公積金受限誤傷剛需，業(yè)內料下半年房貸依然偏緊

上海、杭州、南京等地的公積金貸款輪候已近3個月。杭州市住房公積金管理中心表示，目前公積金貸款率已達90%，并且還將繼續(xù)保持這一高位。為緩解公積金貸款猛增壓力，各地紛紛推出“權宜之計”。業(yè)內分析認為，多個城市公積金吃緊，直接原因在于樓市持續(xù)走熱，成交量大幅攀升，帶動公積金使用率提升，存量“見底”。

　　據(jù)本報記者調查，自6月“錢荒”蔓延以來，北京多家銀行已收緊房貸，八五折優(yōu)惠利率逐漸減少，部分銀行網(wǎng)點已停止貸款業(yè)務，直到明年年初才有可能恢復。與此同時，全國多地公積金余額吃緊，出現(xiàn)緩貸、斷貸現(xiàn)象。業(yè)內人士預計，住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。

　　樓市回暖促公積金集中爆發(fā)

　　今年以來，嚴格的限購仍然難以抑制市場反彈，前期購房需求集中釋放，上半年中國多地房地產市場成量價齊升的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%。北京上半年新房成交更是高達4.5萬套，創(chuàng)近4年同期新高。

　　急劇膨脹的購房需求導致今年以來個人購房貸款快速增長。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元，幾乎相當于去年全年。其中，個人購房貸款9.07萬億元，約占整個涉房類新增貸款的70%之多。

　　上海市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月上海市共歸集住房公積金和補充公積金299.18億元，同比增長17.76%，與此同時，1-6月住房公積金提取合計179.38億元，發(fā)放住房公積金個貸金額333.8億元。

　　溫州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，溫州共發(fā)放住房公積金貸款33.52億元，已超過2012年全年公積金貸款總額;鄭州市上半年共發(fā)放住房公積金貸款19億元，同比增長100%。

　　徳佑地產交易按揭部總監(jiān)楊永俊介紹，盡管放款數(shù)額創(chuàng)下新高，但目前上海公積金個貸政策未變、放款也正常，只不過上半年短期出現(xiàn)過放款速度減緩的情況。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，公積金貸款額度可根據(jù)當?shù)胤績r和歸集資金，在許可范圍內進行政策微調?！叭绻?shù)毓e金管理中心出現(xiàn)資金緊張，可適度收緊并提高貸款門檻;資金寬裕了，則可能適當放松。”

　　多地出臺政策解“燃眉之急”

　　面對公積金吃緊壓力，天津、大連、桂林等多地提高繳存上限，武漢甚至取消實行了三年的公積金繳存“保底限高”政策。

　　在多種應對舉措中，杭州推出的“公轉商”貼息貸款業(yè)務更顯積極。杭州市住房公積金管理中心近日宣布，將會同4家銀行于9月聯(lián)手推出“個人住房公積金轉商業(yè)貼息貸款業(yè)務”，對符合公積金貸款條件者，由銀行按照公積金中心審批額度先行發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，由公積金中心按月給予利差補貼，待公積金中心資金寬裕時，再將銀行商業(yè)性貸款置換轉回。

　　不少業(yè)內人士表示，此次杭州新政雖然屬于“非常時期”的過渡性舉措，但也體現(xiàn)了政府應對公積金壓力的一次積極探索。

　　而徐州市住房公積金管理中心也于日前宣布，開展“公轉商業(yè)務”。徐州市住房公積金管理中心相關負責人稱，今年以來，徐州市住房公積金提取和貸款總量的迅猛增長，一定程度上影響了住房公積金貸款的正常發(fā)放。

　　而早在7月初，公積金余額不足的合肥就已經采取了“輪候制”來緩解壓力。合肥市住房公積金管理中心稱，當公積金貸款資金不足時，公積金中心將按“輪候制”確定貸款發(fā)放時間，實行總量控制。在“輪候制”下，公積金中心每月可貸額度將固定，一旦放完，申請市民將要排隊等候下月指標。

　　其實，早在年初，北京、蘇州、東莞等城市就已經收緊了公積金政策，官方公布的原因或為配合調控，或為“保持公積金均衡持續(xù)運行”。業(yè)內人士分析，后者表述的背后就是部分城市公積金余額不足的事實。而如今，杭州、徐州、合肥等城市的表態(tài)顯然更直接，就是因為缺錢。

　　公積金受限誤傷剛需族

　　近年來，剛需已經成為了主要的購房群體，所以公積金的受限也難以避免誤傷剛需。根據(jù)目前的情況，公積金普遍無錢可貸的局面將至少延續(xù)到明年，商業(yè)銀行又流動性趨緊，這都將在一定程度上抑制剛需的釋放，下半年可能將迎來樓市銷售淡季。業(yè)內指出，從目前的情況看，公積金告急，發(fā)放、審核程序趨嚴、時間拉長，降低了相關部門辦事效率，也給急于購房者增添煩惱，公積金發(fā)放的不及時也讓地產商不愿意賣房給使用公積金貸款購房客戶。

　　中原集團研究中心表示，多地公積金貸款激增，包括貸款與提取在內的公積金使用增速明顯高于繳納歸集增速。由于公積金封閉運行自行放款的性質，很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長辦理周期，以此來延緩部分需求入市。為解燃眉之急，借用商業(yè)銀行資金支持自住需求，以期維持剛需的入市進程。

　　就全國范圍來看，目前有不少樓市繁榮的地區(qū)同樣面臨著住房公積金存量壓力，極大影響到普通購房者的購房需要。部分城市通過提高職工存繳額度、降低貸款額度來緩解公積金資金緊張。

　　專家指出，由于我國公積金制度實行時間較短，尚未建立存貸比率、穩(wěn)定有效的公積金保值增值投資渠道等機制，公積金超量發(fā)放、難以正常增值，以及存在“多數(shù)人繳納、少數(shù)人享受”的“負福利”效應突出等問題，亟須相關職能部門協(xié)調解決。

　　業(yè)內分析認為，在商業(yè)銀行貸款十分緊張的情況下，公積金管理中心貼息“公轉商”的舉措并不能起到多大效用。而若不從房價和公積金政策缺陷的根本上去解決問題，其調整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法，也只能是飲鴆止渴。

來源：中華工商時報

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