房企資金面已跳升至“緊張”狀態(tài)，未來不容樂觀

　　4月29日，銀監(jiān)會(huì)在2014年第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會(huì)上強(qiáng)調(diào)，接下來銀行業(yè)要加強(qiáng)精細(xì)化管理，進(jìn)一步嚴(yán)防房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸風(fēng)險(xiǎn)。再加上今年以來各類融資渠道緊縮，多數(shù)項(xiàng)目銷售回款困難，導(dǎo)致絕大多數(shù)房企眼前仍然難以打開資金緊張的困局。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院剛剛對(duì)外發(fā)布的《2014年一季度全國房企資金專題報(bào)告》也特別指出，目前全國房企的資金面已跳升至“緊張”狀態(tài)，未來一年的狀況不容樂觀。

　　“從2014年一季度情況來看，全國房企資金狀況變化很大，綜合指標(biāo)由‘偏松’直接跌入‘緊張’，資金形勢堪比2011年，房企面臨的壓力相比之前顯著加大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者采訪時(shí)說。

　　進(jìn)退兩難

　　今年以來，雖然市場上早已悄然掀起打折促銷潮，但從上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看：一季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為3854萬平方米，環(huán)比減少33.8%，同比減少25.0%，成交量復(fù)蘇態(tài)勢弱于預(yù)期。

　　市場低迷的現(xiàn)狀也同樣包括形勢向來較好的一線城市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，北京市純商品房成交金額為501.9億元，與去年同期的810.5億元相比驟降61.47%。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近期發(fā)布的“一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告”顯示：當(dāng)前廣東省房企整體資金狀況明顯不如去年充裕，普遍面臨到位資金增速下滑，資金回籠壓力增大的問題。

　　與房企銷售回款困難形成鮮明對(duì)比的，則是一季度土地市場呈現(xiàn)出亢奮態(tài)勢。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，今年一季度，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與去年同期相比增長83.1%，較2012年同期更是大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754.1億元，相當(dāng)于2013年全年成交額的35%。

　　“自去年以來，許多房企大舉拿地，有些企業(yè)購地支付同比增長幅度甚至達(dá)到200%以上。加之土地溢價(jià)率高，各地地王頻出，造成買地耗資較高?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，這兩大因素直接造成今年以來多數(shù)房企存貨和負(fù)債額的快速上漲。

　　事實(shí)的確如此，記者觀察到，截至4月底，已經(jīng)正式發(fā)布第一季度業(yè)績報(bào)告的126家房企負(fù)債合計(jì)達(dá)2.31萬億元，較去年同期的增長25.07%；存貨合計(jì)也高達(dá)2.01萬億元，較去年同期上漲26.17%。

　　一方面是銷售資金回籠慢，另一方面是拿地成本高，令很多房企進(jìn)退兩難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述已經(jīng)發(fā)布第一季度業(yè)績報(bào)告的126家房企中，凈利潤出現(xiàn)同比下滑的企業(yè)達(dá)到77家，下滑幅度超過100%的有22家。更值得關(guān)注的是，萬科和招商等標(biāo)桿房企也在凈利潤下滑企業(yè)之列。

　　雪上加霜

　　兩難的局面下，銀行持續(xù)收緊房貸可謂是雪上加霜。按照上述銀監(jiān)會(huì)會(huì)議要求，接下來，銀行業(yè)將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分區(qū)域管理。

　　2月份，興業(yè)銀行暫停向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款，隨后部分銀行取消貸款利率優(yōu)惠。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至3月末，全國執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠的城市僅有16個(gè)，其中僅北京有8.8折利率優(yōu)惠，執(zhí)行9折利率優(yōu)惠的城市為11個(gè)，9.5折利率的城市4個(gè)，其他城市基本提至基準(zhǔn)利率或更高，首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國范圍徹底消失。

　　“目前房企資金來源明顯趨緊，未來資金狀況改善困難重重，其走勢已開啟另一段冰凍期?！编嵓t玉介紹稱，一季度全國房企資金到位增速明顯放緩，由去年同比增幅26.5%降至6.6%。

　　其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%，國內(nèi)貸款、自籌資金分別同比增長20.4%，9.6%。相比2013年，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7、66.7、11.7和30.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　除此之外，全國房企海外融資規(guī)模也出現(xiàn)了緊急剎車。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，4月份以來中國房企海外融資額僅14.74億美元，不到3月份的一半，環(huán)比驟降56%?！半S著QE已經(jīng)逐漸開始退出，房企另一扇融資大門將逐漸關(guān)閉，預(yù)計(jì)2014年房企的資金壓力將因此進(jìn)一步提升?！?/p>

　　一位中小型房企負(fù)責(zé)人告訴記者，相比上市房企而言，目前中小房企融資壓力更大，融資環(huán)境更不寬松?！八晕覀儠簳r(shí)根本不會(huì)輕易去拿地?！?/p>

　　“雖然目前存在地方政府救市的可能性，但如果信貸不明顯寬松，全國房企的整體資金狀況從長期來看，依舊難以改善?！睆埓髠ケ硎?。

來源：中國建設(shè)報(bào)

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