房企上半年銷售不佳面臨降價(jià)壓力，6月或放手一搏

　往年被稱為“紅五月”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年的5月有些褪色。中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2014年5月，中國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來(lái)百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌，在此之前，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月。

　　其他的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)同樣給出了類似的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)下的54個(gè)城市，5月住宅簽約套數(shù)比4月略有上漲，但是各類城市表現(xiàn)分化加劇，一線城市成交下滑尤為顯著?！敖衲?月一線城市新建住宅成交面積環(huán)比跌幅為17.0%，較前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%；二線城市成交持續(xù)回升，環(huán)比增長(zhǎng)16.3%，較前四年5月的平均成交水平大增29.5%；三四線城市成交基本持平，環(huán)比微增3.0%，較前四年5月的平均成交水平小幅增長(zhǎng)7.5%?！?0大標(biāo)桿房企合計(jì)年內(nèi)銷售截至5月中旬為18.8萬(wàn)套，銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《5月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，盡管5月份市場(chǎng)成交量趕超4月，但5月的反彈力度并不大，尤其對(duì)比去年同期值，仍顯偏弱?！罢麄€(gè)樓市為看跌情緒所籠罩，導(dǎo)致5月份成交熱度受影響。一線城市成交萎縮更為明顯，這既與一線城市住宅可售量偏低有關(guān)，也與一線城市去年漲幅過(guò)大、體力透支有關(guān)?！?/p>

　　對(duì)于未來(lái)樓市的走勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研究人員也保持著近乎一致的判斷：

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，房企讓利跑量心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于中央層面不可能出臺(tái)救市措施，前段時(shí)間的央行窗口指導(dǎo)效果有限，商業(yè)銀行發(fā)放首套房貸的積極性仍偏弱。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持降溫態(tài)勢(shì)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭則認(rèn)為，以北京市場(chǎng)為例，5月份市場(chǎng)毫無(wú)回暖跡象，盡管供應(yīng)在大量入市，但是幾乎沒(méi)有帶動(dòng)成交，自4月至今，已連續(xù)兩月維持在4000余套，當(dāng)前的成交水平要追溯到2011年底。目前來(lái)看，觀望周期還在繼續(xù)，市場(chǎng)陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。

　　“開(kāi)發(fā)商目前的推盤依然較為緊湊，一方面，與一年前土地集中供應(yīng)有關(guān)，前期的土地供應(yīng)潮迎來(lái)集中上市；另一方面，目前房企面臨的主要難題是銷售壓力大，項(xiàng)目持有成本高。目前國(guó)內(nèi)外的融資環(huán)境均不樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性偏緊銀根緊縮，境外融資成本上升融資額度降低。而當(dāng)前銷售情況不佳，預(yù)期也不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)今年二季度，甚至三季度，開(kāi)發(fā)商可能都要以走量為主，盡快回收資金?！睆埿裾f(shuō)。

　　“小陽(yáng)春”沒(méi)了，“紅五月”遇冷，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷著一次深度調(diào)整。

　　市場(chǎng)下行的趨勢(shì)，現(xiàn)在已經(jīng)很少有人懷疑。不過(guò)，就在剛剛過(guò)去的5月，伴隨市場(chǎng)不斷降溫還有一則新聞引發(fā)了人們的關(guān)注：A股上市公司萊茵置業(yè)和中天城投先后對(duì)各自募投項(xiàng)目的效益進(jìn)行了敏感性分析，其中中天城投稱當(dāng)其項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；萊茵置業(yè)的公告則顯示，依據(jù)其楓郡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

　　市場(chǎng)遇冷、房?jī)r(jià)下跌，首當(dāng)其沖受到影響的無(wú)疑是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，然而5月兩家房地產(chǎn)上市公司傳遞的信息卻似乎在暗示，在價(jià)格波動(dòng)面前，房企似乎扛得住。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受能力卻遠(yuǎn)沒(méi)有這些個(gè)案展現(xiàn)的那么強(qiáng)大。根據(jù)最近今年上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的龍頭房企，營(yíng)業(yè)毛利率都只是在30%左右，凈利潤(rùn)率則在15%上下，對(duì)房?jī)r(jià)下滑幅度的承受力有限。

　　“房企6月可能加大促銷?！睆埓髠ケ硎?，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開(kāi)樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房的銷售情況不容樂(lè)觀?！胺科蟀肽陥?bào)壓力巨大，預(yù)計(jì)在認(rèn)購(gòu)下滑的情況下，房企很快將面臨更為嚴(yán)峻的降價(jià)壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨最后一搏。預(yù)計(jì)全國(guó)6月房企調(diào)整價(jià)格的數(shù)量將明顯增加在部分千億房企都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，正在或者即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化?！保ㄓ浾吡_宇凡 華曄迪）

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