受限“國五條”投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

隨著各地“國五條”細(xì)則的紛紛出臺，住宅領(lǐng)域受到更嚴(yán)厲的調(diào)控，而非住宅項(xiàng)目則相對寬松。敏銳的投資者早已嗅出其中的商機(jī)，不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)類住宅項(xiàng)目成為購房者投資的熱點(diǎn)，其中以酒店式公寓、寫字樓和商鋪表現(xiàn)最為突出。

　　受住宅調(diào)控影響，大江南北掀起新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱，商業(yè)綜合體也是遍地開花，萬科、保利、招商、華遠(yuǎn)等房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比住宅地產(chǎn)投資回報(bào)周期短的特征，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期相對較長，市場前景存在變數(shù)。這也意味著房企在轉(zhuǎn)型的過程中，不僅需要大量的資金投入，還要面臨市場的考驗(yàn)。

　　調(diào)控致房企轉(zhuǎn)型提速

　　今年3月，新出臺的國五條及其細(xì)則規(guī)定從嚴(yán)征收20%個(gè)稅，進(jìn)一步收緊了住宅產(chǎn)品的投資投機(jī)渠道。在越發(fā)從嚴(yán)的政策限制下，商業(yè)地產(chǎn)正成為房企轉(zhuǎn)型的重要方向。從業(yè)態(tài)上看，近年來新增的商業(yè)地產(chǎn)多以城市綜合體為主，此外寫字樓、商鋪、酒店等項(xiàng)目也受到房企的青睞。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間更為巨大，有望為房企開拓新的資金流轉(zhuǎn)渠道。調(diào)查顯示，排名前20位的地產(chǎn)開發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“沒有樓市限購、限貸、限價(jià)政策的束縛，商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的目標(biāo)?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示。據(jù)了解，華遠(yuǎn)已將商業(yè)地產(chǎn)作為新的盈利增長點(diǎn)?！拔覀兠磕陼?huì)根據(jù)資金的需求適度逐步擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的比例，在城市化率超過55%的城市，增加商業(yè)地產(chǎn)的比重。”

　　保利地產(chǎn)今年即將推出北京核心區(qū)域四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總面積達(dá)到20萬平方米，包括超甲級寫字樓、整層出售的高端項(xiàng)目以及小面積寫字樓。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%。

　　近日，首創(chuàng)置業(yè)正式啟用由其獨(dú)立管理及運(yùn)營的商業(yè)品牌“首創(chuàng)奧特萊斯”，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年首創(chuàng)置業(yè)將以商業(yè)地產(chǎn)為龍頭，把奧特萊斯、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)和居住辦公、酒店、特色產(chǎn)業(yè)等整合在一起。目前，首創(chuàng)奧特萊斯北京、湖州、萬寧的項(xiàng)目已基本建設(shè)完成。劉曉光表示：“下一個(gè)10年，首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或?qū)⒁允讋?chuàng)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體為龍頭繼續(xù)展開。”

　　“毫無疑問，地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入深度變革期?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光認(rèn)為，中國地產(chǎn)面臨著新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)，但同時(shí)業(yè)界自身也的確面臨著一系列需要深度調(diào)整的狀況，我們要警惕“春天里也可能有冬天”，要警惕商業(yè)項(xiàng)目一擁而上導(dǎo)致的過剩。

　　炒房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　各地新“國五條”細(xì)則紛紛出臺，住宅領(lǐng)域?qū)?huì)受到更嚴(yán)厲的調(diào)控，而非住宅項(xiàng)目將更易受益。敏銳的投資者早已經(jīng)嗅出了其中的商機(jī)，把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)類住宅項(xiàng)目成為購房者投資的熱點(diǎn),其中，以酒店式公寓、寫字樓和商鋪表現(xiàn)最為突出。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至3月10日，北京商品房網(wǎng)簽總量為12002套，其中商業(yè)、寫字樓成交量占759套，占比6.3%,環(huán)比上月上漲了320.5%。上海市3月1日至25日，寫字樓新增供應(yīng)12個(gè)項(xiàng)目，成交面積14.27萬平方米。供求比例出現(xiàn)短期少見的供遠(yuǎn)大于求的情況。3月份以來，商鋪市場供應(yīng)量為26.64萬平方米，比2月增加近8倍。成交量達(dá)到10.53萬平方米，環(huán)比增長79.08％。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，如今民間資本投資渠道相對狹窄，“未來房地產(chǎn)投資方向的選擇會(huì)發(fā)生變化，投資商業(yè)地產(chǎn)有可能成為新的炒房熱點(diǎn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)說。預(yù)計(jì)未來，在市場經(jīng)過對政策的反應(yīng)及消化期后，寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)有望成為房地產(chǎn)市場新的增長點(diǎn)，吸引更多的中小投資者進(jìn)入。

　　專家分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)與住宅產(chǎn)品相比要大，因此投資者在出手時(shí)需更加謹(jǐn)慎。社區(qū)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低，收益固定。但對于位置不是太好的商鋪，商業(yè)需要時(shí)間培養(yǎng)，而現(xiàn)在大多商鋪人氣不旺，一般需要花費(fèi)3至5年才能達(dá)到比較好的收益期，投資者需要特別關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)空置率達(dá)8.4%

　　就在地產(chǎn)商紛紛加碼對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率卻再敲警鐘。國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年北京市上半年商業(yè)地產(chǎn)空置一年以上的面積達(dá)到42萬平方米，同比增長133％，全年平均空置率達(dá)8.4%，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右。

　　專家認(rèn)為，從我國城市人口發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，商業(yè)地產(chǎn)的增長速率已經(jīng)超過了城市人口增長和消費(fèi)能力上升速率。雖然部分作為社區(qū)配套型的商業(yè)經(jīng)營狀況很好，但它們無論在體量、影響力上都無法作為商業(yè)地產(chǎn)的主力支撐。整體而言，有比較大一部分的商業(yè)地產(chǎn)是過剩的，要充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值仍需一段時(shí)間。

　　在樓市調(diào)控常態(tài)化的大背景下，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的市場風(fēng)險(xiǎn)不容忽視：

　　首先是消費(fèi)增長乏力。2012年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，全國連鎖零售企業(yè)商業(yè)物業(yè)的需求縮減，全年開店完成率普遍低于70%。

　　其次，資金壓力給房企帶來的挑戰(zhàn)可能更為嚴(yán)峻。資料顯示，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。而由于空置率上升、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過快導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期延長，使得房企不僅需要資金的密集投入，還需承擔(dān)市場需求的考驗(yàn)。

　　另外，開發(fā)模式存痼疾。與國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取“售后返租”的形式，由于開發(fā)商已承諾高額的“返租回報(bào)”給中小投資者，造成商鋪的實(shí)際租金遠(yuǎn)高出市場承受能力，從而造成高空置現(xiàn)象。

　　針對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和存在的問題，商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟負(fù)責(zé)人王永平據(jù)此判斷，五年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將面臨行業(yè)洗牌。（本報(bào)記者郭燕春）

來源：中國商報(bào)

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