樓市洗牌強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型房企將主導(dǎo)未來市場(chǎng)

　　融創(chuàng)收購(gòu)綠城的傳聞近日終于塵埃落定，這宗行業(yè)最大的并購(gòu)案例成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌成功入主綠城，綠城董事會(huì)主席宋衛(wèi)平也為綠城找到新的接班人表示頗為滿意。

　　融創(chuàng)收購(gòu)綠城震驚了房地產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為標(biāo)桿房企的綠城因?yàn)槭苁袌?chǎng)調(diào)控影響而成為被收購(gòu)對(duì)象讓業(yè)界大跌眼鏡，這也成為地產(chǎn)行業(yè)具有標(biāo)志性和里程碑意義的重大事件。這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)時(shí)代和大洗牌時(shí)代的來臨，在市場(chǎng)大洗牌過程中，一大批房企或?qū)⒈患娌⒅亟M，還有一大批房企將在這一輪市場(chǎng)大洗牌中獲得快速發(fā)展，行業(yè)集中度將獲得進(jìn)一步提升，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面即將形成。

　　融創(chuàng)、九龍倉并列成綠城最大股東

　　近日，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)同時(shí)發(fā)布的公告稱，融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)綠城中國(guó)24．313％股份，交易金額為62．98億港元。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日從融創(chuàng)和綠城方面得到的消息顯示，該筆收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)中國(guó)與九龍倉并列成為綠城中國(guó)最大股東。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌將擔(dān)任綠城中國(guó)非執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席和提名委員會(huì)主席；融創(chuàng)中國(guó)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃書平將擔(dān)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理。

　　此外，綠城中國(guó)董事會(huì)主席宋衛(wèi)平將改任董事會(huì)聯(lián)席主席，并繼續(xù)持有10．473％的綠城中國(guó)股份；綠城中國(guó)董事會(huì)常務(wù)副主席、執(zhí)行董事兼行政總裁壽柏年繼續(xù)持有8．086％的公司股份。兩人作為一致行動(dòng)人將成為綠城中國(guó)第三大股東。

　　作為并列大股東之一，九龍倉對(duì)本次交易持支持態(tài)度。

　　對(duì)于賣掉綠城股份的原因，5月23日，宋衛(wèi)平對(duì)包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)在內(nèi)的媒體記者坦言，現(xiàn)在是房地產(chǎn)最低谷的時(shí)候，他對(duì)房地產(chǎn)業(yè)前景并不看好，這是他選擇放手綠城的最主要原因?！澳壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不適合一般生存能力的企業(yè)生存，綠城對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要求比較高，客戶來源相對(duì)比較小眾，今年四五月的銷售指標(biāo)更是遇到大問題。所以，綠城需要有更強(qiáng)生存能力和戰(zhàn)斗力的人帶領(lǐng)企業(yè)。”

　　宋衛(wèi)平表示，綠城中國(guó)總公司已經(jīng)將品牌使用權(quán)交給上市公司，退出綠城中國(guó)管理層后，他會(huì)專注于綠城的非上市項(xiàng)目，包括養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等，并推出新品牌“藍(lán)城”。他說，藍(lán)城品牌不會(huì)出售，項(xiàng)目要比綠城做得更好。

　　外界如何看待此次并購(gòu)

　　對(duì)于此次并購(gòu)，各界看法不一，而主要焦點(diǎn)則集中在收購(gòu)方融創(chuàng)身上。融創(chuàng)此次收購(gòu)綠城，是否會(huì)對(duì)自身資金造成壓力？

　　近日，穆迪發(fā)表研究報(bào)告下調(diào)融創(chuàng)中國(guó)評(píng)級(jí)為負(fù)面，稱此次融創(chuàng)中國(guó)以約62．98億港元，購(gòu)買綠城24．31％股權(quán)，是次高風(fēng)險(xiǎn)收購(gòu)。穆迪在研究報(bào)告中稱，融創(chuàng)中國(guó)希望未來一至兩個(gè)月完成此次收購(gòu)，但穆迪認(rèn)為收購(gòu)使得融創(chuàng)財(cái)務(wù)靈活度略有下降，因經(jīng)過調(diào)整聯(lián)合控制的公司數(shù)據(jù)后，融創(chuàng)的EBITDA利率覆蓋率約為1．8倍，低于2013年的2．1倍。

　　穆迪在研究報(bào)告中還稱，此次收購(gòu)會(huì)給融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率帶來壓力，預(yù)期其負(fù)債率將由2013年的63．6％升至66％。

　　不過，5月26日花旗針對(duì)融創(chuàng)收購(gòu)綠城一事發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)該宗并購(gòu)案預(yù)期積極。花旗表示，隨著收購(gòu)細(xì)節(jié)公開，該行認(rèn)為有關(guān)收購(gòu)預(yù)期較正面，維持融創(chuàng)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8．28港元。

　　支持花旗做出正面預(yù)期的主要有三個(gè)因素：一是宋衛(wèi)平及壽柏年仍將持有綠城較大股權(quán)，避免公司控股權(quán)出現(xiàn)大變動(dòng)而造成不穩(wěn)定；二是整體作價(jià)可控，人民幣48億元的代價(jià)屬市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，估計(jì)融創(chuàng)在交易完成后6個(gè)月內(nèi)支付；另外，就綠城的財(cái)務(wù)狀況，融創(chuàng)將采用權(quán)益法入賬，以免增加財(cái)務(wù)報(bào)表的復(fù)雜程度。

　　對(duì)于該宗并購(gòu)案，上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在提供給本報(bào)記者的研究報(bào)告中稱，對(duì)于綠城來講，無論通過什么樣的市場(chǎng)手段，只要在市場(chǎng)艱難的時(shí)期可以 “活下去”，那么，這就是起碼的成功。只要渡過當(dāng)前的企業(yè)資金面的危機(jī)，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。

　　對(duì)于九龍倉而言，它不僅可以從并列大股東的身份中獲得豐厚回報(bào)，還可以從此共享綠城在全國(guó)范圍內(nèi)的土地資源、政府資源等。

　　而對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來說，融創(chuàng)過去一段時(shí)期以來，持續(xù)強(qiáng)化并深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等精心篩選的經(jīng)濟(jì)活力區(qū)，進(jìn)一步鞏固了其在蘇南區(qū)域的領(lǐng)先地位，通過與綠城的第一次戰(zhàn)略合作進(jìn)入上海，強(qiáng)化蘇南等區(qū)域，進(jìn)一步完善了其長(zhǎng)三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局。而此次融創(chuàng)二次收購(gòu)綠城股權(quán)，將成為融創(chuàng)一次重大的戰(zhàn)略選擇，也是其實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的重要途徑。

　　市場(chǎng)大洗牌來臨

　　作為業(yè)內(nèi)著名的品牌房企，綠城被并購(gòu)的案例應(yīng)該說最主要是受樓市大環(huán)境的影響而造成的。那么，綠城會(huì)不會(huì)成為推倒行業(yè)多米諾骨牌的第一家企業(yè)呢？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，綠城這樣大型的品牌房企被收購(gòu)，標(biāo)志著市場(chǎng)大洗牌時(shí)代來臨，在市場(chǎng)大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面即將形成。原因如下：第一，房企破產(chǎn)、被收購(gòu)等案例將進(jìn)一步倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤?，收?gòu)方有可能通過此次收購(gòu)贏得下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。第二，收購(gòu)方往往可利用被收購(gòu)方在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備、政府資源，進(jìn)一步深耕既定的區(qū)域市場(chǎng)，這個(gè)過程也有可能促使收購(gòu)方快速在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)成長(zhǎng)發(fā)展。第三，高周轉(zhuǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更加明顯，高周轉(zhuǎn)企業(yè)在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)將通過拿地、收購(gòu)項(xiàng)目等方式表現(xiàn)出來。

　　回顧去年，在“去投資化”的常態(tài)化調(diào)控市場(chǎng)背景下，高速周轉(zhuǎn)“跑量”的房企跑贏了2013年大勢(shì)。從全國(guó)性房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2013年萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績(jī)情況排名居前。

　　進(jìn)入2014年，這些以高周轉(zhuǎn)為特征的大型房企繼續(xù)在土地市場(chǎng)、項(xiàng)目合作與收購(gòu)方面發(fā)揮著其主動(dòng)性作用，因此從這個(gè)角度來講，萬科、恒大、綠地、保利、融創(chuàng)等這些大型房企將主導(dǎo)未來市場(chǎng)的發(fā)展格局。（本報(bào)記者 王松才）

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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