首季樓市風(fēng)云圖：市場明顯不均，分化現(xiàn)象凸顯

　　一季度，房地產(chǎn)市場并不平靜。來自權(quán)威部門的判斷，依然是總體平穩(wěn)，但樓市分化呈現(xiàn)延續(xù)態(tài)勢，崩盤之說頻頻出現(xiàn)，限購是否取消爭論不斷……

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)市場再次處于十字路口，走勢牽動(dòng)人心，政策備受矚目。

　　市場分化在延續(xù)　加劇之勢漸顯現(xiàn)

　　盡管國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于一季度房地產(chǎn)市場的最新數(shù)據(jù)尚未公布，但房地產(chǎn)市場分化將呈現(xiàn)延續(xù)態(tài)勢，已成為共識(shí)。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，前２個(gè)月全國新建商品住房價(jià)格環(huán)比下調(diào)的城市，大部分是三四線城市。

　　來自權(quán)威部門對９０個(gè)城市的監(jiān)測結(jié)果顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市商品房累計(jì)可售面積消化周期基本在１０個(gè)月，而三四線城市這一周期更長，個(gè)別城市甚至超過２年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡?！?/p>

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，今年前３個(gè)月，１０家標(biāo)桿房企在一線、二線、三四線城市的購地金額占比分別為６２％、５％和３３％。和去年下半年的占比相比，一線城市購地金額的占比增加了２４個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比下滑了２８個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比微增４個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的分化也日益加劇。張大偉說：“布局在一、二線城市的房企業(yè)績依然上漲，但布局在三四線城市比較多的房企業(yè)績上漲乏力?！?/p>

　　中國社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛表示，樓市分化現(xiàn)象凸顯，反映了房地產(chǎn)市場趨于理性。一方面，由于住房價(jià)格波動(dòng)體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異，也反映出消費(fèi)者更加理性。另一方面，一年多來，國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性，使得市場預(yù)期相對穩(wěn)定，三四線城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)性逐漸被擠出。　

　　樓市崩盤不成立　風(fēng)險(xiǎn)隱憂需警惕

　　杭州個(gè)別樓盤降價(jià)，北京個(gè)別樓盤由精裝修改為毛坯房出售，三四線城市庫存量大，種種現(xiàn)象，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。這是否意味著房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已現(xiàn)，三四線城市面臨崩盤呢？

　　權(quán)威部門認(rèn)為，這些現(xiàn)象還是局部，個(gè)別項(xiàng)目的變化，不能說明拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。以杭州為例，去年以來，供應(yīng)量特別是新區(qū)供應(yīng)量很大，因此開發(fā)商采取降價(jià)促銷，盡快結(jié)清尾盤。

　　陳飛說：“個(gè)別企業(yè)因資金鏈條脆弱，出現(xiàn)降價(jià)銷售甚至出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)、爛尾樓等現(xiàn)象，這是市場體制下行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的正?，F(xiàn)象；房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲恰恰是房地產(chǎn)市場不正常的表現(xiàn)。”

　　他表示，隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》的出臺(tái)，城市體系日趨完善，區(qū)域內(nèi)部城市間一體化的進(jìn)程加快，一體化、同城化趨勢日益明顯，都市圈內(nèi)的三四線城市尚有很大的發(fā)展空間。

　　不過，對于三四線城市存在的樓市風(fēng)險(xiǎn)，受訪各方都表示，應(yīng)高度警惕。

　　來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，營口鲅魚圈區(qū)至少有５０個(gè)樓盤在售，若以每個(gè)樓盤２０萬平方米的建筑面積估算，這里的開發(fā)面積已超過１０００萬平方米，區(qū)域整體出現(xiàn)全面過剩。

　　權(quán)威部門官員說，一些三四線城市前期供應(yīng)量太大，本地居民基本有房子，新移民購買能力較弱，過度透支若干年的供應(yīng)，肯定有風(fēng)險(xiǎn)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為，防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點(diǎn)防范的主要風(fēng)險(xiǎn)。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時(shí)候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會(huì)加劇供給過剩，增加房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　限購松動(dòng)有爭議　分類調(diào)控成共識(shí)

　　對于福建省出臺(tái)新政策，以此松綁樓市的消息，福建省建設(shè)廳日前予以否認(rèn)，稱毫不知情。

　　一季度，由于部分城市房地產(chǎn)市場交易量下滑，限購政策松動(dòng)甚至取消的傳聞，頻頻出現(xiàn)。

　　據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，目前全國有４９個(gè)城市實(shí)施限購政策，其中１５個(gè)地級(jí)城市，３４個(gè)為省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。

　　陳飛認(rèn)為：“限購政策目前在一線城市仍然必要，對于住房庫存量較大、城市人口增加緩慢的城市，可適度減少供應(yīng)量，放松行政管控措施?！?/p>

　　張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了絕對短缺，投資者也逐漸謹(jǐn)慎。放松限購等措施可能會(huì)短期刺激市場回暖，但也可能很快再次出現(xiàn)大跌。

　　盡管限購政策是否退出有爭議，但突出分類調(diào)控，已經(jīng)成為共識(shí)。

　　陳飛說，要根據(jù)各城市住房價(jià)格中長期走勢、住房保有量和人口數(shù)量變動(dòng)以及城市功能實(shí)施分類調(diào)控、因城施策。對于住房供給短缺嚴(yán)重、住房價(jià)格持續(xù)走高的城市，堅(jiān)持限購、增加住房供給。

　　權(quán)威部門官員也表示，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，一方面要督促房價(jià)居高不下、上漲壓力大的城市，增加供應(yīng)，特別是增加普通商品住房供應(yīng)。而房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。另一方面，加大住房保障力度，推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。（記者杜宇）

來源：新華網(wǎng)

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