房企融資好景或難持續(xù)，高凈資產(chǎn)債務(wù)比率將持續(xù)

　　時至今日，房企一月融資大潮落下帷幕。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年1月，國內(nèi)房企先后通過發(fā)債、配股、股東增資以及賣股權(quán)等方式“曲線”籌措資金近500億。

　　值得一提的是，計劃融資的九成以上房企均表示，公司所得資金將用于償還現(xiàn)有債務(wù)以及增加土地儲備。然而，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事副總經(jīng)理公衍奎表示，一方面，借著市場回暖的趨勢，“借新償舊”和“積草囤糧”是房企必然的選擇；另一方面，從上述融資手段、信貸政策及房企債務(wù)等情況來看，今年房企資金鏈依然將維持緊張局面。

　　房企“曲線”融資近500億

　　由于綠城中國和明發(fā)集團在月底加入海外發(fā)債“軍團”，龍湖及奧園亦再度發(fā)債，因而截止1月結(jié)束，已有17家房企公布了發(fā)債目標(biāo)，合計融資63.5億美元。除了海外發(fā)債，金地、星獅、融創(chuàng)和恒大等房企還計劃通過配股融資，總額約74億港元，而建發(fā)、渝能產(chǎn)業(yè)、金輪天地則通過股東增資、變賣股權(quán)以及首次IPO等途徑獲得總額逾21億元的資金支持。

　　不難看出，一月房企八成融資金額得益于海外發(fā)債，畢竟與2012年600億的海外債融資總額相比，一月單月便超出了過去一年的六成。在業(yè)內(nèi)人士看來，房企的這波融資潮除了便于短債轉(zhuǎn)長債以外，房企掀起融資潮也是為企業(yè)項目拓展提供資金支持。

　　對此，薛建雄指出，目前樓市尚在去泡沫的過程中，不少開發(fā)商在去年三、四季度大舉拿地后，資金面開始“難受”，而1月后，樓市會進(jìn)入冬季休整期，將自然降溫。

　　融資好景或難持續(xù)

　　對于房企“資金面難受”，公衍奎亦有不同解讀，他指出，目前樓市調(diào)控和信貸政策難言放松，各方融資渠道收緊，而今年又是房地產(chǎn)行情 專區(qū)信托兌付的高峰年，基金兜底、無力償付的案例必將增加。

　　事實上，2013年開年至今，房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)3起“絕當(dāng)”，此前更是曝出華業(yè)地產(chǎn)無力承擔(dān)信托到期的案例。

　　與債務(wù)壓力相對應(yīng)的是，房企融資好景或難持續(xù)。就房企海外發(fā)債而言，穆迪、標(biāo)普等國際評級機構(gòu)堅持對我國房企的海外債券多給予“非投資 ”評級即垃圾債，而?？怂瓜⒎Q，瑞銀依舊看空債券市場，并計劃于近日將其經(jīng)濟業(yè)務(wù)中的債券客戶重新列為“激進(jìn)”投資者。

　　而有意思的是，對于另一條重要的融資途徑配股，資本市場似乎也不太認(rèn)可。就在融創(chuàng)和恒大公布配股計劃的次日，兩家房企的股價竟分別在花旗和摩通等大行的“護航”下跌破配股價，這對于認(rèn)購者而言無異于“竹籃打水”一番。

　　去泡沫時代下的債務(wù)隱患

　　在經(jīng)歷了一輪樓市“大躍進(jìn)”之后，房企高負(fù)債的發(fā)展模式依舊未得到明顯改變，與之同時，信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)還顯示，2013年房地產(chǎn)信托兌付本息將達(dá)2800億元，遠(yuǎn)超2012年的1759億元，兌付頂峰將在二季度出現(xiàn)。2011年高昂的信托本息以及2012年末驟增的拿地成本，即使是大房企也難言輕松。

　　以恒大最為典型，據(jù)了解，在2011年，恒大共成立16款信托產(chǎn)品，募集資金將近46億；而在2012年，恒大在上半年新增土地儲備僅為544萬平方米，下半年卻激增至2046萬平方米。

　　在恒大8月底披露年度中報后，摩根大通隨即發(fā)布研報稱：“對恒大凈負(fù)債率躍升至96.1%感驚訝?！备呤⒚鞔_表示：“除非恒大管理層愿透過更謹(jǐn)慎的新收購、擴展來降低其資產(chǎn)負(fù)債表上的存在危機，否則其高凈資產(chǎn)債務(wù)比率將持續(xù)?！?/p>

　　雖然，恒大董事局許主席曾多次在公開場合表示，公司規(guī)模已經(jīng)達(dá)到理想狀態(tài)，將堅持較為謹(jǐn)慎的買地策略。但實際情況則是，恒大在2012年又花費了141億元的購地成本，同時將2013年的合約銷售目標(biāo)上調(diào)至1000億元，相比去年800億元的目標(biāo)增加25%。

　　為此，國泰君安在年初刊文指出：“恒大全國性覆蓋依賴高杠桿，高于未付土地款和快速銷售。如果銷售步伐放慢，公司的流動性將會有嚴(yán)重問題，因此，我們擔(dān)心其財務(wù)狀況。”

　　除了恒大以外，一些典型房企亦存在發(fā)展隱患。在一月融資的企業(yè)中，雅居樂、方興、碧桂園、中駿置業(yè)等企業(yè)或因市場布局過于集中、布局城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔悖挥只蚴钱a(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、缺乏成熟的產(chǎn)品體系，與企業(yè)現(xiàn)有的信用評級有一定距離。

來源：新華網(wǎng)

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