土地供應(yīng)緊縮態(tài)勢(shì)凸顯，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存

4月16日，國(guó)土資源部發(fā)布消息稱(chēng)，根據(jù)各地上報(bào)匯總，2013年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃，是過(guò)去五年年均實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍，其中“三類(lèi)住房”（保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房）用地計(jì)劃占住房用地計(jì)劃總量的79.4%，符合調(diào)控政策要求。

　　值得注意的是，今年我國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃，為近三年最低值。土地供應(yīng)緊縮態(tài)勢(shì)凸顯。

　　很有意思，在今年“兩會(huì)”期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史承諾：2013年將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)土地供應(yīng)的力度，使土地價(jià)格保持穩(wěn)定，同時(shí)要更好地發(fā)揮地方和公眾的作用來(lái)加強(qiáng)監(jiān)督。他當(dāng)時(shí)稱(chēng)：“今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)，估計(jì)在16萬(wàn)公頃左右?！焙茱@然，如今公布的15.08萬(wàn)公頃計(jì)劃供應(yīng)量在徐紹史口中的“16萬(wàn)公頃左右”的“左邊”范圍。

　　地方政府青睞“細(xì)水長(zhǎng)流”

　　地方政府自始至終喜歡土地供應(yīng)“細(xì)水長(zhǎng)流”，而在諸多“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的范例下，房?jī)r(jià)才得以一漲再漲。

　　在中國(guó)土地學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃小虎看來(lái)，“土地財(cái)政”是個(gè)俗稱(chēng)，一般是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。實(shí)際上，土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅為主的財(cái)政預(yù)算收入，這些收入全部歸地方支配。這兩項(xiàng)占到地方稅收的近四成。在一些地方，“土地財(cái)政”成了名副其實(shí)的“第二財(cái)政”，有的甚至成了財(cái)政收入的主要來(lái)源。

　　早在2009年，全國(guó)各地“地王”如雨后春筍，頻頻被媒體報(bào)道。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立就認(rèn)為，土地供應(yīng)的減少是出現(xiàn)“地王”的重要原因，地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　按照尹中立的說(shuō)法，2009年，地方政府主動(dòng)減少土地供應(yīng)的原因主要有兩點(diǎn)：

　其一是2008年年底的房地產(chǎn)在建工程數(shù)量巨大，在建的建筑面積達(dá)24億平方米，按照2008年的銷(xiāo)售速度（年銷(xiāo)售6億平方米）需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。因此，在2009年年初制定當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)傾向于減少土地供應(yīng)。

　　其二是中國(guó)人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規(guī)模不再受控制的情況下，商業(yè)銀行將信貸的重點(diǎn)放在政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，信貸的直接對(duì)象是名目眾多的政府融資平臺(tái)。據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在2009年上半年的7萬(wàn)多億元新增貸款中，通過(guò)政府融資平臺(tái)發(fā)放的貸款有近5萬(wàn)億元。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過(guò)出讓土地來(lái)獲取資金的壓力大大減輕。

　　而今地方政府收緊土地供應(yīng)的苗頭又起。2013年我國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃，為近三年最低值。據(jù)了解，今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃是國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院工作部署，組織全國(guó)31個(gè)?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)共同編制的。

　　有意思的是，如今已經(jīng)“縮水”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來(lái)恐怕也尤為費(fèi)勁。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年，北京未完成年初的供地計(jì)劃，這并非初次，2005年、2006年等年度，北京市土地供應(yīng)計(jì)劃就多次出現(xiàn)未如期完成的情況。

　　當(dāng)然，北京也不是孤例，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的同期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳已經(jīng)連續(xù)四年未能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　為何會(huì)發(fā)生承諾屢屢落空的情況，根源還在于地方政府的態(tài)度。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆表述的很直白，他非常認(rèn)同土地供應(yīng)“細(xì)水長(zhǎng)流”，市政府計(jì)劃20年內(nèi)每年只能開(kāi)發(fā)5%，40多萬(wàn)畝地的儲(chǔ)備資源一年最多用2萬(wàn)畝。

　　對(duì)于上述“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的做法，地方政府美其名曰，長(zhǎng)效機(jī)制、持續(xù)利用。換一種說(shuō)法便是，坐地起價(jià)。

　　計(jì)劃往往落空。如此一來(lái)，國(guó)土資源部的供地規(guī)劃只不過(guò)是一個(gè)面子工程。2012年年初，國(guó)土部設(shè)定的全年住房用地供地計(jì)劃是17.26萬(wàn)公頃，年中縮減為15.93萬(wàn)公頃，最終僅完成11.08萬(wàn)公頃，為計(jì)劃量的近七成。2011年全國(guó)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬(wàn)公頃，計(jì)劃落實(shí)率62.3%。

　　謹(jǐn)防保障房增加反促房?jī)r(jià)上漲

　　值得一提的是，在2013年土地供應(yīng)計(jì)劃中，民生方面被“周全”地考慮到了。根據(jù)披露的信息顯示，在今年已經(jīng)縮減的住房用地供應(yīng)計(jì)劃中，保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地計(jì)劃占總量的79.4%，比去年略有提升。對(duì)今年“新開(kāi)工630萬(wàn)套”保障性安居工程用地實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。業(yè)內(nèi)人士表示，這次公布的計(jì)劃明顯釋放了我國(guó)土地緊張的信號(hào)，在總量減少的情況下，商品房用地被進(jìn)一步壓縮，部分用地成本可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到商品房上。

　　業(yè)內(nèi)人士的顧慮并非空穴來(lái)風(fēng)。之前，就有討論，保障性住房建設(shè)所解決的，都是低收入人群的居住需求，解決的是買(mǎi)不起房的購(gòu)房需求。加大保障性住房建設(shè)，將會(huì)使得一部分覺(jué)得房?jī)r(jià)高的人，可以去選擇廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，市場(chǎng)會(huì)更加經(jīng)濟(jì)化地自我調(diào)節(jié)，像現(xiàn)在的國(guó)家房產(chǎn)新政這種行政手段的宏觀調(diào)控將會(huì)逐漸退出，所以這樣完全的市場(chǎng)化行為，反而會(huì)使得房?jī)r(jià)更高。

　　這種聲音并不弱小。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前部分一線城市住房供地依然緊張，這些地區(qū)人口不斷涌入、人口增長(zhǎng)壓力加大，保障房的建設(shè)要求和需求壓力更大，政府的保障房用地收儲(chǔ)成本在不斷增加，因此地方財(cái)政壓力和負(fù)擔(dān)更大，如果土地不能形成有效的合理利用和資金良性循環(huán)，矛盾會(huì)長(zhǎng)期存在且越來(lái)越尖銳。一些保障房建設(shè)通過(guò)土地招拍掛的方式成為了推升房?jī)r(jià)上漲的顯性因素，這層成本被開(kāi)發(fā)商背上后轉(zhuǎn)移到了商品房上，也會(huì)推升房?jī)r(jià)。

　　“簡(jiǎn)單地增加土地供應(yīng)量并不能解決一線城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，要將高地價(jià)和高房?jī)r(jià)提到同樣的高度來(lái)調(diào)控，這就需要從根本上改變地方政府以地求財(cái)?shù)陌l(fā)展方式，改變地方政府利益和土地制度的關(guān)系，最終將行政抑制市場(chǎng)的‘手’拿開(kāi)?！?/p>

　　此外，中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授許小年曾公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求決定的?！罢{(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時(shí)地壓制住了。隨著人口收入和城鎮(zhèn)化提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價(jià)格肯定是一路上漲?！?/p>

　　在他看來(lái)，國(guó)家房?jī)r(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)的控制有關(guān)。18億畝紅線，起碼是從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加，需求這一端，人口收入城鎮(zhèn)化都在提高。房?jī)r(jià)肯定要上去，為了提供一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案，應(yīng)該認(rèn)真考慮，取消18億畝紅線，認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級(jí)市場(chǎng)，目前土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府壟斷的，真正地建立起土地一級(jí)市場(chǎng)，能夠讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià)、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場(chǎng)，來(lái)平抑樓價(jià)和地價(jià)。（本報(bào)記者張惠）

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