業(yè)內(nèi)稱房地產(chǎn)調(diào)控全國信息聯(lián)網(wǎng)成當(dāng)務(wù)之急

　　雖然直接涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容較少，不過，十八屆三中全會(huì)《決定》中涉及的戶籍、人口、稅收制度、城鎮(zhèn)化等問題以及市場(chǎng)化路線改革的思路，未來都將會(huì)給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來一定程度的影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在決定所確立的大方向下，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革有望繼續(xù)提出針對(duì)性舉措，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)，以行政手段為主的調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退出市場(chǎng)，長效機(jī)制的建立將逐漸納入法制化和市場(chǎng)化軌道。

　　□權(quán)威解讀

　　1　信息聯(lián)網(wǎng)已成當(dāng)務(wù)之急

　　“房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)體系的建立，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志，也是推進(jìn)稅收改革和法制化管理的基礎(chǔ)工作?！痹〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林表示，一方面它是為了讓政府能夠掌握現(xiàn)在市場(chǎng)的信息、為供求平衡的研究提供一些依據(jù)；另外，也是為將來的市場(chǎng)化包括房地產(chǎn)稅的征收提供基礎(chǔ)的條件，這是當(dāng)務(wù)之急。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，信息共享是建立長效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源的第一步，可有效防止權(quán)力滋生與尋租空間，保障社會(huì)資源分配的公平合理，同時(shí)也有助于國家真實(shí)、全面地摸底現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)存量及使用情況，使得未來供需結(jié)構(gòu)調(diào)整更加真實(shí)、合理、有的放矢。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這是征收房產(chǎn)稅的必要前期準(zhǔn)備，一旦實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)部分灰色房源存量有威懾作用，甚至可能會(huì)出現(xiàn)部分拋售。

　　>>現(xiàn)狀

　　2010年6月，全國40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)就已啟動(dòng)，曾計(jì)劃在2011年底實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但因種種原因推進(jìn)緩慢。今年3月15日，住建部副部長齊驥表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已完成，計(jì)劃今年6月底完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。

　　2　稅制改革仍然任重道遠(yuǎn)

　　本次改革描述的重點(diǎn)將“房產(chǎn)稅”改成了“房地產(chǎn)稅”，郭毅認(rèn)為，這是建立在社會(huì)財(cái)政改革體系的大背景下，體現(xiàn)了政府對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)稅收體制改革的決心。從政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的市場(chǎng)化思路可以判斷，要想完全放歸市場(chǎng)層面，新稅種完善、健全的立法將是前提與保障，稅制改革仍然任重道遠(yuǎn)。作為其中的一個(gè)重點(diǎn)，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大已成必然，但全面、正式鋪開仍有待時(shí)日，尤其是一線城市。

　　中國指數(shù)研究院高級(jí)分析師許琳表示，1994年分稅制改革后，地方事權(quán)過重財(cái)權(quán)不足，土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。此次著重提出的財(cái)稅制度改革，將促進(jìn)地方政府構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的財(cái)稅結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)地方長期穩(wěn)定的稅種，改變對(duì)于土地財(cái)政的依賴，是構(gòu)建合理的房價(jià)形成機(jī)制、促進(jìn)社會(huì)財(cái)富合理分配、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的有效手段。

　　王玨林認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制改革勢(shì)在必行，但目的不是單純?yōu)榱耸斩?，而是使稅制更完善平衡。就房地產(chǎn)稅而言，更重要的是弄清指導(dǎo)思想和預(yù)期效果。

　　>>現(xiàn)狀

　　在存量住宅市場(chǎng)，目前房屋持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，這使得住宅持有成本不高，空置率不低，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價(jià)格上漲。而在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)部分，存量房交易成本往往高達(dá)10%以上，這部分稅費(fèi)大部分由購房人承擔(dān)，這大大增加了購房者的負(fù)擔(dān)。

　　3　土地改革有望增量降價(jià)

　　建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，或成為未來土地改革的一個(gè)方向。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，未來土地制度的改革，特別是強(qiáng)調(diào)農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)，將來會(huì)形成土地市場(chǎng)供應(yīng)的多主體化。集體組織、農(nóng)民經(jīng)過確權(quán)之后，宅基地的流轉(zhuǎn)、出租甚至轉(zhuǎn)讓、注股等，就有自主決定權(quán)，將會(huì)打破目前地方政府一家壟斷的模式，也有望增長未來集體用地入市的規(guī)模和數(shù)量，打破現(xiàn)有格局，同時(shí)會(huì)增加新的市場(chǎng)主體，也有助于降低地價(jià)。

　　郭毅表示，此舉將打破現(xiàn)有土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)，將加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。而房地產(chǎn)業(yè)又與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)，農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)將使得農(nóng)民進(jìn)城的資本提高，門檻降低，城鎮(zhèn)化背景下中小城市有望加速發(fā)展，也將緩解目前資源全部向一線城市集中的局面。

　　>>現(xiàn)狀

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前10月，萬科等十大標(biāo)桿房企購置土地金額明顯上漲，創(chuàng)造了2387億元的歷史紀(jì)錄，同比上漲幅度高達(dá)175.95%。值得一提的是，這些房企大部分拿地集中于一二線城市，一二線城市和三四線城市的分化越發(fā)明顯。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，土地供應(yīng)缺口是最近幾年房價(jià)上漲的根源。

　　□決定原文

　　◎建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享。

　　◎加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。

　　◎健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。

　　◎建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　◎規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部工作生活保障制度，不準(zhǔn)多處占用住房和辦公用房，不準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn)配備辦公用房和生活用房。

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