洗牌整合提速，龍頭房企走向市場壟斷

調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則面臨缺項目、缺資金、缺地的困境，市場份額不斷受到擠壓。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向洗牌和整合，強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來市場或出現(xiàn)三四十家房企壟斷的格局。

　　市場份額趨向集中

　　2012年，萬科、綠地和保利地產(chǎn)紛紛躋身“千億俱樂部”，中海、恒大、萬達(dá)等房企年度銷售總額也均超過900億元。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高2.03個百分點(diǎn)；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)市場銷售額不斷向大型房企集中，很大程度地擠壓了中小房企的發(fā)展空間。2012年，中國房地產(chǎn)企業(yè)前十名的銷售業(yè)績門檻分別達(dá)到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。前20名房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長至233億元，銷售面積從166萬平方米增長至249萬平方米。

　　大型房企突飛猛進(jìn)的同時，中小房企的增長速度放緩。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億至1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億至500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億至200億元的房企增速為20.5%。增速隨著銷售額的遞減呈下降趨勢。

　　大型房企在融資過程中的議價能力持續(xù)增強(qiáng)，吸引到更優(yōu)惠、更大筆的資金流入。以房地產(chǎn)信托為例，大型房企因為商譽(yù)、規(guī)模以及資產(chǎn)儲備優(yōu)勢，在融資方式的選擇上占有主動地位，其信托融資成本通常低于10%；而中小型房企因為風(fēng)險系數(shù)更高，收益率設(shè)計也相對較高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的融資能力，有可能加速房地產(chǎn)行業(yè)的并購集中。

　　行業(yè)并購整合加劇

　　隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌進(jìn)一步助推房企分化，以住宅開發(fā)龍頭萬科來看，大型房企“狼性”整合的一面逐步展現(xiàn)。

　　萬科2012年報顯示，萬科全年一共收購了28家房地產(chǎn)企業(yè)，合計支付收購對價約27.86億元，平均每13天就有一家地產(chǎn)公司被納入萬科旗下。

　　在此之前，2005年萬科收購了13家公司，2006年萬科收購了22家公司，2007年以18.7億元收購了27家公司，2008年以近30億元收購了18家公司，2009年以近18億元的代價收購了27家公司，2010年和2011年分別收購24家和21家。2012年萬科收購企業(yè)的數(shù)量和頻率，超過了行業(yè)整合高峰時的2009年，達(dá)到了公司歷史上的最高紀(jì)錄。

　　融創(chuàng)中國與綠城也在2012年下半年聯(lián)合宣布組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，融創(chuàng)出資33.72億元，綠城則是拿出上海、天津、無錫、蘇州、常州等九個項目50%的股權(quán)注入新的合營公司，雙方各占50%的股份。實際上，這相當(dāng)于融創(chuàng)直接收購了綠城9個項目的股權(quán)。

　　在港上市的佳兆業(yè)集團(tuán)也以8.14億元的價格收購遼寧省大連兩房地產(chǎn)公司，而上述兩地產(chǎn)公司共同直接擁有占地約2.66萬平方米的商業(yè)地塊，年期40年。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，早年開發(fā)商數(shù)量特別多，很多開發(fā)商就一個項目。隨著時間的推移，房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻在不斷提高，無論是預(yù)售制度、自有資金要求，還是土地招拍掛制度等，都把一些實力不足的企業(yè)擋在門外，取而代之的是大型房企。規(guī)模大，融資渠道多，大型房企往往是土地盛宴的參與者，一邊融資買新項目，一邊又用新項目擴(kuò)大融資規(guī)模。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策客觀上也促使房地產(chǎn)市場往寡頭方向發(fā)展。在政策連續(xù)打壓下，資金緊張的中小房企最先撐不住，解決辦法就是把項目賣掉，幾乎所有的中小房企都選擇以公司股權(quán)出讓的方式來讓渡項目，“大魚吃小魚”式的并購使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量近年快速地減少。

來源：中國證券報

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