住宅工業(yè)化高成本嚇跑房企，行業(yè)亟待政策扶持

“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”這句話用在目前國內(nèi)住宅工業(yè)化身上再貼切不過。

　　盡管業(yè)內(nèi)普遍認同“住宅工業(yè)化是未來建筑產(chǎn)業(yè)趨勢”，但最近證券時報記者采訪的多家一線房企對住宅工業(yè)化均處于觀望中，稱短期不會采取工業(yè)化方式建設(shè)項目。而其中最重要的理由是住宅工業(yè)化屬制造業(yè)范疇，在構(gòu)件沒有規(guī)?；a(chǎn)、工業(yè)化住宅建設(shè)沒有大規(guī)模推開之前，其成本將遠遠高于現(xiàn)有的建筑模式。

　　龍頭房企萬科是住宅工業(yè)化的力行者。2012年，萬科工業(yè)化住宅項目的新開工面積為272萬平方米，其全年新開工面積為1433萬平方米，也就是說，萬科去年住宅工業(yè)化率為18.9%。萬科董事長王石去年曾在公開場合表示，萬科住宅工業(yè)化將在兩年內(nèi)完成。不過，主流產(chǎn)品工業(yè)化率兩年內(nèi)從18.9%提升至100%，不少業(yè)內(nèi)人士認為這幾乎不可能完成。

　　朝陽行業(yè)

　　談及住宅工業(yè)化，不得不提及遠大住工。在國內(nèi)，遠大住工是住宅工業(yè)化的最早先驅(qū)。

　　王石2007年底曾透露，至2012年底公司工業(yè)化率將提高至50%。而在2008年時，遠大住工的住宅工業(yè)化率已經(jīng)達到85%。

　　“從國外的經(jīng)驗來看，住宅工業(yè)化未來必定是建筑產(chǎn)業(yè)的趨勢。”一位曾在遠大住工任職高管的人士告訴記者。

　　不過在他看來，“住宅工業(yè)化并非房地產(chǎn)業(yè)范疇，它其實是屬于制造業(yè)。”遠大住工盡管在國內(nèi)已經(jīng)具備成熟的住宅工業(yè)化制造技術(shù)，但兩年前謀求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工業(yè)化目前難在國內(nèi)形成規(guī)模。

　　作為國內(nèi)住宅工業(yè)化先驅(qū)，萬科工業(yè)化率的現(xiàn)狀也透露出這個行業(yè)目前的尷尬。

　　在2012年年報中，萬科首次將“住宅工業(yè)化”放在經(jīng)營策略首位，其住宅工業(yè)化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。

　　盡管萬科非常重視自身的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略，但記者采訪的多位券商地產(chǎn)分析師均表示，目前并未對住宅工業(yè)化進行深入研究，因為現(xiàn)階段住宅工業(yè)化只是一個概念，對公司業(yè)績影響不是很大。

　　其實，所謂住宅工業(yè)化，即標準化、批量化生產(chǎn)樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運輸?shù)巾椖楷F(xiàn)場后拼裝組建成整體住宅。簡而言之，蓋房猶如“搭積木”。

　　據(jù)遠大住工一位內(nèi)部人士介紹，以1~8層的小高層住宅為例，使用工業(yè)化的生產(chǎn)方式，可提高生產(chǎn)效率40%~55%，提高設(shè)備周轉(zhuǎn)率60%，還能最大程度地節(jié)省能源，改善結(jié)構(gòu)精度，減少滲漏、墻體開裂等質(zhì)量通病。

　　事實上，住宅工業(yè)化最核心優(yōu)勢有兩點，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。“以國外成熟案例來看，例如以傳統(tǒng)澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業(yè)化方式運作，可能只需要400人左右即可?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。他坦言，對于房企最看重的建筑周期，在采用工業(yè)化運作后，基本上可以縮短40%~50%。

　　目前，在國內(nèi)如萬科、遠大住工、瑞安房地產(chǎn)等公司都在開展住宅工業(yè)化技術(shù)探索，而且在住宅工業(yè)化的路上已經(jīng)走了十幾年。萬科自1999年開始探索工業(yè)化生產(chǎn)模式。2007年，萬科住宅工業(yè)化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅工業(yè)化基地”，開始了技術(shù)成果向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化的推廣應(yīng)用階段。

　　而遠大住工則早在1996年，便開啟了住宅工業(yè)化之路，最初遠大住工基本從日本、德國方面引進建筑體系。作為國內(nèi)首家綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠大住工在長沙、沈陽等十余個城市共擁有8家住宅工業(yè)化工廠。

　　成本不降反升

　　住宅工業(yè)化最大的優(yōu)勢之一是降低成本，但記者了解到，在國內(nèi)推行住宅工業(yè)化項目的房企成本卻不降反升。

　　從衡量住宅工業(yè)化水平的指標——預(yù)制率即實現(xiàn)預(yù)制建筑構(gòu)件數(shù)量與總建筑構(gòu)件數(shù)量的比率來看，2007年萬科住宅工業(yè)化技術(shù)在上海第一次運用，預(yù)制率30%，到2012年，萬科南京上坊保障房項目預(yù)制率超75%。不過，從公開信息來看，目前萬科住宅工業(yè)化項目的預(yù)制率從11%到75%不等。

　　據(jù)上述遠大住工內(nèi)部人士稱，正常來說，像日本這種住宅產(chǎn)業(yè)體系完善的國家，預(yù)制率越高，平均成本越低。“不過，在國內(nèi)，按現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)鏈情況，預(yù)制率越高，成本則越高?！?/p>

　　據(jù)悉，萬科中糧假日風(fēng)景項目B3、B4號樓便采取了住宅工業(yè)化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業(yè)化原本是為了壓縮成本，而目前國內(nèi)項目成本卻不降反升。

　　上述遠大住工人士坦言，相對于工業(yè)化設(shè)備和建筑材料而言，國內(nèi)人工成本更為便宜，而工業(yè)化恰好對設(shè)備材料要求較高。他舉例稱，例如PC預(yù)制混凝土外墻模具是可以反復(fù)使用，但如果生產(chǎn)規(guī)模不大，所生產(chǎn)的PC外墻攤薄下來的成本就會更高?！昂唵蝸碇v，如果建筑構(gòu)件難以形成規(guī)?；a(chǎn)，加上額外的研發(fā)費用、運輸費用，項目總體成本并不低。”

　　萬科執(zhí)行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅工業(yè)化在國內(nèi)尚屬于發(fā)展培育階段，其材料采購成本、所需技術(shù)人員人工還相對較高，在目前較小的規(guī)模下總體成本高于傳統(tǒng)施工方式。據(jù)統(tǒng)計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%~40%，而國內(nèi)僅占16%~17%。

　　“住宅工業(yè)屬于制造業(yè)范疇，目前國內(nèi)還沒有哪一家房地產(chǎn)公司擁有真正的建筑構(gòu)件生產(chǎn)線。”前述曾工作于遠大住工的人士稱。而萬科方面也印證了該人士所言，據(jù)悉，萬科在過去的住宅工業(yè)化項目中，都是與各地的構(gòu)件廠合作，采購部件造房。

　　北京市建筑設(shè)計研究院第十設(shè)計所副所長樊則森告訴記者，包括萬科在內(nèi)涉足住宅工業(yè)化的公司PC構(gòu)件目前很難同時滿足規(guī)范、成本適當、節(jié)能、防止?jié)B漏、預(yù)制率高和施工簡易6個方面要求。

　　樊則森坦言，大部分工業(yè)化住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預(yù)制，主要受力結(jié)構(gòu)仍采取現(xiàn)澆方式，預(yù)制率普遍在15%~30%之間。

　　事實上，國內(nèi)目前多數(shù)涉及住宅工業(yè)化的項目，與過去開發(fā)的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業(yè)化”樓盤或項目中的某些建筑構(gòu)件，是采用OEM俗稱貼牌生產(chǎn)的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構(gòu)件的采購價格被無形推高。

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