房企積極圈地補(bǔ)庫(kù)存，新增項(xiàng)目面積遠(yuǎn)超銷(xiāo)售

“2012年是一個(gè)相對(duì)平靜的時(shí)段。這是暗流涌動(dòng)之上的表面靜寂，還是意味著一個(gè)平穩(wěn)時(shí)代的真正開(kāi)端？”萬(wàn)科A（000002.SZ）在年報(bào)當(dāng)中“致股東”的部分作出了如此陳述。

　　盡管萬(wàn)科在年報(bào)中作出了“中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束”的判斷，不過(guò)2012年包括萬(wàn)科在內(nèi)的各大地產(chǎn)商依然加快了拿地的步伐，紛紛增加了大量的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而從四大巨頭——“招寶萬(wàn)金”的情況來(lái)看，除了金地集團(tuán)（600383.SH）以外，新增的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積都大大高于2012年的銷(xiāo)售面積。

　　有分析人士稱，開(kāi)發(fā)商的積極“圈地”跟去年土地市場(chǎng)價(jià)格不高有關(guān)，而在過(guò)去幾年銷(xiāo)售較快的情況下，也有“補(bǔ)庫(kù)存”的需要。長(zhǎng)江證券研究報(bào)告稱，近日土地供應(yīng)依然保持在較高水平，表現(xiàn)出政府對(duì)于供需緊張關(guān)系的強(qiáng)烈擔(dān)憂，這有望在一定程度上改善未來(lái)供需關(guān)系，緩解2012年以來(lái)的持續(xù)庫(kù)存下滑。

　　萬(wàn)科繼續(xù)快速拿地周轉(zhuǎn)策略

　　萬(wàn)科年報(bào)稱，2012年新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目78個(gè)，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約624萬(wàn)平方米（對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1589萬(wàn)平方米），平均樓面地價(jià)約2790元/平方米，權(quán)益地價(jià)和綜合改造成本總額合計(jì)約439億元。

　　萬(wàn)科稱，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年新開(kāi)工面積1653萬(wàn)平方米，比2012年實(shí)際完成數(shù)增加15.3%。由于部分2013年新獲取的項(xiàng)目也將在年內(nèi)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2013年實(shí)際開(kāi)工規(guī)模高于上述計(jì)劃。預(yù)計(jì)2013年項(xiàng)目竣工面積1290萬(wàn)平方米，比2012年實(shí)際完成規(guī)模增加31.7%。2012年底，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3947萬(wàn)平方米，較年初3277萬(wàn)平方米有所增長(zhǎng)，可滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需求。

　　萬(wàn)科稱，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)工需要為尺度，仍然會(huì)堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)的策略。

　　金地集團(tuán)稱，2012年共獲取12個(gè)項(xiàng)目、總計(jì)241.7萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，完成總投資額約69億元。2012年底土地儲(chǔ)備達(dá)到1916萬(wàn)平方米，其中公司權(quán)益土地儲(chǔ)備1525萬(wàn)平方米。金地稱，去年全年銷(xiāo)售面積完成287.4萬(wàn)平方米，比上年上升了28.5%，銷(xiāo)售金額完成341.5億元，比上年增長(zhǎng)了10.4%，這是“招寶萬(wàn)金”當(dāng)中唯一的一家年內(nèi)新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積小于銷(xiāo)售面積。不過(guò)金地新開(kāi)工面積較多，2013年金地主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共59個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積572.3萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積273.3萬(wàn)平方米。

　　保利招商“信心爆棚”？

　　對(duì)保利、招商兩家地產(chǎn)商而言，對(duì)未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)似乎更為樂(lè)觀，2012年的“圈地”規(guī)模比萬(wàn)科更為“信心爆棚”，新增項(xiàng)目面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2012年銷(xiāo)售面積以及新開(kāi)工面積。

　　保利地產(chǎn)2012年新開(kāi)工面積1410萬(wàn)平方米，同比下降6.19%；竣工面積943萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.05%；在建面積3726萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.96%。

　　2012年底，保利共有在建擬建項(xiàng)目184個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約為9238萬(wàn)平方米；其中待開(kāi)發(fā)4278萬(wàn)平方米（按規(guī)劃建筑面積計(jì)）。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積901.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.57%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%；銷(xiāo)售簽約均價(jià)11290元/平方米。不過(guò)簽約銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新增容積率面積1319萬(wàn)平方米，以及2012年的新開(kāi)工面積1410萬(wàn)平方米。

　　招商地產(chǎn)2012年底土地儲(chǔ)備面積為231.48萬(wàn)平方米，土地成本金額102.98億元。報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工項(xiàng)目28個(gè)，新開(kāi)工面積235萬(wàn)平方米；年內(nèi)竣工項(xiàng)目27個(gè)，竣工面積256萬(wàn)平方米。年末在建面積500萬(wàn)平方米。2012年新增18個(gè)項(xiàng)目，獲取項(xiàng)目資源391萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積304萬(wàn)平方米。2012年底總項(xiàng)目資源建筑面積超1200萬(wàn)平方米。2012年招商實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積247.52萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售金額363.86億元，不過(guò)相比新獲取的項(xiàng)目資源391萬(wàn)平方米以及權(quán)益面積304萬(wàn)平方米，都有較大差距。

　　廣東一家知名地產(chǎn)企業(yè)高管向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，“快速圈地”并不完全代表地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)“信心爆棚”，地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去幾年出現(xiàn)了去庫(kù)存較快的階段，所以現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都有補(bǔ)充庫(kù)存的需要，而且去年有一些時(shí)間拿地價(jià)格都比較便宜，所以去年買(mǎi)地都比較積極。（李雋）

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