IMF警示全球樓市過熱風(fēng)險，房價高估程度不同

　　國際貨幣基金組織IMF11日發(fā)出預(yù)警，目前許多國家的房價均已遠(yuǎn)超歷史平均水平，各國應(yīng)采取積極行動控制樓市風(fēng)險，防止再次出現(xiàn)毀滅性的樓市危機，威脅全球經(jīng)濟穩(wěn)定。

　　全球房價持續(xù)上升

　　IM　F網(wǎng)站11日公布的信息顯示，在過去一年中，IM　F追蹤的51個國家中，有33個國家的房價在上升。其最新數(shù)據(jù)顯示，全球房價已經(jīng)連續(xù)增長7個季度，目前同比上漲了3.1%。美國、澳大利亞和德國的房價同比均上漲超過5%，英國約上漲4%。在新興市場，房價上升更快。菲律賓房價同比上升了10%，中國上升了9%，巴西上漲了7%。

　　IM　F副主席朱民指出，在一些情況下，房價是在從金融危機后的低谷回升;而另一些情況下，房價卻是延續(xù)了金融危機之前的上漲勢頭。

　　在一些國家，房地產(chǎn)近年來日益成為一種重要的投資手段，成為財富的主要組成部分。美國非金融私人部門的資產(chǎn)中，約有三分之一為房產(chǎn)。大多數(shù)的家庭更愿意擁有房產(chǎn)而非金融資產(chǎn)。在法國，不到四分之一的家庭擁有股票，而超過60%的家庭擁有住房。

　　IM　F認(rèn)為，全球主要央行近年為提振經(jīng)濟普遍將利率降至歷史低位，成為推動房價上升至危險水平的一個重要原因。房價上漲過快已成為全球經(jīng)濟穩(wěn)定的主要威脅。

　　IM　F的研究顯示，過去數(shù)十年中的50次系統(tǒng)性銀行業(yè)危機中，有三分之二在發(fā)生之前都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的破裂。而解決房價崩盤問題的代價是巨大的。以愛爾蘭為例，由于樓市崩盤引發(fā)銀行業(yè)危機，政府不得不花費40%的國內(nèi)生產(chǎn)總值救助銀行業(yè)。

　　但在一些歐洲邊緣國家，房價卻在下降。IM　F的最新數(shù)據(jù)顯示，希臘房價同比下降7%，意大利房價下跌6.6%，西班牙房價下跌5%。印度房價也同比下降了約8%。

　　房價高估程度不同

　　要判斷樓市是否過熱，房價相對于收入和租金的水平是可供衡量的重要指標(biāo)。

　　IM　F的數(shù)據(jù)顯示，相對于收入和租金，大多數(shù)國家的房價仍持續(xù)明顯高于歷史平均水平，例如澳大利亞、比利時、新西蘭、法國、英國、加拿大、挪威和瑞典。這顯示出房價出現(xiàn)被高估的跡象。去年第四季度，加拿大房價相對于收入和租金比長期平均水平分別高出33%和87%。英國房價相對于收入和租金比長期平均水平分別高出27%和38%。

　　在另一些市場，房價在快速上漲，但并未出現(xiàn)明顯被高估的跡象。例如美國，房價相對于收入比長期平均水平低13.4%，房價相對于租金比長期平均水平僅高出2.6%。而房價水平最低的是日本市場，房價相對于收入和租金比長期平均水平分別低41%和38%。德國房價相對于收入和租金均比長期平均水平低出超過10%。

　　有分析指出，僅靠房價相對于收入和租金的水平這一個因素還不足以判斷出房價是否被高估，還需綜合考慮信貸增長速度和家庭負(fù)債狀況等其他關(guān)鍵因素。尤其是信貸增長狀況，大多數(shù)的樓市泡沫形成時都伴隨著信貸快速增長的現(xiàn)象。

　　各國應(yīng)加快應(yīng)對

　　雖然全球房價出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢，但相關(guān)各國在抑制房價方面所取得的進展尚且有限。朱民表示，控制房價上升的政策尚在研究之中，但這不應(yīng)當(dāng)成為不采取行動的理由。

　　IMF11日宣布開辦全球房市觀察網(wǎng)站。該網(wǎng)站將匯總并定期發(fā)布世界各國房市數(shù)據(jù)，跟蹤房市波動周期，發(fā)布全球房價指數(shù)和其他與房市相關(guān)的經(jīng)濟指標(biāo)，將每個季度更新全球樓市的監(jiān)察情況。

　　IMF希望借此增強公眾對該領(lǐng)域的了解，幫助各國政策制定者預(yù)防房市過熱而再度引發(fā)金融危機，并促進房市調(diào)控方面的跨國合作。

　　朱民表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟重要部門，也是經(jīng)濟脆弱性和危機的一個源頭，當(dāng)前全球房市保持復(fù)蘇是一個好現(xiàn)象，但需預(yù)防再次出現(xiàn)不可持續(xù)的快速上漲。但是，發(fā)現(xiàn)房市是否過熱依然“更像一門藝術(shù)而非科學(xué)”，目前的政策工具組合仍需建設(shè)。

　　朱民表示，盡管控制房價的政策工具還很新，但也必須立即開始使用。他提到一些可能的選擇，包括限制抵押貸款的發(fā)放，在發(fā)放風(fēng)險信貸方面對銀行提高資本金要求，對國外房產(chǎn)投資者更多征稅等。同時，綜合使用多種政策，將有助于彌補單項政策的缺陷。

來源：經(jīng)濟參考報

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