司根深蒂固的經(jīng)營(yíng)理念。但事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式有很大不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須著眼于與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合程度，在最大程度上能夠真正有效地扶持、引導(dǎo)、孵化產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，普遍的投資回報(bào)期在5至8年左右，主要為土地批租、物業(yè)銷售、租賃以及園區(qū)服務(wù)，所以對(duì)開發(fā)商后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和資金實(shí)力要求較高。此前，由于大部分開發(fā)商并沒有摒棄過去傳統(tǒng)的“賣房”觀念，很難給入駐企業(yè)帶來真正的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，即使是前幾年蜂擁而起的高新區(qū)、軟件園，也和一般的管理無太大差別。上述人士表示，國(guó)內(nèi)的所有開發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展還沒有摸到“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”的門道。加之國(guó)內(nèi)具有創(chuàng)新能力、能占據(jù)產(chǎn)業(yè)高價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的企業(yè)比較少，很難起到帶動(dòng)效應(yīng)。缺少了龍頭企業(yè)，國(guó)內(nèi)類似園區(qū)中各自為政的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，很難產(chǎn)生突出的集群效應(yīng)。

　　新機(jī)遇新挑戰(zhàn)

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，傳統(tǒng)住宅、商住物業(yè)等不景氣，反而給了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)機(jī)會(huì)。從過去很多地方新城來看，雖然此類物業(yè)開發(fā)力度很大，但人口導(dǎo)入速度并沒有預(yù)期的大。一個(gè)很重要的原因是此類區(qū)域缺乏高端產(chǎn)業(yè)，所以很多購房者從交通通達(dá)性和居住便利性角度看，不愿意到此類區(qū)域安居樂業(yè)。而這又會(huì)惡化整個(gè)板塊的市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致空城現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最近之所以如此受追捧，和整個(gè)新型城鎮(zhèn)化下產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的地位重新受重視有關(guān)。隨著住宅等物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)空間收窄，城市運(yùn)營(yíng)成為新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，所以，很多房企愿意進(jìn)入。尤其在工業(yè)地產(chǎn)用地價(jià)格面臨上升的過程中，很多開發(fā)商希望早點(diǎn)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。這樣，包括開發(fā)商資金資源、各類新型產(chǎn)業(yè)、購房者購房支付和各類消費(fèi)，都會(huì)進(jìn)入此類產(chǎn)業(yè)新城中。

　　上述人士也認(rèn)為，目前中國(guó)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型會(huì)在未來10至20年占據(jù)非常重要的位置，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大有發(fā)展空間。從政策角度來看，中央明確肯定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)未來幾十年將扮演重要角色，所以，無論是地方政府還是區(qū)域開發(fā)商都會(huì)大力支持。

　　今年以來，地產(chǎn)巨頭頻頻進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，提高了該行業(yè)發(fā)展的速度與質(zhì)量。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)鏈條的完善和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系的搭建，也在不斷構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)集群。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，伴隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身的逐步成熟與國(guó)內(nèi)城市的不斷發(fā)展，整個(gè)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出較快的發(fā)展。（見習(xí)記者張末冬）

來源：金融時(shí)報(bào)

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