傳統(tǒng)淡季銷售不淡，樓市上演“反周期”戲碼

一組成交數(shù)據(jù)讓人們對(duì)年末的樓市行情有了新認(rèn)識(shí)。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月18日，11月全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)171735套，比10月同期上升45.5%，創(chuàng)近兩年來的月度同期成交紀(jì)錄。其中，北京、上海等熱點(diǎn)城市的簽約量均達(dá)到年內(nèi)新高。在冬天的傳統(tǒng)銷售淡季，這種行情讓人頗為意外。

　　淡季不淡，旺季不旺。自2008年以來的樓市成交中，不少熱點(diǎn)城市頻繁在年末出現(xiàn)翹尾行情，而“金九銀十”等傳統(tǒng)銷售旺季往往不如人意。分析人士認(rèn)為，近年來，頻繁釋放的樓市調(diào)控信號(hào)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的自然周期，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的“反周期性”。

　　業(yè)界預(yù)期，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，今年末的市場(chǎng)成交量可能繼續(xù)維持高位。業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)盡快建立長效機(jī)制，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

　　年末頻現(xiàn)翹尾行情

　　作為計(jì)劃在本月末開盤的北京“長楹天街”項(xiàng)目的銷售員，小李最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時(shí)間和價(jià)格，更有人擔(dān)心自己排不上號(hào)，請(qǐng)求將自己的房號(hào)向前排。無獨(dú)有偶，位于通州區(qū)的“金地格林”項(xiàng)目，原計(jì)劃今年年底開盤，但購房者已經(jīng)排到1000多號(hào)，遠(yuǎn)超過本期釋放的房源數(shù)量。

　　在經(jīng)過一個(gè)成色不足的“金九銀十”后，北京樓市在11月重新活躍起來。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合計(jì)簽約為16292套，創(chuàng)今年單月同期的新高，比去年同期上升129.2%。

　　北京樓市上一輪的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在今年7月和8月，當(dāng)時(shí)分別成交住宅29089套和28811套，達(dá)到今年以來的最高值。這樣的成交量甚至接近“新國八條”出臺(tái)前的市場(chǎng)交易水平。

　　今年年末，北京樓市很可能迎來今年第二個(gè)成交高峰。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著市場(chǎng)供應(yīng)上升以及業(yè)界對(duì)政策預(yù)期的見底回升，未來兩月北京樓市成交量將繼續(xù)向好?；蛟S難以突破7、8月的成交量，但市場(chǎng)迎來“暖冬”已成定局。

　　在近幾年來的北京樓市行情中，“暖冬”的說法頗為常見。歷史數(shù)據(jù)顯示，2008年、2009年和2011年，北京樓市的成交高峰分別出現(xiàn)在11月、12月和1月，年末樓市迎來旺季已成慣例。唯一例外的2010年，北京樓市成交高點(diǎn)出現(xiàn)在4月。

　　同樣的情況不僅在北京出現(xiàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，近幾年來，多數(shù)熱點(diǎn)城市都在年末迎來成交高峰。這種市場(chǎng)表現(xiàn)與天氣寒冷帶來的“淡季”預(yù)期并不吻合。

　　分析人士認(rèn)為，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)受政策影響較大，而年末往往是重要的政策窗口期，購房者容易產(chǎn)生恐慌性購房心理，導(dǎo)致成交量增加。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為沖擊年度銷售任務(wù)，也經(jīng)常在年末擴(kuò)大供應(yīng)，并推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施。

　　“反周期”特征明顯

　　相比之下，一直被看作旺季的“金九銀十”，市場(chǎng)表現(xiàn)卻不如人意。以北京為例，位于今年兩個(gè)成交高峰期之間的9月和10月，成交住宅均不足24000套，雖比去年同期有所增加，但仍然是今年的相對(duì)低點(diǎn)。從2008年以來，北京樓市9月和10月的交易情況均不理想，“金九銀十”已嚴(yán)重褪色。這種情況在其他的熱點(diǎn)城市也普遍存在。

　　“淡季不淡，旺季不旺”成為近幾年來樓市成交的主要特征。中國證券報(bào)記者梳理近年來北京市場(chǎng)的月度成交情況發(fā)現(xiàn)，除“金九銀十”縮水外，作為傳統(tǒng)銷售淡季的夏季和冬季，市場(chǎng)往往出現(xiàn)熱銷，樓市成交規(guī)律已與人們的預(yù)期不一致。

　　對(duì)于出現(xiàn)上述情況的原因，陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向中國證券報(bào)記者表示，政策信號(hào)的頻繁釋放，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的自然銷售周期，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“反周期性”。

　　范小沖表示，二季度以來的市場(chǎng)回暖，主因在于信貸政策的微調(diào)導(dǎo)致購房成本下降，加之房企降價(jià)促銷所致。9、10月市場(chǎng)銷售低迷，則主要受企業(yè)取消價(jià)格優(yōu)惠的影響，同時(shí)，在國務(wù)院督查組調(diào)研樓市后，市場(chǎng)對(duì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策存在預(yù)期。11月以來的市場(chǎng)回暖，則體現(xiàn)了業(yè)界對(duì)“政策見底”的判斷，加之個(gè)別高價(jià)地的出現(xiàn)，也帶來了高房價(jià)的預(yù)期。

　　這清晰地反映了政策預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。事實(shí)上，今年以來，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策動(dòng)態(tài)，如預(yù)售制調(diào)整、房產(chǎn)稅推進(jìn)、二手房交易稅上調(diào)等信息，均或多或少地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的走勢(shì)。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)政策體系尚未完善、市場(chǎng)發(fā)展有待成熟之時(shí)，這一局面還將在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)存在。

　　呼吁建立長效機(jī)制

　　對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)界判斷頗為樂觀。范小沖認(rèn)為，限購、限貸等政策手段短期內(nèi)不會(huì)取消，因此，市場(chǎng)將會(huì)在此基礎(chǔ)上繼續(xù)復(fù)蘇。從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速也將給市場(chǎng)走勢(shì)帶來長遠(yuǎn)的利好消息。

　　北京某上市房企負(fù)責(zé)人也表示，明年宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)未必如預(yù)期般樂觀，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的價(jià)值將得以凸顯，加之購房者對(duì)資產(chǎn)避險(xiǎn)的要求強(qiáng)烈，購房需求也隨之上升。因此其對(duì)未來的市場(chǎng)走勢(shì)總體樂觀。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅不含保障房價(jià)格平均上漲0.041%，比9月有所擴(kuò)大。這也是自今年6月以來，該數(shù)據(jù)連續(xù)5個(gè)月保持上漲。多數(shù)分析人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了長時(shí)間的底部震蕩后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將緩慢回升。

　　即便在新一輪的市場(chǎng)周期中，房地產(chǎn)業(yè)將迎來諸多利好，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然呼吁盡快建立市場(chǎng)化的長效調(diào)控機(jī)制，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的過度依賴。

　　與市場(chǎng)化調(diào)控手段相比，行政手段的弊端顯而易見。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來，全國房地產(chǎn)投資增速、商品房新開工面積、房地產(chǎn)企業(yè)購地面積連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，這將可能影響到后市的供應(yīng)。同時(shí)，對(duì)于政策信號(hào)的過于關(guān)注容易造成恐慌情緒蔓延。

　　范小沖認(rèn)為，應(yīng)盡快出臺(tái)長效機(jī)制，以差別化信貸、稅收等市場(chǎng)化政策，取代“限購令”等行政化政策，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)在平衡。不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)加快擴(kuò)容，該稅種可在減少地方對(duì)土地收入過度依賴的同時(shí)，也對(duì)投機(jī)投資需求形成打擊。

來源：中國證券報(bào)

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