房地產(chǎn)市場漸有回暖態(tài)勢，短期價量底部探明

近來，中國市場新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達50個，而二手住宅價格環(huán)比上漲的城市達38個。不過，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%；同比價格下降的城市達58個，少數(shù)價格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場漸有回暖態(tài)勢。尤其是二、三線城市，對這種趨勢的反應比較明顯。不過，房價上漲幅度減弱，力度大不如前。

　　與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相呼應的是，政府重審了“抑制投機投資需求”和“抑價保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預期。中央對于防止房價反彈的明確要求，也表明了中央對市場調(diào)控的堅決與謹慎。那么，在這樣的階段下，市場回暖的苗頭到底會帶來什么樣的預期呢？調(diào)控的作用將如何呢？國務院對16個?。ㄊ校案黜椪叽胧┑玫搅溯^好落實，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機投資性需求得到有效抑制”的基本結論，還是可以讓人比較放心。

　　市場不會長期暗淡，投資也不會持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價的矛盾中糾結的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場的下一步走勢將是什么樣呢？根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長期三個階段：短期，市場已經(jīng)初步探明價量的短期底部；中期，市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖；長期，成交量增長可期但價格走勢難料。

　　短期價量底部探明

　　2012年一季度開發(fā)投資仍慣性處于高位，全國商品住宅銷售面積同比下降了15.5%至13387萬平方米，銷售額同比下降17.5%至7099億元，銷售均價同比下降2.4%至5303元。根據(jù)政策和市場來分析，2012年一季度的成交價量基本可以定為中短期底部。

　　政策方面看，在調(diào)控最嚴厲的試驗期和成交慘淡期，各地政府實踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁，目的就是試探政府的底線。結果是多數(shù)試探未遭及時糾偏，在降準背景下中央政府還進一步明確了鼓勵首置需求的態(tài)度。

　　需求方面看，這一階段的投資、投機寥寥，消費性需求明顯處于觀望狀態(tài)，而成交面積段主要集中在首置和首改戶型，主要城市90平方米以下戶型成交占比超過50%，剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數(shù)據(jù)極具說服力。

　　供應方面看，企業(yè)資金壓力、庫存壓力大，銷售采購不景氣，行業(yè)領頭羊的利潤不佳，發(fā)展姿態(tài)不好……開發(fā)商全面悲觀為了生存而“以價換量”，降價意愿空前。

　　除了以上三點，中國經(jīng)濟也在這一時期面臨一系列復雜問題。在綜合的數(shù)據(jù)和論據(jù)下，我們可以推斷目前市場基本見底。

　　中期夾縫中曲折回暖

　　從長遠的角度說，中國的經(jīng)濟發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)。不過，這不是一兩天可以完成的任務。城鎮(zhèn)化發(fā)展的巨大需求，未來房產(chǎn)稅法的普及、執(zhí)行都需要時間。短期內(nèi)地方也不可能完全脫離對房地產(chǎn)的依賴。這都是現(xiàn)實需要，是“政策頂”。所以，中國的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)還是會讓人痛并快樂著，政府也會“有打有拉”。中國房地產(chǎn)市場會在“政策頂”和“市場底”的夾縫中回暖，價穩(wěn)量升是最佳博弈結果。而宏觀經(jīng)濟發(fā)展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調(diào)控政策交替、政策執(zhí)行力度、土地供應變化等復雜因素都會影響回暖的過程。

　　“市場底”的底氣在于實實在在的消費需求。真實的需求將一如既往托住“市場底”——前提是房價不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸：房價過高而不加控制，實體經(jīng)濟轉型就會乏力，主流消費群體消費能力就會削弱。投資和消費兩個層面都受影響的結果不只是阻礙城鎮(zhèn)化進程，甚至可能危及金融體系安全，危害宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。

　　在調(diào)控過程中，會出現(xiàn)許多“噪音”。那種鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交給市場”、鼓吹通過高房價“殺富濟貧”的論調(diào)貌似合情合理，實際上卻潛藏極大的危機：過高的房價是收入分配畸形通過市場發(fā)出的錯誤信號，不控制就會在經(jīng)濟上誤傷龐大的中產(chǎn)階級，在政治上忽略中產(chǎn)階級。同時，中國也絕不可能繞過發(fā)展實體經(jīng)濟去實現(xiàn)國家經(jīng)濟結構的升級和轉型。

　　長期成交量增長可期 價格走勢難料

　　從量的角度看二、三線城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”傳統(tǒng)和需求以及家庭規(guī)模小型化等要素，都將支撐未來十年住宅市場需求量的穩(wěn)步增長。

　　從價的角度看，國內(nèi)的非高收入人群的收入在近幾年增長較快，但是他們的收入在被提前推高的房價面前仍然影響有限。這不僅受到收入第一次分配從“積累型”到“分享型”的轉型的影響，還取決于二次分配能否縮小差距。對于消費而言，房租是比較真實的價格信號，而房價更多的是與資產(chǎn)價格或是投資需求對應的價格信號。從這個角度看，目前國內(nèi)房價有泡沫是不爭的事實。而凈出口與外匯儲備減少、國際資本回流以及國內(nèi)資本外流等因素都有可能導致資產(chǎn)泡沫的破裂。

　　地產(chǎn)泡沫、人口結構變化和貸款增長迅速會加大一國遭遇金融危機的幾率，中國正進入這方面的“危險區(qū)域”，金融危機的“惡性”泡沫正在釀成。當然，中國房價泡沫與美國、日本有所不同，這要得益于真實消費需求的后續(xù)注入和相對低的財務杠桿，如果長久發(fā)展應當不致惡性破裂。但倘若中短期調(diào)控不好，加上前面提到的不確定性因素的影響，房價在激烈的過程中很有可能大幅震蕩，長期走勢實屬難料。 （作者為正略鈞策管理咨詢合伙人副總裁）

來源：經(jīng)濟觀察報

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