組合拳降溫樓市投資，效果顯現(xiàn)仍需時(shí)日

　　如果問過去十年社會(huì)經(jīng)濟(jì)中哪個(gè)因素最牽動(dòng)國人的神經(jīng)，答案無疑是：房價(jià)。多年來，呈現(xiàn)井噴式上漲的住房價(jià)格甚至已悄然改變了整個(gè)社會(huì)中人們的生活和思維方式。

　　在國人生活中，千百年來房產(chǎn)一直占據(jù)主要地位，民眾的思維是哪里有房產(chǎn)，家就在哪里，老百姓就會(huì)在哪里扎根生活下去。近年來，人們茶余飯后談得最多的也是樓市，火箭式上躥的房價(jià)，以及由其帶動(dòng)的各種形式的經(jīng)濟(jì)熱現(xiàn)象，已迷亂了人們的眼睛，就連2008年那場全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)也僅僅短暫羈絆了一下房價(jià)上行的腳步，時(shí)隔不久，逆襲而回的樓市價(jià)格再次高歌猛進(jìn)，甚至達(dá)到了樓市價(jià)格史上的高點(diǎn)，完全沒有理會(huì)那場全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索——“美國樓市崩塌”。

　　對(duì)于失去理性的中國樓市，幾年來國家陸續(xù)出臺(tái)了“新國八條、新國十五條、限購、房地產(chǎn)稅、國五條”等政策，打出了調(diào)控房地產(chǎn)力度越來越大的組合拳，不斷推出的舉措在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中黑色和灰色腐敗實(shí)行“圍追堵截”的同時(shí)，初步遏制了樓市泡沫經(jīng)濟(jì)的增長，迫使市場買賣雙方逐步向理性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變。

　　樓市房價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)

　　葛先生是轉(zhuǎn)業(yè)到北京某區(qū)的公務(wù)員，對(duì)于北京房價(jià)自認(rèn)為感觸最多。

　　2001年他以軍隊(duì)正營級(jí)干部的身份轉(zhuǎn)業(yè)到北京某區(qū)某局，當(dāng)時(shí)工資雖不高，但月工資購房可買上一平方米多，加上轉(zhuǎn)業(yè)安置費(fèi)，當(dāng)年足可按揭一套位置不錯(cuò)且寬敞的房子。但當(dāng)時(shí)他總想等攢夠了房款一次性付清，最終卻發(fā)現(xiàn)存款的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價(jià)上漲的速度，到了2003年所有存款竟然付不起首付了。葛先生慌了神，趕緊找親戚朋友借錢湊夠首付買了現(xiàn)在居住的位于北京四環(huán)附近的房子。他雖然每月要多還幾百元，但仍覺得慶幸，因?yàn)槭觊g自己的房子已升值了5倍多。

　　相比之下，2007年某名牌大學(xué)研究生畢業(yè)后留京工作的小陳就沒那么幸運(yùn)了，他剛工作時(shí)每月工資5000多元，但當(dāng)時(shí)的房價(jià)動(dòng)輒上萬元一平方米，他沒能力買房。6年過去了，小陳的工資已漲到一萬多元，“可是稍微好一點(diǎn)兒的地段房價(jià)也漲到了2萬多元了。因?yàn)闆]房，先后處的幾個(gè)對(duì)象都分了手?！?/p>

　　十年間中國樓市到底有多大變化？記者選取了北京、河北、山東等地幾個(gè)有代表性的城市進(jìn)行了實(shí)地采訪。

　　北京我愛我家房地產(chǎn)中介公司可謂目睹了該市房價(jià)變化的全過程：北京房價(jià)2000年以前很平穩(wěn)，價(jià)格浮動(dòng)不是很大，好一點(diǎn)兒的地段也不過幾千元，但2004年后房價(jià)大幅攀升，甚至有價(jià)無市，徹夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象到2007年已司空見慣，開發(fā)商開始變著法兒漲價(jià)，但購房的人還是在買。房價(jià)一路飆升到2萬元，甚至超過了4萬元。在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)出現(xiàn)過一段下跌，但時(shí)間不長又開始猛漲。北上廣現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了上億元一套的房子。2003年前后在北京二環(huán)附近買的房子到2013年已升值了近十倍。

　　和北上廣這些大城市相比，石家莊、濟(jì)南、青島等這些二線或省會(huì)城市1萬多一平方米的樓盤也慢慢多了起來。石家莊2003年離市中心較遠(yuǎn)的房價(jià)900多元一平方米，到了去年也升值到了5000元左右。這種情況在濟(jì)南和青島也同樣出現(xiàn)了，其中青島的房價(jià)在山東省中上漲最快。

　　投資虛火盛中央急降溫

　　房價(jià)飛漲帶動(dòng)了城市房地產(chǎn)投資，一二線城市樓盤銷售火爆，又影響帶動(dòng)了各地縣城的房產(chǎn)銷售，有些經(jīng)濟(jì)條件好的縣城房價(jià)甚至堪比一些二三線城市。全國縣級(jí)房價(jià)最高的浙江青田縣是有名的“僑鄉(xiāng)”，期間房價(jià)也漲到了4萬多元一平方米，而這個(gè)價(jià)格至今有些二線城市都還沒有達(dá)到。

　　保持住房價(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，是維護(hù)民眾切身利益的重要工作，是政府駕馭市場經(jīng)濟(jì)能力的具體體現(xiàn)。面對(duì)過快增長的房價(jià)，2005年中央政府開始了直接干預(yù)，“國八條”重拳出擊了：嚴(yán)厲要求各地要采取有效措施抑制住房價(jià)格過快上漲，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。這是我國有史以來第一次由中央政府直接下文調(diào)控房地產(chǎn)市場。國八條同時(shí)要求各地區(qū)要著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，全面落實(shí)廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。同時(shí)清理閑置土地，對(duì)長期閑置的住宅建設(shè)用地要收回使用權(quán)。在此基礎(chǔ)上，2011年國務(wù)院的“新國八條”使得國內(nèi)“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房”等一系列關(guān)系民生的保障房建設(shè)有了強(qiáng)有力的政策后盾，同時(shí)首次納入“約談問責(zé)機(jī)制”。

　　此后，各地開始了積極的保障房建設(shè)，中共下達(dá)的保證房建設(shè)指標(biāo)讓各地方政府備感壓力，在此情況下，各地的主管副省長、副市長簽下了“軍令狀”。結(jié)果當(dāng)年全國土地供應(yīng)就發(fā)生了悄然變化，一些商品房項(xiàng)目供地被壓縮，而關(guān)系民生根本的保障房供地被優(yōu)先辦理，甚至出現(xiàn)了“特辦”。

　　限購遏制炒房效果明顯

　　自2009年開始，鑒于美國“兩房危機(jī)”的教訓(xùn)，中國開始了樓市調(diào)控的急行軍。

　　減少土地供應(yīng)，加快建設(shè)保障房，在一定程度上減緩了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的泡沫，但長期以來投資房產(chǎn)取得巨大利益使得房產(chǎn)投資者近似瘋狂，同時(shí)因近幾年物價(jià)上漲過快，使得人們認(rèn)為房價(jià)下調(diào)的可能性很小，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后不少老百姓已把投資房產(chǎn)作為了避險(xiǎn)方式。業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　的確，國內(nèi)房價(jià)除了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)降了一段外，后來又重拾升勢(shì)，主要是來自地方政府的“保財(cái)政”和普通百姓的投資避險(xiǎn)需求，當(dāng)然剛需每年也在擴(kuò)大。此時(shí)中央政府再次開始“擠泡沫”，“新國十五條”的出臺(tái)成為中央調(diào)控樓市“保剛需、擠泡沫”的第二步。而加強(qiáng)限購措施、加大限購范圍、加快保障房建設(shè)是其最主要的內(nèi)容，每個(gè)家庭限購兩套房，對(duì)買不起房的政府提供保障房、廉租房以保證其基本生活，加大對(duì)剛需的傾斜等，有效遏制了投資炒房行為。

　　近年來眾多房企已紛紛把發(fā)展重點(diǎn)放在了二三線城市，有越來越多的資金投入到這個(gè)市場上，企業(yè)業(yè)績也更加倚重于此。如果此時(shí)二三線城市突然限購后果將很嚴(yán)重，有開發(fā)商坦言這樣的突變足以動(dòng)搖許多房企之根。結(jié)果表明這已絕不是簡單的進(jìn)退問題了，尤其是近年來推行二三線戰(zhàn)略的企業(yè)握有的大量二三線城市土地儲(chǔ)備，此時(shí)無疑成了燙手的山芋。

　　在調(diào)控樓市中信貸調(diào)整起到了關(guān)鍵作用，“新國八條”出臺(tái)后金融行業(yè)提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻和限制，開發(fā)商再想用國家的錢去賺老百姓的錢已不那么容易了。

　　過去幾年房地產(chǎn)過熱的另一個(gè)表現(xiàn)是，大量的房屋被投資者利用銀行貸款購買后閑置，不裝修不出租就放在那里等升值，而大量有剛需的老百姓徹夜排隊(duì)買不到房子，造成了房屋稀有的假象，并隨之不斷推高房價(jià)。由于新政明確表明了提高個(gè)人房產(chǎn)信貸的門檻和利率，讓炒房者難再施展，放緩了房價(jià)上漲的勢(shì)頭。據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，自中央出臺(tái)新政起，樓市及股市房地產(chǎn)股票已多次出現(xiàn)拐點(diǎn)，降溫之勢(shì)明顯。

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