“地王”“鬼城”并存，凸顯土地與住宅供應(yīng)失衡

土地有限，住宅難增加，已成為房價(jià)上漲的理由之一

百城房價(jià)連續(xù)漲了14個(gè)月，而在影響房價(jià)上漲的因素中，地價(jià)的上漲首當(dāng)其沖。近日，有媒體報(bào)道稱，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一透露，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已經(jīng)向中央提交報(bào)告，建議把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)和地價(jià)銜接。

然而，朱中一在接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，他們并沒有向中央提交相關(guān)報(bào)告。但他承認(rèn)發(fā)表過“把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤”觀點(diǎn)的文章。他認(rèn)為，目前土地市場出現(xiàn)分化。這種分化表明，土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃出現(xiàn)失衡，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口增長急劇，三四線城市土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。

“地王”與“鬼城”并存，正成為房地產(chǎn)市場分化的突出表現(xiàn)。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地王”頻現(xiàn)，住宅供應(yīng)依然不足。一方面，鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市，出現(xiàn)了大量超過本地消化能力的住宅項(xiàng)目，也被稱為“鬼城”現(xiàn)象。這些問題的背后是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的失衡，是土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)間的失衡。

土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)脫鉤

中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，其統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市房價(jià)環(huán)比6月上漲0.87%，這已經(jīng)是自2012年6月以來的第14個(gè)月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

樓市冷熱不均，背后是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬人，但當(dāng)年房地產(chǎn)開工面積達(dá)1009.4萬平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬人，而房地產(chǎn)開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來，2011年，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產(chǎn)開工面積卻接近北京市的2/3。

顯然，商品房供給量的大幅增加離不開土地供應(yīng)的支撐。而通常三四線城市的地價(jià)要遠(yuǎn)低于一二線城市的地價(jià)。

偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，城市發(fā)展的正常邏輯是，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，就業(yè)產(chǎn)生需求，需求聚集人口，人口聚集推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。在一二線城市，這個(gè)邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地產(chǎn)當(dāng)先鋒，自然也就會(huì)出現(xiàn)住宅庫存高居不下的局面。

在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，房地產(chǎn)市場分化的局面短時(shí)期內(nèi)很難改變，一些城市的發(fā)展觀念盲目超前，造成的住宅庫存需要大量時(shí)間才能消化。

但更重要的是，如何將土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)系理順。

“這是一個(gè)被忽視了多年的大問題?！标悋鴱?qiáng)說，國土資源部每年公布的新增土地供應(yīng)量，數(shù)字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上？

按照陳國強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)，從全國看，這個(gè)比例僅為20%～30%。也就是說，每年新增的土地中，工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等非住宅用地占據(jù)了大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發(fā)達(dá)國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

北京今年的國有建設(shè)用地規(guī)劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來，住宅用地僅占總供地規(guī)模的29%。

上海今年的供地計(jì)劃只列出了住房用地供應(yīng)總量，為1000公頃，這個(gè)數(shù)字低于2005年以來7年間土地平均年度實(shí)際供應(yīng)量。

再來看南京，該市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量4000公頃，其中市區(qū)計(jì)劃土地供應(yīng)總量3500公頃。而在市區(qū)的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規(guī)模的21%。

廣州市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約占總供地規(guī)模的29%。

深圳市2013年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地僅占總供地規(guī)模的9.6%。

在杭州，今年的住宅用地規(guī)劃量僅占總供地規(guī)劃的12.28%。不過，在石家莊，這個(gè)比例為30%。在濟(jì)南，這個(gè)比例達(dá)33.1%。

理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調(diào)低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應(yīng)該調(diào)高，但現(xiàn)實(shí)中看不到這樣根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行的調(diào)整。

“表面看起來，各地土地供應(yīng)計(jì)劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來，市場預(yù)期怎么會(huì)不看漲？”陳國強(qiáng)說，在土地供應(yīng)上，如何切分很重要。相關(guān)部門是否計(jì)算過，要控制房價(jià)需要供應(yīng)多少住宅用地？很多城市的土地使用都熱衷于建政府辦公樓、建設(shè)廣場，到底應(yīng)該有多少來匹配居住需求？

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點(diǎn)。在她看來，由于土地、住宅建設(shè)分歸兩個(gè)不同的部門，造成了土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃之間的脫鉤。

“土地管理部門批地，靠的僅僅是各地報(bào)上來的數(shù)字，他們是否研究過各地的住房存量規(guī)模、實(shí)際需求、未來趨勢？”汪利娜說，正是由于這樣的批地、供地方式，助長了地方政府的土地財(cái)政，也讓開發(fā)商到處囤地。

在汪利娜看來，政府部門總是不能給出透明的信息，比如一個(gè)城市的存量房數(shù)量、在售項(xiàng)目規(guī)模、分布狀況、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等信息，公眾總是無法輕易看到。在市場出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況下，政府部門才會(huì)公布其中的一部分信息。而一些國家，每年都會(huì)公布住宅增長計(jì)劃，告訴大家這一年要建設(shè)多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心里就會(huì)有底。

而在我國，住宅用地在總體用地供應(yīng)中占比本就不高，再加上相關(guān)信息的不透明，使得市場的預(yù)期總是看漲。

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