商業(yè)地產(chǎn)成造富機(jī)器，1.5線城市供應(yīng)量暴漲

隨著國(guó)家樓市調(diào)控政策的日益收緊，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)中尤其是投資性需求受到嚴(yán)重打壓，但正得益于此，樓市資金被迫開始大規(guī)模流向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)成為新的造富機(jī)器。

10月9日，《2012胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜》在上海發(fā)布，一直深耕商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林以財(cái)富450億元成為“胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜”首富，這是王健林三年內(nèi)第二次名列房地產(chǎn)榜首富。而近年來一直持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)的龍湖集團(tuán)吳亞軍家族則以財(cái)富350億元排名第二位。胡潤(rùn)百富創(chuàng)始人兼首席調(diào)研員胡潤(rùn)表示：“在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，大型開發(fā)商更傾向于綜合地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)老大王健林再次成為地產(chǎn)富豪榜首富的消息，讓商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)再度受到人們的關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)將兩極分化？

近年來，隨著樓市調(diào)控的不斷加碼，越來越多的房地產(chǎn)大鱷開始把經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由此引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的擔(dān)憂。

盡管如此，在一些高速發(fā)展的城市里，商業(yè)設(shè)施匱乏卻依舊是現(xiàn)實(shí)。而業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功，主要取決于項(xiàng)目定位，所在區(qū)域發(fā)展等微觀問題，專業(yè)屬性較強(qiáng)。

而在總體投資過熱的時(shí)代里，這些蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或許將面臨著兩極分化的不同命運(yùn)。

根據(jù)《2011-2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于住宅。其中，辦公樓新開工面積大幅增長(zhǎng)46.20%，增速提高17.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額也增長(zhǎng)了23.7%。

2012年，商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮”發(fā)展景象遍布全國(guó)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司數(shù)據(jù)：2012年上海將有22個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在未來5年將增長(zhǎng)87%，接近翻倍。

而在成都，同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100多個(gè)，其中市區(qū)57個(gè)，面積規(guī)模達(dá)到3400萬平米左右的體量；今年至2015年的項(xiàng)目中，最小的也在13萬平方米以上，未來四年還將有1545萬平方米的體量入市，從增速、體量和開發(fā)商級(jí)別而言竟已全面超越一線城市。

這么大的投資量與發(fā)展量，市場(chǎng)消化得了嗎？

多位專家已對(duì)此發(fā)出警示。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平就曾多次指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費(fèi)能力等實(shí)際因素相協(xié)調(diào)。

“一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，開發(fā)商以及政府部門需更加冷靜，以避免過度開發(fā)帶來的“泡沫”。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“泡沫”的認(rèn)定或許需要更細(xì)致的觀察。城市化進(jìn)度越快的城市，定能贏得更快的發(fā)展速度，則更有能力消化這些短期泡沫。也就是說，由集中供應(yīng)而引起的短期泡沫，未來三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基數(shù)太小，人口增長(zhǎng)速度緩慢的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫則有可能愈演愈烈，如鄂爾多斯。

短期內(nèi)供應(yīng)量過大，并不必然帶來“泡沫”。決定“泡沫”是否出現(xiàn)的關(guān)鍵在于，城市的發(fā)展能否迅速消化這些供應(yīng)量。

1.5線城市供應(yīng)量暴漲

供應(yīng)量暴漲的例子而今也不斷在全國(guó)各地上演，而1.5線城市的表現(xiàn)則更為突出。

以當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的成都為例，成都現(xiàn)存量約為570萬平方米的商業(yè)物業(yè)，正在考驗(yàn)著這座新型城市的消化能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都城市綜合體已達(dá)48個(gè)，其中僅城南大源和站南兩大組團(tuán)就匯聚了22個(gè)城市綜合體。

仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》指出，目前我國(guó)1.5線城市共有9個(gè)，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽(yáng)、蘇州、天津和武漢。而成都則憑借商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑1.5線城市。

以成都高新西區(qū)為例，目前該區(qū)域已云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強(qiáng)企業(yè)。隨著近年來我國(guó)制造業(yè)的遷移，上述企業(yè)正在讓成都逐步取代東莞，成為一個(gè)新興的全球高科技行業(yè)制造基地。

不過，業(yè)內(nèi)表示，高新西區(qū)一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無一家商業(yè)綜合體正式營(yíng)業(yè)，在可預(yù)見的未來，大型商業(yè)項(xiàng)目卻依舊匱乏。但隨著龍湖、保利、中信、華潤(rùn)、綠地等地產(chǎn)巨頭的相繼殺入，和越來越多精品大盤的登場(chǎng)，這片原本已經(jīng)聚集了眾多地產(chǎn)大鱷的區(qū)域烽煙四起，形成了由近20家新老房企同時(shí)展開的一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

以龍湖為例，龍湖是屬于較早進(jìn)入成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商，作為其近年來轉(zhuǎn)型重點(diǎn)的城市商業(yè)綜合體時(shí)代天街項(xiàng)目，就選擇高新西區(qū)作為其商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。目前，高新西區(qū)周邊需求和供給極不平衡，區(qū)域內(nèi)也僅有時(shí)代天街一塊綜合性商業(yè)用地。然而隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，高新西區(qū)的消化能力逐步顯現(xiàn)，這里的綜合體的建設(shè)與該區(qū)的商業(yè)成熟將基本同步。

據(jù)了解，成都時(shí)代天街總體量達(dá)到183萬平方米，2011年8月開盤逾十億元的銷售額，刷新了成都城市商業(yè)地產(chǎn)成交記錄。而今年6月推出的SOHO產(chǎn)品和臨街商鋪的銷量更是超過同區(qū)域剛需項(xiàng)目2倍以上。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，類似成都這樣的城市，其市場(chǎng)消化能力都值得信賴。蘇鑫指出，在目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會(huì)。這些城市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)程度，其城市核心地段往往擁有著大量高品質(zhì)商辦項(xiàng)目，但其商辦投資市場(chǎng)卻剛剛起步。

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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