商業(yè)地產(chǎn)租金五年翻兩倍，致零售業(yè)毛利率跳水

[ “與十年前相比，百貨的綜合毛利已經(jīng)從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利也下降了五到九個點(diǎn)?！睆V東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰表示 ]

　　近日，天虹商場002419.SZ、廣百股份002187.SZ相繼發(fā)布的2012年第三季度報告顯示，兩家企業(yè)在營業(yè)總收入增幅放緩的情況下，營業(yè)成本卻大幅攀升，雙方均將業(yè)績的變動歸結(jié)為租金、人力成本的上漲。

　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解，近兩年來，中國的商業(yè)地產(chǎn)租金整體呈現(xiàn)飛速上升趨勢，核心黃金商圈的物業(yè)租金成本年均增幅達(dá)到兩位數(shù)。廣州市國土房管局今年上半年發(fā)布的《2011年廣州市房屋租金參考價》顯示一般而言，參考價比市場執(zhí)行價略低，2010年~2011年僅廣州地區(qū)，商鋪整體租金年升幅在5%~10%左右，熱門區(qū)域租金的上漲幅度更是達(dá)15%以上。長期從事商鋪拓展，熟悉廣州商圈行情的易正偉對記者透露，近五年來，廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，租金成本已經(jīng)成為企業(yè)不可控的壓力。以餐飲企業(yè)為例，近年來，租金壓力已經(jīng)突破安全線15%，占到了營業(yè)額的20%。據(jù)易正偉估計，廣州地區(qū)百貨零售業(yè)的租金成本不會低于20%。

　　據(jù)天虹商場公告，支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金由上年同期的9.99億元上升至13.39億元，同比增長34%。天虹商場方面表示，主要原因是本報告期內(nèi)水電及房屋租賃費(fèi)支付產(chǎn)生現(xiàn)金流較去年增加。同時，天虹商場的管理費(fèi)用也較上年同期增長了34.18%，主要原因是新店增加及人工成本的增加。

　　廣百股份同樣面臨著租金上漲帶來的壓力。今年第三季度，廣百營業(yè)總收入16.01億元，比上年同期增長了5.29%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻同比下降了30.94%。廣百方面表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，公司銷售收入增長乏力，租金、人工等費(fèi)用同比上升，促使公司業(yè)績變動較大。

　　“與十年前相比，百貨的綜合毛利已經(jīng)從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利也下降了五到九個點(diǎn)，”廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰表示，“但租金的價格卻在近兩年突飛猛進(jìn)。”

　　易正偉告訴記者，近五年來，廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。2007年，崗頂商圈商鋪?zhàn)饨鹈吭?00~300元/平方米，如今800~1000元/平方米都不見得有機(jī)會。而正佳廣場、中華廣場商鋪?zhàn)饨鹨灿?007年的100元/平方米，上漲到如今的250~300元/平方米。此外，廣州天河區(qū)街鋪的月租金2007年起步價大概是1000元/平方米，現(xiàn)在基本到了2000元/平方米，“這還是在入駐的店面符合物業(yè)招商條件下的價格?！?/p>

　　有業(yè)內(nèi)人士也稱，廣州地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸲荚谏蠞q，其中天河、珠江新城等新興商圈租金上漲的幅度更大。珠江新城街鋪每月租金起價在600~800元/平方米之間，商場租金的起步價則在250~300元/平方米。因此，特別是近兩年新開的店面，或者合約到期續(xù)租的企業(yè)將承受著較大的租金壓力。

　　而從全國范圍看，就北上廣深一線城市來說，廣州的商鋪?zhàn)饨鹣鄬^務(wù)實(shí)，上海、北京商鋪?zhàn)饨饍r格漲幅更高。某連鎖品牌負(fù)責(zé)市場拓展工作的經(jīng)理介紹，就商鋪?zhàn)饨鸲?，上海的大環(huán)境更加嚴(yán)酷。一般商鋪每平方米租金價格以千元為起步計算單位，某服裝品牌經(jīng)營商表示，今年以來，有些一線城市的黃金商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度高達(dá)30%。

　　另外，在商鋪押金上，北京、上海比廣州門檻更高。廣州一般是押二交一，一月一結(jié)，而北京、上海押金一般都是交一年或者半年的租金額，租金是半年或者一年一交。對投資者的現(xiàn)金考驗(yàn)比較大。（彭甜甜）

來源：第一財經(jīng)日報

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