國內(nèi)樓市庫存快速增加，開發(fā)商緊急“促銷”

　　弦響，鳥落。2月下旬，國內(nèi)樓市不斷有降價聲音傳出。去年尚且供不應(yīng)求，一夜間仿佛180度逆轉(zhuǎn)。究竟是驚弓之鳥，還是熊市初臨？向來風(fēng)光無限的國內(nèi)樓市，又何以走到這一步？

　　杭州第一降

　　2月24日，A股市場9只個股跌停，均為二三線地產(chǎn)股；同一時間，6只香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股也下挫7%以上。2月25日，A股市場有10只地產(chǎn)股跌停，保利、招商、金地等一線龍頭地產(chǎn)股均下跌近8%。是日，九成地產(chǎn)股下跌，地產(chǎn)板塊暴跌5.21%，成交額較前一交易日放大五成。

　　令A(yù)股、港股地產(chǎn)板塊暴跌者，源于杭州兩個未上市房企的促銷活動。首先降價的樓盤是德信·北海公園，2月18日，該盤宣布以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米，這次降價也包括了最后推出的樓王。兩天后距離該盤不遠的天鴻·香榭里接過了降價的旗幟，此項目在原先均價17200元/平方米的基礎(chǔ)上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格開售。

　　項目處于尾盤階段，朝向、戶型均非佳品，因此干脆降價回籠資金，開發(fā)商德信集團常務(wù)副總裁費忠敏如是道。在上述樓盤降價的同一天，德信集團又在杭州城東拿下了一塊14萬平方米的住宅地?！俺潜苯祪r，城東拿地”，其表示“依然看好杭州市場”。

　　開發(fā)商的官方回復(fù)顯然有所保留，因為國內(nèi)新盤降價從來都不是簡單的事情。就在天鴻·香榭里宣布降價后不到24小時，近百名該盤業(yè)主包圍了售樓部，拉橫幅、砸沙盤。要求開發(fā)商賠償早期業(yè)主的損失，顯然這對開發(fā)商的品牌影響不小。

　　而對房價敏感的“房鬧”事件，甚至已經(jīng)延伸到尚未正式降價的項目。2月23日萬科杭州項目，北宸之光也迎來了一眾舊業(yè)主維權(quán)。實際上該樓盤二期要到三月中旬才開盤，但“維權(quán)”行動已經(jīng)提前到來。據(jù)了解，該項目二期“吹風(fēng)價”是1.3萬元/平方米，比此前的均價下降近3000元/平方米。最后開發(fā)商同意為舊業(yè)主的住宅提升質(zhì)量，包括安裝太陽能熱水器等附加條件。如此看來，開發(fā)商的降價似乎已是勢在必行。

　　據(jù)了解，杭州的降價潮已經(jīng)延伸到整個城北區(qū)域。截至2月26日，該區(qū)域除了上述三個項目，在售的5個樓盤的開發(fā)商報價，均有每平方米2000元~3000元的折讓。

　　去化率普遍減弱

　　杭州的故事并非孤例。據(jù)統(tǒng)計，常州、寧波、天津等城市均有或明或暗地打折銷售。但在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，這只是個別供求失衡城市的個別案例，不具有全國性。易居中國總裁周忻就在其實名微博上表示，這只是“房企年初先跑量求穩(wěn)，以及城市供求關(guān)系”的正常反應(yīng)。

　　平安證券認為，此次杭州降價的樓盤大多集中在拱墅區(qū)。該區(qū)域庫存達到1.06萬套，去化時間即某地區(qū)樓盤開盤到銷售結(jié)束時間達17.6個月。如果考慮區(qū)域去年土地供應(yīng)達到218萬平方米，同比增長184%，未來潛在的供應(yīng)較大。同樣杭州市區(qū)的庫存量也達到11.3萬套，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化時間為15.6個月，處于相對較高的位置。

　　如果這只是杭州的特殊案例，全國的基本情況又如何呢？保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英是“鐵漲派”，其公開表示：“2014年上半年是投資買房最佳時機”，其理由是，今年新拍土地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平，這些地王的房子最快年底才能入市，到時房價肯定會翻番。而2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨上漲不多，預(yù)計下半年尾盤會上漲接軌2015年新房價格。

　　但從世聯(lián)地產(chǎn)獲得的監(jiān)測看，情況卻不容樂觀。10大重點城市的數(shù)據(jù)顯示，庫存情況從11月底不斷增加。截至今年1月底，10大城市商品房待售面積為8337.22萬平方米，比去年11月底增加了317.43萬平方米，去化時間由11月底的9.41個月攀升到10.87個月。其中一線城市存銷比由6.82個月攀升到7.97個月，二線城市則由11.8個月攀升到13.28個月。

　　同時，庫存增加的速度非?？?。以率先降價的杭州為例，去年年底，該市去化周期達到9.8個月，到今年1月份驟然上升到13.3個月。從全國的角度看，杭州并非去化周期最長的城市，在CRIC研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至1月底長春的去庫存化周期也達到15.9個月。一方面源于供應(yīng)量的增加，另一方面則是銷售情況的停滯。

　　房子賣不動？

　　今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，是近9年來1月銷量的第二低。不過由于北京1月的供應(yīng)增加也不高，這也使得北京的庫存情況變化并不大。

　　但廣州的情況卻有所不同，2013年廣州樓市的庫存消化周期長期徘徊在6個半月左右，樓市供不應(yīng)求。但到了今年年初，消化周期上升到9個月左右，到了2月底更是上升到10個月左右的水平。

　　同樣，上海的數(shù)據(jù)也顯示截至2月上旬，全市共有32個項目入市，克爾瑞預(yù)計供應(yīng)面積為92.9萬平方米，是去年同期供應(yīng)量的2.6倍。但今年14個入市純新盤中，11個樓盤的去化率不足三成。

　　對于今年開年的銷售不順，大部分業(yè)內(nèi)人士均認為是季節(jié)性因素。有分析認為今年的供應(yīng)增加有限，去化率居高不下的情況不會長期出現(xiàn)。瑞銀證券的研究報告顯示：“2013年新開工面積僅增長14%，我們認為不足以使供需區(qū)域平衡或偏緊的局面在短期內(nèi)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。”其判斷降價銷售現(xiàn)象不會蔓延至整個一二線城市。

　　問題是，房子賣不動的現(xiàn)象會持續(xù)多久？“今年國內(nèi)繼續(xù)實施寬松貨幣政策的可能性已經(jīng)非常小，”亞銀國際的首席分析師李大偉表示，這些年超發(fā)的貨幣已經(jīng)帶來一系列的負面影響，“近期央行一系列的正回購，顯示管理層不擴大市場貨幣投放的決心?！逼浔硎?，這會讓銀行惜貸的情況加劇，也進一步抑制購房需求。

　　其實自去年銀行鬧“錢荒”以來，個人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài)中?！艾F(xiàn)在銀行做的保本理財產(chǎn)品，給投資者的回報率已經(jīng)達到6.2%，而個人按揭貸款按基準(zhǔn)利率算才6.55%?！币还煞葜粕虡I(yè)銀行的分行行長向《中國經(jīng)營報》記者表示，如果再加上各種成本，個人房貸可獲收益已經(jīng)非常低，因此在額度緊張的情況下，銀行放房貸的動力不足。

　　而銀行不惜高息攬儲，也一步步推高房貸利率。2月下旬，記者電話調(diào)查了8家廣深兩地的商業(yè)銀行，首套房房貸利率已經(jīng)普遍上浮到10%以上，部分銀行的首套房利率更上浮至20%，這無疑進一步增加了購房者的資金成本。

　　銷量下跌15%是觸發(fā)點

　　“購房者的購房需求還是很強烈，杭州兩個項目降價之后去化率一周不到就達到了八成?！痹诤贾萦许椖康哪成鲜械禺a(chǎn)商銷售總監(jiān)向記者表示，他認為購房需求不成問題，他們也會密切關(guān)注市場，“去化率肯定是今年最重要的數(shù)據(jù)”。

　　另一方面，該銷售總監(jiān)認為大型開發(fā)商的資金鏈并不緊張，“這些年銷售情況不錯，我們手頭的現(xiàn)金是近5年最多的”，而近期一直傳言收緊的開發(fā)貸“并未出現(xiàn)，一切如?！薄Ｉ虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)布的研究報告顯示，2013年上半年房企的資金狀況，是自2010年以來首次步入寬松區(qū)間。

　　銷售勢頭良好使多數(shù)房企手上的現(xiàn)金變得寬裕起來。保利地產(chǎn)2013年半年報顯示，其上半年貨幣資金為351.5億元，同比增長39.6%；招商地產(chǎn)同期貨幣資金為234.5億元，同比增長30.7%；金科股份去年上半年貨幣資金為109.4億元，同比增長36.4%。而去年上半年十大標(biāo)桿房企的國內(nèi)外融資額超過495.6億元，同比增長75.6%。

　　對于2014年開發(fā)商的資金鏈，分析師似乎態(tài)度樂觀。申銀萬國證券認為，預(yù)計2014年整體資金余缺將略差于2013年，全年行業(yè)資金流入10萬億元，剛性流出7.6萬億元，行業(yè)資金余缺2.3萬億元，較2013年的2.5萬億元低6.8%，但仍處于歷史較高位，與2009年和2010年相當(dāng)，并遠高于2011年及2012年1萬億元左右的水平。

　　而申銀萬國測算，即使銀行不再新增開發(fā)貸款，在信貸增速為零增長的極端情況下，2014年會遇到資金余缺的拐點，行業(yè)銷售額要下降15%以上。而該機構(gòu)預(yù)測2014年房地產(chǎn)銷售額會增長17%，所以其結(jié)論是“發(fā)生資金拐點的可能性甚低”。

來源：中國經(jīng)營報

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