房企凈利潤率水平接近制造業(yè)，行業(yè)走勢尚不明朗

　　好時(shí)光淡去 房企凈利潤率接近制造業(yè)

　　“這凈利潤率水平已經(jīng)接近我們這的制造業(yè)了?！敝袊y行一位房貸部門人士在看過融創(chuàng)中國財(cái)報(bào)后驚訝地表示。他所說的制造業(yè)主要是指造紙、印刷等行業(yè)。

　　融創(chuàng)中國2013年業(yè)績報(bào)告顯示，公司全年銷售額達(dá)到547.3億元，同比增長53%。更令人稱贊的是，相比兩年前一度高達(dá)104%的凈負(fù)債率，2013年卻下降至69.7%。然而，更值得關(guān)注的是，融創(chuàng)中國2013年?duì)I業(yè)收入為308.4億，溢價(jià)僅34.9億，毛利率為23.3%，凈利潤率為11.3%。融創(chuàng)高層解釋，這是因?yàn)槭召彽木G城項(xiàng)目拖累了集團(tuán)整體毛利率水平。

　　當(dāng)融創(chuàng)中國對(duì)外宣布融創(chuàng)綠城項(xiàng)目的毛利率水平僅為7%時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士甚至懷疑融創(chuàng)的高層可能報(bào)錯(cuò)了數(shù)字。

　　汪孟德沒有接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者進(jìn)一步交流的請(qǐng)求。顯然，融創(chuàng)中國目前不愿意多提及毛利率以及凈利潤率的數(shù)據(jù)。

　　融創(chuàng)中國2013年綜合收益表顯示，融創(chuàng)中國的收入盡管高達(dá)308.4億，但銷售成本卻高達(dá)236.6億。這顯然影響了企業(yè)凈利潤水平。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)對(duì)利潤走低的法寶是高周轉(zhuǎn)，這也是融創(chuàng)中國堅(jiān)持的戰(zhàn)略。聯(lián)昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“在模式上，融創(chuàng)一直堅(jiān)持比較快周轉(zhuǎn)，它比同業(yè)特別是高端物業(yè)的開發(fā)商的開發(fā)銷售速度要快。這與公司管理層從銷售起家和過往風(fēng)格和經(jīng)歷密切相關(guān)。”

　　胡繼中稱，投資者希望融創(chuàng)在負(fù)債和地價(jià)方面控制好一些。融創(chuàng)中國毛利率偏低是事實(shí)，但如果它周轉(zhuǎn)快就可以彌補(bǔ)這方面的缺陷。比如萬科的2013年毛利率只有23.7%，比中海32.5%要低不少，但萬科就是高周轉(zhuǎn)取勝的公司。當(dāng)然市場更喜歡中海這樣各方面都比較均衡穩(wěn)定發(fā)展的模式。融創(chuàng)目前銷售速度還比較快，如果銷售速度能一直保持高于同業(yè)的水平，投資者也會(huì)接受它毛利率偏低的情況。

　　胡繼中認(rèn)為，融創(chuàng)中國目前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，一些地塊的拿地成本偏貴，盡管這些地塊大多位于大城市核心區(qū)域，地段確實(shí)稀缺，未來售價(jià)可能比周邊樓盤有溢價(jià)空間，但今年房價(jià)可能出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整，所以在未來售價(jià)方面的估計(jì)也不能過于進(jìn)取。

　　以銷售見長的融創(chuàng)中國，或許可以通過高周轉(zhuǎn)來彌補(bǔ)毛利率走低的缺陷，但對(duì)于其他很多房企而言，這是目前最大的苦惱。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布的年報(bào)顯示，2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額311億元，同比僅增長9%。毛利率僅為24%，比2012年的27%低4個(gè)百分點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在業(yè)績會(huì)上承認(rèn)，“毛利率已達(dá)歷史最低?！崩蠲鹘忉尫Q，這是因?yàn)橥恋貎r(jià)格高，另外，70%的銷售額來自公司新進(jìn)城市，一期入市價(jià)格原本就低。

　　綠城中國近期公布的2013 年業(yè)績顯示，綠城中國去年總收入同比下降18.1%至289.9 億元。管理層表示，收入下降主要由于2012 年出售了10個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國。但綠城顯示了它有較強(qiáng)的盈利能力，公司去年核心凈利潤同比小幅增長1.6%至55.5 億元，毛利率為30.3%，核心凈利率則從2012 年的15.4%提升至19.1%。

　　但海通證券分析指出，“最近，流動(dòng)性收緊以及杭州市場供應(yīng)過量和降價(jià)銷售的問題引發(fā)了投資者的擔(dān)憂。作為杭州市場的龍頭，綠城中國今年可能會(huì)采取一些靈活的促銷方式。我們認(rèn)為2014 年和2015 年利潤率的下降是不可避免的。”

　　利潤走低，是房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有90家房企公布2013年年報(bào)，其平均凈利率為11%，同比下跌1個(gè)百分點(diǎn)。

　　繼續(xù)形成對(duì)房企利潤率的威脅是，目前行業(yè)走勢并不明朗。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，杭州等二線城市項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，預(yù)示著2014年整體樓市分化愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現(xiàn)降價(jià)。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從已經(jīng)發(fā)布的2013年年報(bào)企業(yè)來看，有73%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了凈利潤正增長，但同時(shí)有61%的企業(yè)利潤率出現(xiàn)下滑，延續(xù)著年均下降1個(gè)百分點(diǎn)左右的趨勢。所謂暴利，只是明日黃花。如果只看利潤率，目前房地產(chǎn)行業(yè)已屬“中利行業(yè)”，到2015年，房企凈利潤率很可能觸及“10%紅線”。如何逆市拉升起下行的利潤率曲線，是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的一大問題。

　　值得注意的是，大多數(shù)上市企業(yè)對(duì)年報(bào)不利的方面進(jìn)行粉飾。比如，利息資本化就是一種方式?！霸跁?huì)計(jì)準(zhǔn)則上，開發(fā)企業(yè)的利息是可以資本化的。比如從現(xiàn)金流看，一個(gè)企業(yè)可能需要支付80億的利息費(fèi)用，但在損益表只入賬5億元，另外的75億可以在未來幾年逐漸入賬，這個(gè)時(shí)間是由開發(fā)周期決定。所以房地產(chǎn)企業(yè)在這方面有很大的利潤調(diào)節(jié)空間。2013年開發(fā)商入賬毛利率普遍下滑，但利息費(fèi)用少計(jì)提能提供凈利潤率?！币晃环治鰩煼Q。

　　據(jù)融創(chuàng)中國年報(bào)顯示，其在報(bào)告期內(nèi)利息開支以及其他財(cái)務(wù)成本共計(jì)25.7億，但其資本化財(cái)務(wù)成本高達(dá)19.5億，最終計(jì)算到財(cái)務(wù)報(bào)表中的財(cái)務(wù)成本僅5.8億。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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