房價漲勢趨緩成交下滑，房地產(chǎn)市場處于震蕩階段

各地樓市新政“國五條”細(xì)則落地滿月之后，房價上漲壓力加大，成交量波動幅度較大。據(jù)中投證券最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，34 個城市一手房成交面積環(huán)比降19%，同比升39%。受國五條差異化調(diào)控影響，一線城市環(huán)比下滑幅度最大達(dá)32%，三四線城市環(huán)比降24%，二線城市環(huán)比降13%，房企銷售額也應(yīng)聲下滑。業(yè)內(nèi)人士分析，目前房價仍呈上漲態(tài)勢，庫存微增，成交回落致去化時間拉長，房地產(chǎn)市場處于盤整階段。

　　細(xì)則落地成交量“應(yīng)聲下跌”

　　經(jīng)歷了3月的透支成交之后，房企4月份銷售業(yè)績大多呈環(huán)比下降趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前已披露4月銷售業(yè)績的16家房企銷售額共計476.13億元，較3月下降了17.3%。中投證券研究員李少明認(rèn)為，4 月成交下滑與季節(jié)性因素及需求提前釋放、預(yù)售價格監(jiān)管致推盤延遲有關(guān)。但我們認(rèn)為一手房需求集中釋放程度遠(yuǎn)低于二手房，且隨著5、6 月季節(jié)性推盤增加，成交下滑幅度有限。且經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下行業(yè)政策環(huán)境將較預(yù)期寬松，有利于優(yōu)質(zhì)公司價值修復(fù)持續(xù)反彈，仍看好全國性龍頭招、保、萬及優(yōu)秀區(qū)域公司。但是樓市風(fēng)險依然存在，尤其銀監(jiān)會8號文，及下半年通脹抬頭，將導(dǎo)致國內(nèi)流動性收緊；房價明顯上漲引發(fā)調(diào)控再次加碼的風(fēng)險存在。

　　房產(chǎn)稅等政策將抑制房價漲勢

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院公布房價數(shù)據(jù)，全國70個大中城市的房價指數(shù)，1月、2月、3月，其環(huán)比漲幅分別為0.57%、1.08%和1.09%。細(xì)則落地之后，效果顯示，目前房地產(chǎn)市場房價漲勢已現(xiàn)緩和之態(tài)。中指院公布數(shù)據(jù)顯示4 月全國百城價格指數(shù)自2012年6月連續(xù)11個月環(huán)比上漲，但上漲幅度和上漲城市數(shù)量均有所減少。業(yè)內(nèi)人士分析，由于細(xì)則落地影響，成交量下降，房價上漲也開始趨緩。但是，這不等于房價不漲，一旦成交量有所好轉(zhuǎn)，房價還有上漲的動力。

　　針對抑制房價上漲政策出臺的問題，中銀國際研究員田世欣認(rèn)為，日前國稅總局官員表示暫未出臺任何有關(guān)房產(chǎn)稅試點通知。也就是說，擴(kuò)容或從二線城市開始暫無時間表，但是并不是不出，可視房價上漲的情況而定。另外，各地方“國五條”細(xì)則已出臺，多地沒有實行20%差額征稅政策，以及信貸政策、限購覆蓋等多項重點政策上并未真正落實。如果這些政策落實的話，那么房價上漲的勢頭可以得到抑制。所以，我們認(rèn)為，行業(yè)近期處在傳統(tǒng)的銷售黃金季節(jié)，興奮點不多，波動幅度較小，維持板塊震蕩走勢判斷。

　　震蕩之后板塊仍具比較優(yōu)勢

　　雖然全國的樓市成交量下降，房價漲幅也趨緩，但是開發(fā)商漲價意愿強(qiáng)烈，一線城市的樓價上漲壓力仍存。目前房地產(chǎn)市場買賣雙方觀望情緒濃厚，導(dǎo)致板塊震蕩。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌。而三四線城市庫存過多，已經(jīng)醞釀了比較大的風(fēng)險。整體來說市場將逐漸平穩(wěn)，一線城市在嚴(yán)格的限購政策下，房價再漲的可能性也將明顯降低。

　　當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)并不能承受新建商品住宅出現(xiàn)“量價齊跌”的后果，國信證券研究員區(qū)瑞明認(rèn)為，一是，“新政”本質(zhì)是為了擴(kuò)充了土地財政，并有望使飆升的房價中短期內(nèi)穩(wěn)?。欢?，從歷史上看由于土地財政是政府繞不開的死結(jié)，房地產(chǎn)銷售又攸關(guān)經(jīng)濟(jì)全局，因此政府在防止調(diào)控矯枉過正方面，拿捏得還都比較精準(zhǔn)，并沒有出現(xiàn)“錯殺”行業(yè)的情況，一旦房地產(chǎn)銷售不暢對年度銷售增長構(gòu)成威脅，勢必會推出一系列“松綁”措施；三是，政策在執(zhí)行時，總是需要相機(jī)抉擇的，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面已日漸成熟，“矯枉過正”是小概率，拖到3 月底才集中出臺的地方細(xì)則寬松程度大幅超出中央細(xì)則已證明了這點。所以，震蕩之后板塊仍具比較優(yōu)勢，龍頭企業(yè)基本面向好。

來源：大眾證券報

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