新一輪樓市調(diào)控大軍擴容，信托公司風(fēng)控加碼

　　繼京滬廣深之后，武漢、沈陽、南昌、南京等二線城市也加入新一輪樓市調(diào)控大軍，出臺調(diào)控新政。有信托人士表示，信托公司應(yīng)密切關(guān)注地方樓市新政帶來的持續(xù)影響，建立健全包括房價在內(nèi)的各類風(fēng)險控制指標(biāo)體系。

　　新一輪樓市調(diào)控升溫

　　本輪地方層面房地產(chǎn)調(diào)控新政始自10月份，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自9月以來，京滬廣深4個一線城市新房價格連續(xù)兩月同比漲幅均超20%，多個已出臺調(diào)控政策的二線城市10月份新房價格同比漲幅超過10%。

　　截至目前，本輪已有14個城市出臺樓市調(diào)控新政。有分析人士認(rèn)為，本輪地方層面上的新政是局部性的、階段性的。易居中國旗下克爾瑞研究中心分析師楊晨青表示，本輪四季度以來的地方新政，主要針對年底房價控制目標(biāo)的壓力，至今，對于今年以來房價上漲幅度較大的一線城市而言，完成控制目標(biāo)已無可能，因此當(dāng)前的新政更多是出于“象征性”意義。

　　從實際情況來看，北京、深圳和廣州一線城市新政出臺前后市場成交規(guī)模并無顯著下滑。11月28日成交指數(shù)顯示，一線城市成交指數(shù)為50.52，環(huán)比下降1.19；二線城市成交指數(shù)為89.22，環(huán)比增加19.51；三線城市成交指數(shù)為117.82，環(huán)比上漲25.74。此外，從項目銷售上看，地方新政也未對新開盤項目造成明顯影響。楊晨青表示，當(dāng)前這輪政策力度總體溫和，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場量穩(wěn)價漲的趨勢不會因為當(dāng)前的地方新政而出現(xiàn)實質(zhì)上的拐點。預(yù)期在未來的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，應(yīng)不會再出現(xiàn)過去多年力度不斷加壓、手段不斷翻新的政策干預(yù)。

　　關(guān)注后續(xù)的信托風(fēng)險

　　在部分信托業(yè)人士看來，一、二線城市的樓市存在不同程度的泡沫，地方樓市新政若引起房價變化，對于地方基礎(chǔ)設(shè)施信托和房地產(chǎn)信托的影響不可小覷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司應(yīng)密切關(guān)注政策變化所帶來的持續(xù)影響，注意建立健全各類風(fēng)險防控指標(biāo)體系。

　　某信托分析人士認(rèn)為，房價對基礎(chǔ)設(shè)施信托的影響，主要是通過地價影響地方財政收入，從而影響基礎(chǔ)設(shè)施信托償付能力。“2012年溫州鹿城區(qū)曾發(fā)行過信托產(chǎn)品，當(dāng)時雖然溫州地區(qū)房價還在下降，但房價仍然處于較高水平。在政府?dāng)U大土地供應(yīng)后，開發(fā)商踴躍參與，財政收入得到快速補充，地區(qū)房產(chǎn)成交量也顯著上升，形成良性循環(huán)，投資者不用擔(dān)心該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施信托。然而，有些中西部地區(qū)由于房價比較低，即使基礎(chǔ)設(shè)施信托中有土地抵押，在財政收入無法兌付時，抵押土地也很難變現(xiàn)?！?/p>

　　對于房地產(chǎn)信托，一位信托經(jīng)理表示，有抵押的房地產(chǎn)信托，如果地區(qū)房價高，抵押物流動性通常比較好，不擔(dān)心變現(xiàn)困難導(dǎo)致難以償付，違約風(fēng)險較小。相反，如果地區(qū)房價低，抵押物的估值風(fēng)險和流動性風(fēng)險可能更高；對于無抵押的房地產(chǎn)信托，通常要求交易對手有較雄厚實力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地區(qū)房價也能成為衡量一家企業(yè)實力的指標(biāo)之一。

來源：中國證券報

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