房企資金壓力仍很大，整合將進(jìn)一步加快

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源達(dá)到6.82萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)10%，增速連續(xù)4個(gè)月回升。但總體來(lái)看，受限購(gòu)和限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債負(fù)擔(dān)較重，盈利能力下降，后續(xù)投資需求增加等影響，房地產(chǎn)企業(yè)整體資金依然偏緊，資金壓力仍然較大，行業(yè)并購(gòu)、整合將進(jìn)一步加劇。

　　房地產(chǎn)企業(yè)償債負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)進(jìn)一步增加，負(fù)債率居高難下。1月~9月份，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款為11008億元，占比16.13%，同比增長(zhǎng)12.9%。之前公布的國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的半年報(bào)也顯示，6月末，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到73.96%（整體法計(jì)算），比去年同期高1.55個(gè)百分點(diǎn)，為近5年來(lái)的最高水平；企業(yè)凈債務(wù)與歸屬母公司股東權(quán)益比為77.2%，同比提高6.55個(gè)百分點(diǎn)，也為近5年來(lái)的峰值。另一方面，企業(yè)付息償債壓力仍然較大。據(jù)上市公司半年報(bào)顯示，上半年，我國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入比為2.62%，同比提高0.63個(gè)百分點(diǎn)，為近5年來(lái)同期峰值。行業(yè)整體負(fù)債水平大幅提高，房地產(chǎn)信托以及民間借貸等高成本融資渠道增加等，使得房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力大大提升。6月末，上市企業(yè)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分別為1.61和0.42，分別為近5年來(lái)的最低值，表明房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力處于最低水平。

　　后續(xù)投資、再建項(xiàng)目的資金壓力加大。受商品房銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收縮購(gòu)地投資、放慢開發(fā)建設(shè)節(jié)奏、謹(jǐn)慎控制資金流出等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊狀況相對(duì)改善，企業(yè)持有現(xiàn)金量也大幅增加。但從整體上看，企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)仍處于較低水平，增速無(wú)論與去年同期相比，還是與前5年同期相比，下降幅度都很大。從前8個(gè)月情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)總額與當(dāng)期資金來(lái)源比呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，到8月末達(dá)到74.81%，超過(guò)近年同期峰值2008年73.4%的水平。這也表明，相對(duì)于投資、開發(fā)投入增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)更慢的狀況越來(lái)越嚴(yán)重，資金對(duì)后續(xù)投資的制約作用更加明顯。未來(lái)，在投資、開發(fā)進(jìn)一步提速，后續(xù)投入需求進(jìn)一步擴(kuò)大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源進(jìn)一步吃緊的狀況將更加嚴(yán)重。

　　商品房庫(kù)存壓力不減，占用資金仍然較大。9月末，商品房待售面積32670萬(wàn)平方米，比8月末增加712萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加467萬(wàn)平方米，辦公樓增加73萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加76萬(wàn)平方米。從125家A股上市公司看，上半年公司總存貨量高達(dá)1.32萬(wàn)億元，總量創(chuàng)近5年來(lái)的新高，是全部營(yíng)業(yè)收入的近7.8倍，同比增速高達(dá)27.8%，比去年末增加8%。房地產(chǎn)企業(yè)整體庫(kù)存壓力仍然很大。

　　第四季度，盡管面臨“金九銀十”銷售旺季，但受限購(gòu)、限貸政策作用，以及購(gòu)房需求提前釋放等影響，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放大的幅度還很有限，加之當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度處于較低水平，庫(kù)存積壓狀況難以快速改善。今年上半年，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.083次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.09次，分別為近5年來(lái)的最低點(diǎn)，這也進(jìn)一步增大了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和運(yùn)行壓力。

　　盈利能力變?nèi)酰Y金自我補(bǔ)充能力減弱。截至6月末，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入約2218億元，同比增長(zhǎng)20.37%，增速比去年同期提高4.57個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤(rùn)增速同比下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。6月末，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率為5.25%，總資產(chǎn)凈利率為1.36%，均為近5年同期的最低值。這表明房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利水平大幅下滑。其主要原因是售房?jī)r(jià)格下降，營(yíng)業(yè)成本、費(fèi)用卻在提高。6月末，上市房地產(chǎn)企業(yè)總成本與營(yíng)業(yè)收入比達(dá)到82.17%，比去年同期提高3.16個(gè)百分點(diǎn)，比去年末提高2個(gè)百分點(diǎn)，為5年來(lái)的峰值。其中主要包含債務(wù)利息的財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)最快，與營(yíng)業(yè)收入之比，比去年同期提高0.63個(gè)百分點(diǎn)，比去年末提高近1個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)盈利能力減弱，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金自我補(bǔ)充能力大大減弱。

　　第四季度，受調(diào)控以及“去庫(kù)存”等因素影響，商品房?jī)r(jià)量均難以大幅上漲，加之存量貸款利率高，特別是信托利率較高，以及債務(wù)占比增加等影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用依然難降低。此外，受存貨周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)、促銷費(fèi)用上漲等影響，使房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平難以提升，房地產(chǎn)企業(yè)資金自我補(bǔ)充能力也不容樂(lè)觀。

　　房地產(chǎn)融資困境難以大幅改善。受調(diào)控等因素影響，今年初以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速大大低于前5年。第四季度，從政策面看，銀行等金融機(jī)構(gòu)仍然會(huì)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困境難以大幅改善，加之受外資收縮、信托成本高等限制，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境依然不容樂(lè)觀。9月末，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中利用外資的比例同比下降了53.3%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，整合將加快。在持續(xù)調(diào)控的作用下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)分化不斷加快，盈利也越來(lái)越向大企業(yè)集中。上半年，營(yíng)業(yè)收入排名前10家的上市A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，數(shù)量占比僅為8%，營(yíng)業(yè)收入占了54.7%，凈利潤(rùn)占了60%；營(yíng)業(yè)收入占比、凈利潤(rùn)占比分別比去年同期提高5.2個(gè)、5.1個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)排名前4位的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，凈利潤(rùn)規(guī)模占到了全部利潤(rùn)的42%，占比同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　在盈利向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中的同時(shí)，房地產(chǎn)虧損企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力進(jìn)一步加大。6月末，上市A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虧損數(shù)同比減少1個(gè)，但虧損額增加了135.6%。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)整體的凈負(fù)債率甚至有惡化的趨勢(shì)，因此，未來(lái)這部分企業(yè)的資金問(wèn)題會(huì)進(jìn)一步凸顯。除了盈利能力下降外，一些企業(yè)上半年幾乎已無(wú)可售地產(chǎn)項(xiàng)目，并正在尋求轉(zhuǎn)型。

　　第四季度，受房地產(chǎn)調(diào)控政策以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況等影響，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步向資金實(shí)力更強(qiáng)、規(guī)模大的房企聚集，強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，行業(yè)整合將加快。

來(lái)源：中國(guó)冶金報(bào)

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