去年樓市由寒至暖逆轉(zhuǎn)，地產(chǎn)業(yè)難回避利潤(rùn)下滑

　　回顧2012年全國(guó)樓市，可謂經(jīng)歷了由寒至暖的巨大逆轉(zhuǎn)。

　　2012年初，樓市延續(xù)了前一年的寒冬，行業(yè)內(nèi)連呼吸都帶著陣陣寒氣。然而，持續(xù)了不足一個(gè)季度，這股寒氣開(kāi)始逐漸被春暖驅(qū)散，從局部到全面，樓市開(kāi)始回暖，開(kāi)發(fā)商們掩飾不住的笑臉成為定格在2012年的最后一個(gè)表情。

　　各大房企在2012年最后一個(gè)月紛紛急迫地透露著正在統(tǒng)計(jì)中的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一切比預(yù)計(jì)中要好，終于可以松口氣。而2012年，留給購(gòu)房者的卻除了失望還是失望，由年初的觀(guān)望到年底的恐慌性購(gòu)房，眾多購(gòu)房者直呼“傷不起”。

　　2012年，飲鴆止渴的土地財(cái)政綁架了一切，地方政府經(jīng)過(guò)一次次的試探和微調(diào)后，終于取得了這場(chǎng)博弈的勝利，賣(mài)地由冷淡恢復(fù)到狂熱。

　　年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，面對(duì)第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁反彈，2012年12月初召開(kāi)的中央政治局會(huì)議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，這無(wú)疑傳遞出清晰信號(hào)：未來(lái)調(diào)控決心不變，力度不減。然而話(huà)音剛落，重拳未出，全國(guó)各地地王的消息便此起彼伏。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月27日到12月26日之間的一個(gè)月里，有8個(gè)城市的地王紀(jì)錄被刷新。

　　房?jī)r(jià)上漲，成交量上升，恐慌性購(gòu)房，投資客卷土重來(lái)，2012年末燒起的這把火是否能延續(xù)至2013年，無(wú)疑是眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，2013年樓市將何去何從？

　　樓市突圍戰(zhàn)

　　無(wú)疑，2012年是中國(guó)樓市調(diào)控以來(lái)“拉鋸戰(zhàn)”最為激烈的一年。

　　與樓市調(diào)控政策屢屢出臺(tái)的2010年、2011年不同，2012年本質(zhì)上并沒(méi)有更新的調(diào)控政策出臺(tái)。其間，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下滑，中央政府采取了穩(wěn)增長(zhǎng)措施，其中包括三次降準(zhǔn)、兩次降息和下調(diào)首套房貸利率。每一次措施的出臺(tái)，外界都在根據(jù)當(dāng)時(shí)的樓市走勢(shì)，極力地揣測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控這一閘口是松還是緊。房?jī)r(jià)牽動(dòng)的各個(gè)博弈方均屢屢探頭，試圖撬動(dòng)每一道關(guān)口的閥門(mén)。而最先按捺不住的是地方政府。

　　救市的第一槍在地方打響。2012年初，廣東、安徽等地接二連三地涌現(xiàn)了樓市調(diào)控松綁的“苗頭”。廣東中山被曝出將商品房限價(jià)從5800元/平方米上調(diào)至6590元/平方米；安徽蕪湖又冒出“對(duì)首次購(gòu)商品房者免契稅給補(bǔ)貼”的地產(chǎn)新政。盡管地方政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)這并非“救市”，只是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情做出微調(diào)，但這些政策無(wú)一不是在短短幾日內(nèi)被緊急叫停。

　　“地方經(jīng)濟(jì)受到極大的影響，這對(duì)市民是百害而無(wú)一利的，我們希望能有一些調(diào)整的政策，疏導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)往好的、健康的方向發(fā)展?！敝楹Ｊ性瞥龅臉鞘兴山壵咴?個(gè)小時(shí)內(nèi)便胎死腹中，該珠海市相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在采訪(fǎng)中向記者說(shuō)出了地方政府已被樓市綁架的事實(shí)。

　　因此，在明著松綁會(huì)被中央打壓的情況下，暗地里松綁、微調(diào)已是各地普遍的行為，而這些“上行下效”的行為也似乎得到了中央的默許，樓市調(diào)控執(zhí)行層面的市場(chǎng)監(jiān)管力度已然缺失。

　　2012年，“總理式房?jī)r(jià)”曾多次給購(gòu)房者帶來(lái)希望。2012年3月，溫家寶總理曾對(duì)樓市作出“調(diào)控效果顯著，房?jī)r(jià)環(huán)比下降”的初判。然而，從2012年3月份起，全國(guó)各地樓市成交量不斷攀升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，樓市出現(xiàn)回暖的初始跡象。

　　3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在會(huì)見(jiàn)中外記者時(shí)表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。但遺憾的是，總理對(duì)樓市的喊話(huà)式調(diào)控言猶在耳，而另一方面，從3月至6月，各方機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果均顯示，政策面相對(duì)寬松的環(huán)境已經(jīng)逐漸取代了相對(duì)嚴(yán)厲的環(huán)境，房企堅(jiān)持降價(jià)跑量的策略，市場(chǎng)的剛需集中釋放，推動(dòng)各城市交易量攀升。

　　進(jìn)入7月，中央相繼推出了組合拳。從溫家寶總理喊話(huà)“決不允許房?jī)r(jià)反彈”，到國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。而國(guó)務(wù)院更是派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市開(kāi)展房地產(chǎn)政策專(zhuān)項(xiàng)督查。但這些密集行政手段最終也未能改變樓市回暖的趨勢(shì)。

　　在樓市調(diào)控政策幾乎沒(méi)有松動(dòng)之下，樓市為何出現(xiàn)回暖？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為主要是貨幣政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月連續(xù)兩次降息，不僅降低了行業(yè)的融資成本，也助長(zhǎng)了購(gòu)房者的樂(lè)觀(guān)預(yù)期。

　　央行在2月24日和5月18日，分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；6月8日和7月5日，分別下調(diào)貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.31個(gè)百分點(diǎn)；住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，五年以下含五年由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

　　與此同時(shí)，商業(yè)銀行也對(duì)個(gè)人首套房貸利率實(shí)施最低八五折的優(yōu)惠。此外，從年初開(kāi)始各地紛紛微調(diào)公積金政策，截至2012年11月，全國(guó)共有超過(guò)34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政策，且多為二三線(xiàn)城市，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。

　　樓市在7月至10月進(jìn)行了一次自身的微調(diào)。一方面房企仍然擔(dān)心過(guò)度降價(jià)走量會(huì)影響公司利潤(rùn)，因而一系列的促銷(xiāo)策略變得保守起來(lái)；而另一方面購(gòu)房者卻死死咬住降價(jià)這條紅線(xiàn)不放。在博弈的過(guò)程中，樓市成交量出現(xiàn)輕微的下降，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新11月13日在十八大新聞中心舉辦的記者招待會(huì)上則明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，姜偉新稱(chēng)中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話(huà)就出手。如果交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。

　　進(jìn)入11月，樓市已經(jīng)開(kāi)始翹尾。這段時(shí)間，部分房企開(kāi)始進(jìn)行年底沖金，尤其是前幾月銷(xiāo)量減少的項(xiàng)目更使出渾身解數(shù)，推陳出新地進(jìn)行輪番營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)，而購(gòu)房者擔(dān)心2013年房?jī)r(jià)會(huì)大漲的心態(tài)更推動(dòng)了翹尾樓市的形成。為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)交易的火爆，各地的政策層面陷入了只能“以招拆招”的被動(dòng)局勢(shì)。

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