購物中心“跑馬圈地”熱情向二三線城市蔓延

　　隨著一線城市購物中心發(fā)展成熟和二線城市的消費水平提升及各項配套逐步實現(xiàn)，二線城市成為購物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進駐。

　　在完成一輪跑馬圈地之后，面對空置率的壓力，各地購物中心正開始資源整合。事實上，北上廣深等一線城市的購物中心早已開始了整合，而被認為還在圈地階段的二三線城市，已經(jīng)悄悄地步入了調(diào)整期。

　　購物中心是商業(yè)地產(chǎn)與零售的結(jié)合，除了需要具備商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營能力，還需將零售業(yè)的特點納入其考量范疇，如建筑結(jié)構(gòu)要符合所選零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要、租戶選擇遵循目標(biāo)消費群體特征、經(jīng)營重點體現(xiàn)為消費者營造體驗式享受等等。目前，購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴散以及二、三線城市快速興起特點。購物中心一方面在一線城市全面調(diào)整策略，進行資產(chǎn)優(yōu)化；另一方面，不斷在二三線城市攻城略地迅速布點。

　　購物中心大體量化趨勢明顯。目前，中國一二線城市購物中心平均體量約7萬平方米。一線城市中購物場所密集且租金持續(xù)高企，與此同時，城際交通逐步完善以及私家車保有量的快速增長使得距離不再是購物主要障礙，城市近郊成為新的發(fā)展空間?！疤岣咦赓U率，通過調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來優(yōu)化資產(chǎn)，已經(jīng)是一線城市購物中心正在努力的方向。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松在接受采訪時表示，購物中心出于提高業(yè)績的要求，往往會在一個運營周期過后，重新對品牌組合進行調(diào)整。實際上，購物中心的增長動力將逐漸從開發(fā)進入注重商業(yè)運營和零售渠道功能的時期。購物中心的開發(fā)者和運營者正在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營和管理模式等方面進行調(diào)整，以適應(yīng)購物中心發(fā)展規(guī)律和消費需求的變化。

　　仲量聯(lián)行提供的一份數(shù)據(jù)顯示，未來中國作為購物中心消費主力的“中產(chǎn)”人群將不斷上升，這一趨勢也使得購物中心跑馬圈地的熱情迅速向二三線城市蔓延。隨著一線城市購物中心發(fā)展成熟和二線城市的消費水平提升及各項配套逐步實現(xiàn)，二線城市成為購物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進駐?！皬娜Φ氐秸{(diào)整，一線城市經(jīng)歷的購物中心發(fā)展模式將會在二三線城市繼續(xù)上演?！绷质浪烧f。業(yè)內(nèi)人士分析，在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項目正在承受著日益升級的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

　　值得注意的是，購物中心正在經(jīng)歷業(yè)態(tài)調(diào)整的變化。很久以來，業(yè)內(nèi)普遍認同購物、餐飲、娛樂各為5：2：3業(yè)態(tài)配比，然而，這個比例正被逐漸打破，購物、餐飲、娛樂并駕齊驅(qū)的配比目前并不少見。隨著商業(yè)發(fā)展，消費者越來越重視購物的體驗，觀影、吃飯、KTV等已成為消費者光顧購物中心的日常消費項目。餐飲、娛樂企業(yè)具有培育期短和迅速積聚大量客流的優(yōu)點，隨著企業(yè)進駐購物中心的熱情日益高漲，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商較快部分。正因為如此，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)在購物中心各大業(yè)態(tài)中表現(xiàn)出強勁的付租能力，也愈來愈受到重視。仲量聯(lián)行近期發(fā)布的報告稱，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)將繼續(xù)支撐2013年廣州零售地產(chǎn)的租賃市場。林世松表示：“鑒于零售商對經(jīng)濟前景持有憂慮，預(yù)計下半年的租賃需求增長依然疲軟，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)將繼續(xù)成為零售物業(yè)的重要需求來源?！?/p>

來源：中國建設(shè)報

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