房地產(chǎn)調(diào)控十年，萬(wàn)科領(lǐng)銜房地產(chǎn)金融曲線進(jìn)化

　　“尋找更多更便宜的錢”，這是房地產(chǎn)行業(yè)永恒的主題之一。

　　自2003年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，內(nèi)地地產(chǎn)商在各種限制性政策的狙擊之下，不斷突破創(chuàng)新尋找新的融資通道。其中萬(wàn)科更遍嘗各種融資方式，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域和調(diào)控下的市場(chǎng)中占得先機(jī)。

　　比之房企目前多用的海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募融資，萬(wàn)科入股徽商銀行，更為高明的思路則是，不僅僅是向金融機(jī)構(gòu)和投資者借款，而是將地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)打通了，無(wú)論是社區(qū)金融還是供應(yīng)鏈金融，其產(chǎn)業(yè)鏈條均向上延伸。

　 調(diào)控十年，即是一部房地產(chǎn)金融的進(jìn)化史，直接融資漸漸成為主流。隨著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域細(xì)分，其與金融的融合趨勢(shì)也進(jìn)一步加強(qiáng)，產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出。

　　打通海外融資之道

　　翻開萬(wàn)科歷年年報(bào)和公告會(huì)發(fā)現(xiàn)，風(fēng)靡國(guó)內(nèi)房企的海外IPO（類紅籌融資）始自萬(wàn)科。

　　2004年，萬(wàn)科和德國(guó)銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal（簡(jiǎn)稱HI）達(dá)成合作協(xié)議，雙方共同完成“中山城市風(fēng)景”項(xiàng)目。

　　鑒于利用外資的政策限制，萬(wàn)科采用了海外上市的融資架構(gòu)來(lái)完成HI的2740萬(wàn)美元貸款。該模式出爐以后的近10年時(shí)間里，碧桂園、SOHO中國(guó)、恒大、龍湖等境內(nèi)房企的海外融資（包括IPO），也主要是在該模式基礎(chǔ)上調(diào)整，以符合政策要求。

　　房地產(chǎn)利用外資在此后數(shù)年一直遭遇政策狙擊。限于A股上市公司的身份，萬(wàn)科并未享受上述融資模式帶來(lái)的更多紅利，其綜合融資成本甚至高于中海外、華潤(rùn)、龍湖等H股房企。

　　而對(duì)于近期國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)再融資放開，萬(wàn)科并未有太多期待。萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)本報(bào)記者表示，萬(wàn)科2007年推行再融資，保持每年40%甚至更高的增長(zhǎng)速度，那時(shí)向股東融資是有利于公司發(fā)展和他們自身利益的。而萬(wàn)科現(xiàn)在已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)期，沒(méi)有迫切的股權(quán)融資需求。

　　萬(wàn)科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購(gòu)港股房企南聯(lián)地產(chǎn)，到成立海外事業(yè)部，再到今年正在推進(jìn)的B股轉(zhuǎn)H股，萬(wàn)科的國(guó)際化戰(zhàn)略正一步步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，緊隨其后的國(guó)際融資之路也已打通。

　　今年3月份，萬(wàn)科通過(guò)全資子公司萬(wàn)科地產(chǎn)香港發(fā)行了8億美元的5年期債券，實(shí)際年利率僅2.755％；今年7月，萬(wàn)科又通過(guò)境外子公司設(shè)立了20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃。多位券商分析師表示，一旦萬(wàn)科的B轉(zhuǎn)H實(shí)施成功，其境外融資渠道進(jìn)一步趨于多元化，融資成本也將進(jìn)一步降低。

　　探索供應(yīng)鏈金融

　　萬(wàn)科并不滿足于僅僅降低融資成本，進(jìn)軍社區(qū)金融和供應(yīng)鏈金融，則是萬(wàn)科深思熟慮后向產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸的舉措。

　　萬(wàn)科管理層透露，萬(wàn)科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個(gè)項(xiàng)目中合作，但目前未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。多年來(lái)管理層一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進(jìn)行合作。

　　萬(wàn)科社區(qū)金融首先是消費(fèi)。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶透露，除了去年開始嘗試推廣的社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)、便民超市以及藥房等等服務(wù)以外，今年還會(huì)推出關(guān)于社區(qū)的普通惠民醫(yī)療服務(wù)和社區(qū)老人的居家護(hù)理，以及洗衣店、社區(qū)基本的采購(gòu)和服務(wù)，都會(huì)一起配備。

　　而萬(wàn)科籌謀的金融服務(wù)不僅包括社區(qū)金融，還包括對(duì)其8000家供應(yīng)商所進(jìn)行的供應(yīng)鏈金融服務(wù)。這一點(diǎn)類似于華潤(rùn)集團(tuán)的供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)模式。

　　華潤(rùn)集團(tuán)目前擁有電力、水泥、零售、地產(chǎn)、醫(yī)藥等多個(gè)業(yè)務(wù)，華潤(rùn)銀行為其各個(gè)板塊上產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)，增加各板塊競(jìng)爭(zhēng)力，形成特有優(yōu)勢(shì)。

　　華潤(rùn)金融有關(guān)人士介紹，所謂供應(yīng)鏈金融，就是以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上的一家或幾家核心企業(yè)為紐帶，憑借其對(duì)上下游中小企業(yè)在長(zhǎng)期貿(mào)易合作中所獲得的信息優(yōu)勢(shì)，以平衡銀企之間長(zhǎng)期存在的信息不對(duì)稱，并依靠貿(mào)易合作中的物流和資金流的存在，實(shí)現(xiàn)企業(yè)擔(dān)保抵押模式的創(chuàng)新。

　　本報(bào)記者了解到，此前萬(wàn)科已經(jīng)通過(guò)華潤(rùn)銀行供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品信付通業(yè)務(wù)，向其數(shù)千家供應(yīng)商進(jìn)行承兌匯票貼現(xiàn)的融資。而這一模式將來(lái)或可以用于萬(wàn)科徽商銀行。

　　擺脫對(duì)銀行依賴

　　“沒(méi)有銀行，就沒(méi)有房地產(chǎn)”，“房地產(chǎn)要死，也是銀行先死，”過(guò)去十年，房地產(chǎn)與銀行的關(guān)系就像華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出的，生死相依。

　　然而梳理近十年房地產(chǎn)融資格局，一個(gè)清晰可見的趨勢(shì)是，房地產(chǎn)公司正在逐漸擺脫對(duì)銀行的依賴，借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

　　“房企高度依賴銀行貸單一格局在未來(lái)將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。

　　由住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)直接融資資金總額8年間增長(zhǎng)6.5倍，所占比重已經(jīng)由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

　　自2007年以來(lái)，以發(fā)行債券和票據(jù)為主的海外融資，是內(nèi)地房企獲取發(fā)展資金的一條重要通道，每年的海外融資以數(shù)百億至千億計(jì)。2013年上半年，內(nèi)房股海外融資達(dá)903億元，超過(guò)去年全年；數(shù)十家內(nèi)地中小型房企亦在尋求赴港IPO。

　　而在國(guó)內(nèi)，隨著金融托媒加劇的趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛。“中國(guó)信托業(yè)目前規(guī)模已達(dá)10萬(wàn)億，其中一半以上的發(fā)行是與房地產(chǎn)有關(guān)，”深圳一家私募基金人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　除信托外，房地產(chǎn)私募基金也在加速發(fā)展。德信資本董事長(zhǎng)陳義楓估算，目前房地產(chǎn)私募基金的存量規(guī)模在3000億左右，未來(lái)兩年這一數(shù)字會(huì)上升至1萬(wàn)億。

　　而房企涉足銀行更將地產(chǎn)與金融的融合推進(jìn)一步。不止萬(wàn)科，10月25日，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)以114.44億元港幣收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行；8月底綠地集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。（張曉玲）

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