“錢荒”微調(diào)樓市結(jié)構(gòu)，高檔房面臨漲價(jià)誘惑

短暫的“錢荒”盡管并未改變北京、上海等大型城市房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的勢頭，卻在悄然改變著市場結(jié)構(gòu)?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者近日獲悉，在主要依靠按揭貸款支撐的剛需市場銷售放緩的背景下，由于一次性付款居多，開發(fā)商堅(jiān)定看好高檔房的未來走勢。

　　6月第三周，北京房地產(chǎn)成交均價(jià)以2.5萬元/平方米，創(chuàng)下25個(gè)月以來的價(jià)格新高，4萬元以上高檔住房的成交量，環(huán)比上周亦增長一倍。魯能地產(chǎn)、萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)、中化方興等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都準(zhǔn)備在7月，向市場投放更多的高檔住房項(xiàng)目房源。

　　與此同時(shí)，北京的預(yù)售許可證發(fā)放仍然保持“嚴(yán)控”狀態(tài)，尤其4萬元/平方米以上高檔住房的預(yù)售許可審批，仍保持著每月1個(gè)的節(jié)奏。市場供應(yīng)量的低位和總體庫存的增加緩慢，似乎讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價(jià)格上擁有了更大的“想象空間”。

　　均價(jià)紀(jì)錄

　　“我們的市場監(jiān)測顯示，6月第三周的北京房地產(chǎn)市場成交價(jià)格，創(chuàng)下25個(gè)月以來的新高，整個(gè)北京的成交均價(jià)大概在2.5萬元/平方米?！比涨?，第三方房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)亞豪地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著北京房地產(chǎn)價(jià)格重新回到此輪調(diào)控之前，即2010年的價(jià)格水平。

　　亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月17日~23日，北京商品住宅成交1893套，成交面積20.93萬平方米，環(huán)比之前一周成交套數(shù)、面積分別上升9%、25%。與此同時(shí)，上周成交均價(jià)突破2.5萬元大關(guān)，達(dá)到25091元/平方米，實(shí)現(xiàn)今年以來連續(xù)25周，周度成交均價(jià)的最高峰值。

　　由于2009年中央政府出臺了4萬億的投資計(jì)劃，2010年北京房價(jià)曾創(chuàng)下同比增長超過10%的歷史紀(jì)錄，并在3月全國兩會結(jié)束后一天，在一日之內(nèi)三次刷新“地王”紀(jì)錄，最終招致中央政府的嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺，北京市也迅疾制定當(dāng)年度房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)，提出“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。

　　此后，通過預(yù)售價(jià)格審批控制、大規(guī)模向市場投放保障性住房等手段，北京市政府于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了“房價(jià)穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，全年房價(jià)同比、環(huán)比分別下降約3%~5%。此后兩年時(shí)間，北京房價(jià)的價(jià)格水平就一直沒有回到2010年的水平。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年第三季度北京新建住宅剔除保障房成交均價(jià)為20587元/平方米；2012年第四季度這一數(shù)據(jù)為20580元/平方米，銷售均價(jià)環(huán)比上一季度只下降7元/平方米；而2013年第一季度這一數(shù)據(jù)為21458/平方米，環(huán)比上一季度上漲了878元/平方米；2013年第二季度這一數(shù)據(jù)則為22843元/平方米，環(huán)比上一季度上漲了1385元/平方米，上漲幅度為6.45%。

　　這意味著，北京新建住宅銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲9個(gè)月，而若忽略2012年第四季度環(huán)比2012年第三季度均價(jià)僅下降7元/平方米的微小差距，那么北京新建住宅市場銷售均價(jià)幾乎連續(xù)上漲12個(gè)月。

　　高端領(lǐng)漲

　　在北京樓市創(chuàng)下25個(gè)月以來周成交單價(jià)最高紀(jì)錄的一周，中國銀行間市場的同業(yè)拆借利率迅速上漲，最高曾達(dá)到30%，隨即市場對“錢荒”的預(yù)期蔓延，導(dǎo)致商業(yè)銀行頭寸吃緊，部分商業(yè)銀行的貸款審批速度明顯放緩。

　　“從最近3天開始，原來7天可以審批下來的貸款，現(xiàn)在要延長到十多天左右，而且基本上沒有優(yōu)惠政策，即便是首套也沒有，最長的審核周期要走20天?！北本┎侥撤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目定價(jià)在18000元/平方米左右，在北京屬于典型的剛需項(xiàng)目。

　　這位銷售負(fù)責(zé)人向記者坦言，房貸審核周期的延長，在一定程度上已經(jīng)對項(xiàng)目銷售和回款速度產(chǎn)生了負(fù)面影響。記者了解到，這樣的情況在其他2萬元/平方米左右的剛需樓盤中較為多見。前述北京昌平項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目一次性付款的比例，在已簽約客戶中不超過15%。

　　“相比之下，4萬元/平方米以上高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性付款的比例會比較高，個(gè)別項(xiàng)目會達(dá)到80%以上，所以這些項(xiàng)目受到的影響就會相對比較小?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)分析師張大偉表示。而高檔住宅恰是此輪市場上漲的主要動力。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月17日~23日，北京別墅共成交81套產(chǎn)品，比之前一周的39套增加了一倍有余。特別是一些中高端別墅項(xiàng)目近期成交走熱，其中包括中海九號公館·御龍府、園墅、融創(chuàng)長灘壹號、旭輝·御錦、魯能7號院在內(nèi)的城市別墅均有所成交，這些項(xiàng)目成交價(jià)格多在3萬元/平方米上下。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，一方面原因在于中高端樓盤因客群基數(shù)較小、總價(jià)較高，為了追求較高的開盤去化率，普遍蓄客期偏長。另一方面受價(jià)格管制影響取證困難，成為中高端項(xiàng)目入市減少，近期北京樓市供應(yīng)以單價(jià)2萬元/平方米左右的剛需及改善性項(xiàng)目為主的原因。

　　短期看高

　　“我們已經(jīng)抓緊取證工作了，利用當(dāng)前的市場走勢，銷售更多的房源?！比f科北京公司的一位負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。目前萬科在北京體系內(nèi)的3個(gè)高端項(xiàng)目如園、大都會和御府項(xiàng)目，前兩者已經(jīng)銷售過半，御府項(xiàng)目則正在辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

　　魯能地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人胡漢祥告訴記者，魯能在北京順義開發(fā)的7號院項(xiàng)目，將準(zhǔn)備推出230~370平方米聯(lián)排別墅。目前，該項(xiàng)目戶型從85平方米純南兩居，到118~135平方米三居室、135~280平方米洋房為主要銷售戶型。

　　相比于北京，上海房地產(chǎn)高端市場的表現(xiàn)較為平穩(wěn)，位于上海浦東區(qū)的古北香堤嶺項(xiàng)目，2013年上半年銷售約16套，銷售價(jià)格約4萬元/平方米。記者了解到，上海市政府近年來大力發(fā)展南匯板塊，建設(shè)南匯生態(tài)旅游區(qū)，據(jù)相關(guān)資料顯示，在目前上海各區(qū)中，南匯區(qū)的空氣質(zhì)量位于首位。古北香堤嶺位于南匯板塊，在上海具有一定的標(biāo)桿和代表意義。

　　繼此前10項(xiàng)目開盤，創(chuàng)下放量高峰之后，近期北京樓市供應(yīng)出現(xiàn)了短暫沉寂，開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)銳減。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月17日~23日，北京僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤，分別是位于房山區(qū)的剛需項(xiàng)目北京城建·琨廷和位于密云的唐源·云居。兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增套數(shù)548套，新增面積5.2萬平方米，環(huán)比之前一周均下降八成左右。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，雖然當(dāng)前需求整體保持在旺盛的高點(diǎn)，但之前一周10盤入市的集中放量釋放了相當(dāng)一部分購房需求，成為開盤量出現(xiàn)短期低谷的原因。

　　對于6月項(xiàng)目入市量增加的原因，高姍認(rèn)為，目前樓市整體需求旺盛，銷售形勢向好，雖然在限價(jià)令的管控下，平價(jià)入市的項(xiàng)目利潤率普遍降低，但是在高周轉(zhuǎn)與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中，同時(shí)在需求拉動與季節(jié)性因素下，高端產(chǎn)品尤其是別墅項(xiàng)目也開始全面“開閘”。

　　而隨著限價(jià)令呈現(xiàn)出常態(tài)化趨勢，預(yù)計(jì)下半年將有更多的項(xiàng)目加快銷售節(jié)奏，以“平價(jià)入市”的快跑策略或“曲線提價(jià)”的應(yīng)對策略入市，帶動成交量進(jìn)入上行通道。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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