政策維持穩(wěn)定，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年樓市將繼續(xù)回暖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)以及多個(gè)部門(mén)的相繼表態(tài)，明年的房地產(chǎn)政策基調(diào)已確定。明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨一定程度的政策壓力，但新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定利好。

　　近日地產(chǎn)股震蕩上揚(yáng)，成為大盤(pán)的亮點(diǎn)。多數(shù)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)明年樓市的判斷以謹(jǐn)慎樂(lè)觀為主。隨著部分利好消息的釋放，房地產(chǎn)投資、房企購(gòu)地面積、國(guó)房景氣指數(shù)等指標(biāo)將繼續(xù)升溫，明年樓市延續(xù)回暖可期。

　　政策維持穩(wěn)定

　　全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議25日召開(kāi)，對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作做出部署。市場(chǎng)人士表示，此次會(huì)議與去年的工作會(huì)議表述大致相同。這意味著“新國(guó)八條”提出的限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控的基本思路將延續(xù)至明年。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，政策的延續(xù)是房地產(chǎn)業(yè)的利好消息。在今年下半年以來(lái)政策環(huán)境企穩(wěn)的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，年末“翹尾”勢(shì)頭明顯。如果維持現(xiàn)有政策基調(diào)，明年樓市可能保持回暖升溫的勢(shì)頭。

　　在現(xiàn)有的政策信號(hào)中，不乏利好樓市的信號(hào)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，明年樓市調(diào)控可能“外緊內(nèi)松”，充足的市場(chǎng)需求和正在上行的市場(chǎng)走勢(shì)均將持續(xù)至明年，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。

　　近期，國(guó)土部推出多項(xiàng)手段管控“地王”，但同時(shí)指出，商品住宅用地供應(yīng)總量原則上不能低于過(guò)去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量，這被認(rèn)為是供應(yīng)端的重要政策利好。明年的宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策也將相對(duì)寬松。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售向好，與兩次降息帶來(lái)的寬松貨幣環(huán)境密不可分。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)看，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中有進(jìn)”的基調(diào)，貨幣政策將保持穩(wěn)健趨向，這無(wú)疑是房地產(chǎn)業(yè)的利好消息。

　　此外，新型城鎮(zhèn)化思路的提出也成為房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期機(jī)遇。秦虹表示，城鎮(zhèn)化配套政策能否出臺(tái)將成為決定明年樓市走向的重要方面。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)十年我國(guó)住宅新增需求約160億平方米，其中新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過(guò)50億平方米，市場(chǎng)前景依然良好。

　　業(yè)界謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　“近期地產(chǎn)股連日上揚(yáng)，與城鎮(zhèn)化帶來(lái)的多項(xiàng)利好消息有關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易層面的利好消息也不斷刺激股市?！蹦吃u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分析師表示，地產(chǎn)股的良好走勢(shì)與大環(huán)境密不可分。

　　北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的3宗經(jīng)營(yíng)性用地25日成交，總價(jià)款為23.2億元。其中，萬(wàn)科、首開(kāi)聯(lián)合體拿下其中兩宗。進(jìn)入年末，土地和房屋交易雙雙向好，雖有周期性因素作用，但市場(chǎng)觸底反彈已成業(yè)界共識(shí)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自今年6月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月保持環(huán)比回升的勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企購(gòu)地面積、國(guó)房景氣指數(shù)等指標(biāo)也持續(xù)向好。

　　上述分析師表示，從政策層面釋放的信息來(lái)看，更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策不太可能出臺(tái)，這進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)樓市“走出政策底”的判斷。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍等利空消息并未釋放。

　　中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，明年商品房銷(xiāo)售面積為12.1億平方米，同比增長(zhǎng)5.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為8.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速與今年基本持平；房屋新開(kāi)工面積為19.7億平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，與今年相比止跌反彈。

　　北京某熱銷(xiāo)項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)向中國(guó)證券報(bào)記者表示，至少明年上半年市場(chǎng)將延續(xù)目前的反彈形勢(shì)。在政策穩(wěn)定和剛需釋放的背景下，他對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)感到謹(jǐn)慎樂(lè)觀，而這種態(tài)度已成為業(yè)界的主流。

　　目前房企的海外融資和銀行貸款渠道逐步放松，房地產(chǎn)信托收益率下降，加上今年樓市銷(xiāo)售良好，一線房企資金鏈明顯寬松，部分二線房企的資金狀況也有所改善。就房企的角度而言，最困難的階段已經(jīng)過(guò)去。

　　不過(guò)，個(gè)別區(qū)域存在的隱患仍可能驚擾市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，近年來(lái)，一線城市的市場(chǎng)需求量巨大，但供給持續(xù)不足；不少三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求較弱，供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。房產(chǎn)稅試點(diǎn)仍可能明年擴(kuò)圍，可能給市場(chǎng)情緒帶來(lái)不小的影響。

　　上述分析師表示，近幾年的房地產(chǎn)政策取向是在調(diào)整供需關(guān)系的同時(shí)抓緊建立長(zhǎng)效機(jī)制，樓市將維持震蕩上行走勢(shì)，市場(chǎng)心態(tài)趨于平穩(wěn)。但在風(fēng)險(xiǎn)累積的情況下，仍需警惕個(gè)別區(qū)域的“黑天鵝效應(yīng)”。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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