商業(yè)下沉為中西部城鎮(zhèn)化帶來良機

　　近些年來，我國超大型和大型城市的商業(yè)資源出現(xiàn)過剩，商業(yè)競爭亦非常激烈，這些城市的商業(yè)幾近飽和。也因此，一些商業(yè)資源與商業(yè)企業(yè)開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮(zhèn)發(fā)展。

　　中心城市商業(yè)資源的過剩已是不爭的事實，過剩的商業(yè)資源和民間資本向縣域流動，或將成為一種投資趨勢。縣域商業(yè)的發(fā)展必然與新型城鎮(zhèn)化分不開。8月6日，圍繞城鎮(zhèn)化縣域經濟發(fā)展話題展開的“江西城鎮(zhèn)化市場發(fā)展論壇”在江西宜豐召開。

　　近年來，“先造城，再引市”的做法在我國城鎮(zhèn)化的進程中已不新鮮，類似鄂爾多斯“鬼城”的大量空置房現(xiàn)象，在不少三四線城市中相繼涌現(xiàn)，“有房無市”成為城鎮(zhèn)化中商業(yè)現(xiàn)狀的真實寫照。到底城鎮(zhèn)化建設是先造城還是先有市？對于城鎮(zhèn)化來說，到底是地產重要，還是商業(yè)更重要？不同的選擇走向不同的道路。

　　“城鎮(zhèn)化的重點在‘商’，即產業(yè)，一個地方的產業(yè)發(fā)展起來了，就有了就業(yè)，有了收入，自然就會形成人的聚集，城鎮(zhèn)化自然而然就形成了?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令表示。

　　商業(yè)下沉為中西部城鎮(zhèn)化創(chuàng)造良機

　　眾所周知，近些年來，我國超大型和大型城市的商業(yè)資源出現(xiàn)過剩，商業(yè)競爭亦非常激烈，這些城市的商業(yè)幾近飽和。也因此，一些商業(yè)資源與商業(yè)企業(yè)開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮(zhèn)發(fā)展。其實，正是商業(yè)下沉的趨勢為經濟欠發(fā)達的中西部城鎮(zhèn)帶來發(fā)展良機。身處中部地區(qū)的縣域江西宜豐剛好搭乘了這股順風，在商業(yè)資源與諸多商會的推動下打造“宜豐物華模式”。

　　南昌市工商聯(lián)城鎮(zhèn)化市場發(fā)展促進會會長陳斌介紹，“宜豐物華模式”是江西物華大市場（宜豐）有限公司在市工商聯(lián)的指導下，聯(lián)合南昌洪城大市場商會、服裝商會、摩托車商會等共同創(chuàng)造與成功運營的全省二級批發(fā)市場渠道建設工程的第一個示范項目，因設在宜豐縣，所以稱為“宜豐物華模式”。這個項目經營面積約17萬平方米，經營品種包括服裝、百貨、小商品、副食調料、摩托車及汽車零配件、小型農業(yè)器具、建材家具五金等幾大類。

　　據(jù)了解，江西省會南昌聚集了數(shù)以萬計的省級總代理，過剩的商業(yè)資源既加劇了過度競爭，也增加了全省各地分銷商的批貨成本。因此，60%的省級代理表達了在省內“抱團”建立二級批發(fā)渠道的強烈愿望。這種擴張需求剛好為宜豐城鎮(zhèn)化帶來了商業(yè)資源。

　　南昌經銷商聚集了輻射全省的批發(fā)資源，這支力量無論在全省何處建立二級批發(fā)市場，當?shù)氐姆咒N商和客戶資源都會就近聚集。同時，南昌經銷商擁有優(yōu)化商品結構配置和平衡貨源投放的市場經驗，市場做旺了，他們將獲得商業(yè)運營的增量、房地產投資的增值和渠道擴張品牌三重利益。這也是他們同心協(xié)力做旺市場的原動力。

　　當然，市場做旺了，商貿業(yè)就會發(fā)展起來，不僅給投資地帶來了就業(yè)、稅收、消費資源，還會產生“前店后廠”、“前店后庫”、“前店后家”的需求，必然拉動加工工業(yè)、物流業(yè)、住宅業(yè)、文教娛樂業(yè)的配套跟進，從而形成“產業(yè)輪動”效應，滿足當?shù)卣巴恋負Q產業(yè)”的訴求，逐步實現(xiàn)商業(yè)運營拉動產業(yè)發(fā)展的目標，最終實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，畢竟產業(yè)化才是城鎮(zhèn)化最堅實的支撐。

　　其實不僅僅宜豐趕上了好時候，中西部城市都面臨發(fā)展的大機遇。喬潤令介紹，由于成本等諸多問題，如今沿海城市的產業(yè)開始向中西部地區(qū)轉移，很多企業(yè)的工廠都在轉移，甚至將整個產業(yè)鏈都全部轉移出去，這為中西部地區(qū)帶來的就是就業(yè)，就是收入。中西部城市與縣域經濟將迎來大發(fā)展。

　　先有市后造城以產業(yè)化推動城鎮(zhèn)化

　　在城鎮(zhèn)化的進程中，關于先有市還是先有城、是土地城鎮(zhèn)化還是人的城鎮(zhèn)化等問題一直爭論不斷，從現(xiàn)實的經驗來看，最終給新型城鎮(zhèn)化指明了方向。今年6月，國務院在向全國人大常委會所作的《關于城鎮(zhèn)化建設工作情況的報告》中提出，推動城鎮(zhèn)化轉型發(fā)展，要“以人口城鎮(zhèn)化為核心”，同時要促進產業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉移和人口集聚相統(tǒng)一。

　　宜豐在城鎮(zhèn)化建設中也認識到了產業(yè)的重要性，因此提出“先有市后造城”的城鎮(zhèn)化思路。

　　“先有興‘市’需求和商業(yè)資源，再做‘造城’規(guī)劃的出發(fā)點和落腳點就是商業(yè)運營渠道擴張?！标惐蟊硎?，通常城鎮(zhèn)化進程中的商業(yè)建設都是先造城再招商招市，沒有豐富的商業(yè)資源儲備和支撐，出發(fā)點和落腳點都是房地產，具有盲目性，存有“鬼城”后患。而宜豐憑借著下沉的商業(yè)資源的支撐，以及周圍市場的巨大消費需求，率先把“市”做起來，“有貨就有商、有商就有市”。

　　陳斌認為，先有市后造城的做法對于縣域城鎮(zhèn)化建設具有明顯的拉動作用。以宜豐為例，陳斌列舉了三個作用。

　　首先是拉動第三產業(yè)的興起。500多家省級代理商開戶經營，平均每天聚集的貨物價值就達幾億元，而且都是與南昌一樣的一級批發(fā)價，形成方圓150公里以內，可輻射宜春、新余、萍鄉(xiāng)等地級市，上高、萬載、奉新、銅鼓等縣城，約400萬人口和近萬家零售商的優(yōu)勢獨特的批發(fā)中心，為宜豐提供了興商之助。以第三產業(yè)的興起拉動產業(yè)化發(fā)展，是新型城鎮(zhèn)化建設的有效途徑之一。

　　第二，宜豐物華大市場開業(yè)后，500多家省級代理商為了滿足自身經營和發(fā)展的需求，可直接為當?shù)靥峁?000多個就業(yè)崗位，直接提供數(shù)以百計區(qū)域代理商的創(chuàng)業(yè)平臺。部分商品需要加工制售，所有商品都需要物流服務，“前店后廠、前店后庫”的需求既可拉動加工工業(yè)和物流業(yè)的興起，又可間接增加5000多個就業(yè)崗位。創(chuàng)造更多穩(wěn)定的就業(yè)崗位和穩(wěn)定的稅收來源，是新型城鎮(zhèn)化建設的基礎保障之一。

　　第三，宜豐物華大市場的興旺，還可為當?shù)貛讉€山區(qū)縣城的農副產品提供一個集中向外輻射的批發(fā)渠道，也為當?shù)赝七M農業(yè)現(xiàn)代化提供了招商引資的服務平臺。

　　當然，商業(yè)資源下沉到縣域會面臨選址、市場業(yè)態(tài)布局、渠道投資成本等擴張瓶頸。江西物華綜合大市場有限公司董事長劉相鑫表示，如果僅靠經銷商或開發(fā)商任何一方，是協(xié)調不好“擴張需求和渠道供給”的關系的，只有依托工商聯(lián)引導組織各商會結成聯(lián)盟力量，聚集經銷商的商業(yè)資源和投資資本，實現(xiàn)商業(yè)運營和渠道開發(fā)一體化運作，才能有效地避免“擴張需求與渠道供應”的錯位，才能做到“先有市，后造城”，開發(fā)一方土地，繁榮一方經濟。

　　盡管“宜豐物華模式”很好地詮釋了“靠產業(yè)化推動城鎮(zhèn)化”的真理，但喬潤令卻認為，像宜豐這樣的縣域城鎮(zhèn)，做城鎮(zhèn)化不如先搞產業(yè)?！安灰簧蟻砭秃爸擎?zhèn)化，城鎮(zhèn)化是市場自然行為，有了產業(yè)，自然就聚集了商業(yè)、人口，城鎮(zhèn)自然就形成了。”

　　不做單純的商業(yè)地產開發(fā)商

　　城鎮(zhèn)化進程中離不開產業(yè)的推動，但這個產業(yè)有些地方則理解為房地產，盲目地搞各種地產項目。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心秦虹表示，商業(yè)地產是城鎮(zhèn)化過程中很重要的產業(yè)，但人們往往把重點放在地產上，其實商業(yè)地產的成功在于商業(yè)，商業(yè)地產一定要與產業(yè)相結合。

　　在這方面，“宜豐物華模式”選擇了定向銷售商鋪，拒絕投資客的做法。鄧彬認為，投資客投入的只是買房款，不能帶來商業(yè)資源，而定向購房的南昌經銷商帶來的是快速聚集的商業(yè)資源。

　　喬潤令對宜豐的這個做法很是贊許，他稱這種模式為“分享式開發(fā)”。在市場建設之初，入駐商戶便與開發(fā)商共同參與開發(fā)，既能享受開發(fā)收益，還有自己的物業(yè)收益，這種“分享式開發(fā)”對商戶來說很好。其他的商業(yè)項目都需要另外招商，高價的土地必定讓商業(yè)地產價格不菲，而開發(fā)商加價賣給投資人，投資人再租給商戶，這中間的過程肯定會增加商戶的成本，因此很多項目出現(xiàn)招商難的問題。而宜豐模式讓開發(fā)商直接與商戶對接，減少了中間的環(huán)節(jié)與成本。并且最為關鍵的是，商戶在商業(yè)地產開發(fā)之初就帶來了產業(yè)，產業(yè)與地產同時走，這個模式很好。喬潤令還建議，宜豐今后可在集體建設用地上做些文章，讓農民也參與到城鎮(zhèn)化建設中，從而分享收益。

　　當然，在城鎮(zhèn)化與產業(yè)發(fā)展中，還需要注意對產業(yè)的選擇以及商業(yè)水平的把握。喬潤令介紹，一些地方過多注重高檔商業(yè)的開發(fā)，不顧當?shù)貙嶋H情況，開發(fā)高檔社區(qū)，高檔的商業(yè)，這無形中提高了城鎮(zhèn)化的成本，也抬高了農民進城的門檻。在產業(yè)發(fā)展中，宜豐選擇了第三產業(yè)的批發(fā)業(yè)，這讓秦虹與喬潤令都很看好。

　　一花獨放不是春，“宜豐物華模式”在江西城鎮(zhèn)化的道路上，會不會僅僅成為一個孤案？這是與會各方共同關心的一個話題。南昌市工商聯(lián)主席陳斌透露，他們已獲準成立了南昌市工商聯(lián)城鎮(zhèn)化市場發(fā)展促進會，為在全省范圍內成功復制“宜豐物華模式”，推動縣域經濟發(fā)展，提供組織、管理、運營、利益和政策“四個保證”。（金陸成）

來源：中國商報

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