商業(yè)地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)速度有望連續(xù)五年超住宅

　　日前，盈石發(fā)布的報(bào)告稱，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，前11個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)超過(guò)去年總量，同比增速達(dá)19.5%。此前密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也被市場(chǎng)消化，活躍的剛性需求推動(dòng)住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲。而為了給市場(chǎng)降溫，年末一二線城市陸續(xù)出臺(tái)地方調(diào)控政策，包括嚴(yán)格限購(gòu)、提高二套房的首付比例等。預(yù)計(jì)短期內(nèi)針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控仍將持續(xù)。

　　過(guò)去幾年不少開發(fā)商在住宅調(diào)控重壓之下轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重已從2008年的10%上升至現(xiàn)在的14%。2013年商業(yè)用房開發(fā)投資的年增長(zhǎng)速度有望連續(xù)第五年超過(guò)住宅開發(fā)投資，前11個(gè)月同比增速達(dá)27.6%，總量達(dá)到10，739億元。大量資金的進(jìn)入推動(dòng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的新開工面積持續(xù)增加，這也意味著商業(yè)項(xiàng)目新供應(yīng)將保持增長(zhǎng)。

　　回顧：傳統(tǒng)房企紛紛轉(zhuǎn)型

　　盈石表示，政府延續(xù)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策，同時(shí)明確了加速土地流轉(zhuǎn)和提高城鎮(zhèn)化率的發(fā)展方向。受此推動(dòng)，開發(fā)商們也加快了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的步伐。其中如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)[微博]、龍湖地產(chǎn)等傳統(tǒng)房企都加碼商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。同時(shí)萬(wàn)達(dá)、蘇寧等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭羊繼續(xù)擴(kuò)大其購(gòu)物中心數(shù)量和分布，鞏固市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)地產(chǎn)開發(fā)多元化發(fā)展的趨勢(shì)將在2014年中延續(xù)發(fā)酵。

　　截止2013底，盈石集團(tuán)研究中心跟蹤數(shù)據(jù)顯示中國(guó)20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達(dá)到6，461萬(wàn)平方米。 預(yù)計(jì)在2014年，20城市總體新增供應(yīng)還將增加1，500萬(wàn)平方米。而到2016年底時(shí)，三年新增供應(yīng)量總計(jì)將接近3，500萬(wàn)平方米，占目前總體存量的54%。相比之下，寫字樓物業(yè)三年后的增量將超過(guò)5，800平方米，占目前存量的173%。

　　由此盈石認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模有過(guò)快的趨勢(shì)，但比較寫字樓市場(chǎng)而言則相對(duì)更為健康。

　　盈石表示：在傳統(tǒng)零售業(yè)整體表現(xiàn)低迷的情況下，電商發(fā)展依然保持活力。淘寶、天貓[微博]、京東、蘇寧等十大網(wǎng)絡(luò)電商雙十一當(dāng)日銷售額預(yù)計(jì)達(dá)800億，超過(guò)2012連鎖百?gòu)?qiáng)排名第五位的大潤(rùn)發(fā)全年銷售額。2013年全國(guó)網(wǎng)絡(luò)銷售總額預(yù)計(jì)將突破1.8萬(wàn)億元，同比上漲38%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額也將至8%，與中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額不相伯仲。

　　相對(duì)集中的供應(yīng)和專業(yè)人才的缺乏使目前購(gòu)物中心在功能和商戶品牌上缺乏差異化，加之電商平臺(tái)的沖擊，對(duì)未來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)埋下隱患。針對(duì)目前困境，購(gòu)物中心普遍提高了餐飲、娛樂(lè)、兒童等業(yè)態(tài)的比重來(lái)提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。而未來(lái)隨著新科技的運(yùn)用，以及藝術(shù)、人文等元素的融入，將會(huì)看到更多獨(dú)特性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)零售業(yè)觸網(wǎng)。目前已有蘇寧、國(guó)美、銀泰等成功案例。雖然也有萬(wàn)家摩爾、卜蜂蓮花、武漢中商等因水土不服而退出關(guān)停，但這不足以阻擋開發(fā)商和品牌商尋求線上線下空間以加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)短板這一趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2014年將會(huì)出現(xiàn)更多合作模式。而缺乏專業(yè)人才儲(chǔ)備將是雙方都面臨的挑戰(zhàn)。

　　展望 ：差異化競(jìng)爭(zhēng)成關(guān)鍵

　　盈石還認(rèn)為，關(guān)于土地制度改革的決定將進(jìn)一步加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要助力，本屆政府強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將以人為核心，以往粗放建設(shè)的方式將被拋棄。購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)中心等也將演化為新城鎮(zhèn)人口重要的消費(fèi)載體空間。這對(duì)開發(fā)商在建和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目就提出了更高的要求，超大型城市中隨商業(yè)項(xiàng)目日趨飽和，差異化經(jīng)營(yíng)以及更重視消費(fèi)體驗(yàn)的項(xiàng)目更能脫穎而出，新型城市和區(qū)域中，項(xiàng)目應(yīng)更重視生活功能的高度集合。

　　2014電商將保持高速發(fā)展的趨勢(shì)，O2O模式將被更多零售商、運(yùn)營(yíng)商所采用，加強(qiáng)線上線下聯(lián)動(dòng)，利用O2O實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。加之物流網(wǎng)絡(luò)的大力建設(shè)投入，電商觸及的受眾人群會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　面對(duì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)大量新增供應(yīng)，結(jié)合自身資源打造特色體驗(yàn)式消費(fèi)將成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的有效途徑。未來(lái)的項(xiàng)目將更加重視打造消費(fèi)者購(gòu)物過(guò)程中的感官體驗(yàn)以及氛圍營(yíng)造。同時(shí)，隨著技術(shù)運(yùn)用的推陳出新，未來(lái)的購(gòu)物中心也將邁入更為科技化的時(shí)代。

　　目前移動(dòng)技術(shù)的升級(jí)給予商場(chǎng)更多與購(gòu)物者溝通以及采納信息的機(jī)會(huì)。商場(chǎng)能通過(guò)無(wú)線技術(shù)達(dá)到幫助購(gòu)物者進(jìn)行路徑搜索、排隊(duì)等位、商戶促銷等互交行為。同時(shí)通過(guò)數(shù)據(jù)整合分析，商場(chǎng)也將能辨別購(gòu)物者的消費(fèi)偏好和習(xí)慣，有效的推送相關(guān)商戶的動(dòng)態(tài)信息給予購(gòu)物者更大的便利，從而創(chuàng)造出更強(qiáng)的客戶粘度。

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