樓市調(diào)控未來：非理性漲價或招致更嚴(yán)厲調(diào)控

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在開發(fā)商內(nèi)部做了一個小范圍的調(diào)查。對于本輪調(diào)控，開發(fā)商的真實(shí)感觸，真實(shí)想法究竟是什么？在新的政策出臺前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會將意見和建議匯總至決策層。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入了異常敏感的時期，房價經(jīng)過9個月的短暫下跌后，重新上漲。聶梅生判斷，房價已經(jīng)進(jìn)入筑底階段，回暖為時尚早。但購房者恐慌情緒重現(xiàn)。一部分開發(fā)商捂盤惜售，等待漲價。

　　一方面，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年不再可能出臺更嚴(yán)厲的政策。另一方面，即使如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，房價依舊有報復(fù)性反彈的可能。

　　強(qiáng)大的行政調(diào)控“有形之手”會向市場力量低頭嗎？

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉看來，不理性的漲價行為有可能招致新的行政調(diào)控政策出臺。

　　供求關(guān)系惡化？

　　房價已經(jīng)止跌。

　　6月，全國主要的54個城市，月內(nèi)成交量達(dá)到了22.9萬套，延續(xù)了3月來的市場復(fù)蘇行情。5月以來，深圳、南京、杭州、上海再現(xiàn)“千人購房”、“徹夜排隊”現(xiàn)象，全國主要城市項(xiàng)目的銷售情況均有好轉(zhuǎn)。

　　雖然各部委一直重申調(diào)控繼續(xù)，但松動的信貸政策，使購房者對房價回歸合理難抱期待。而各地的微調(diào)暗流總是涌動不息。不止一位業(yè)內(nèi)人士提出，市場對政策的理解也會很快轉(zhuǎn)化為購買行為。

　　聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前市場發(fā)生的變化，和政策制定者的預(yù)想是有差距的。限購、限貸政策必然會招致開發(fā)商的抵觸，減少開工，減少拿地，放緩?fù)顿Y。缺位的市場供應(yīng)量和下滑的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)會由3600萬套保障房補(bǔ)位。但地方財政緊張，建設(shè)保障房的壓力，被轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上，商品房供給沒有增大，反而縮小了。而對降息帶來的信貸寬松的擔(dān)憂，對投資刺激計劃的恐慌，進(jìn)一步刺激了購房需求。供需關(guān)系被重構(gòu)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，限購和限貸反而使供需關(guān)系更加緊張了，因此將招致房價的反彈，這是過去歷年調(diào)控所無法突破的循環(huán)。

　　中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授許小年也認(rèn)為，調(diào)控將“無疾而終”。原因是，調(diào)控未涉及到土地制度等深層次問題的改革，但靠限購、限貸，難以扭轉(zhuǎn)漲價預(yù)期。

　　新政枕戈待旦？

　　在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇主論壇結(jié)束的當(dāng)天晚上，央行宣布年內(nèi)第二次降息。在7月4日下午舉行的分論壇上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光預(yù)測，降息了一次，今年還會再降。

　　聶梅生曾指出，現(xiàn)在看來，長期的低利率政策和確定的套利空間，才是房價上漲的原因，投資性和投機(jī)性需求是政策所導(dǎo)致的結(jié)果。

　　樓市調(diào)控未來想象

　　如果降息持續(xù)，限購、限貸政策是否還能抑制投資、投機(jī)性需求？部分業(yè)內(nèi)人士持懷疑態(tài)度。任志強(qiáng)擔(dān)心，扭曲市場的行政手段會出臺，這是最壞的消息。如果一定要設(shè)限，任志強(qiáng)認(rèn)為限賣比限買政策要聰明得多。

　　劉曉光也有相同的擔(dān)心，“現(xiàn)在的問題非常嚴(yán)重，有些矛盾已經(jīng)到達(dá)臨界點(diǎn)。如果不能及時解決這些問題，如果出現(xiàn)重大問題，更過分的行政調(diào)控手段或許會出現(xiàn)?！?/p>

　　幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士，都對新政充滿了期待。

　　住建部政策研究中心主任秦虹說，“我堅信中國政府走市場發(fā)展的道路是不會改變的，房地產(chǎn)市場只會發(fā)展，不會萎縮。房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是服務(wù)于城鎮(zhèn)化，服務(wù)于民生，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)。如果跟城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，跟民生結(jié)合起來，跟產(chǎn)業(yè)切實(shí)結(jié)合起來，而不是脫離，房地產(chǎn)業(yè)還是非常有前途和希望的?！倍诤粲趿藬?shù)年制度改革的許小年看來，也許只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況惡化，改革才能快一些到來。

　　論壇結(jié)束后的第三天，國務(wù)院總理溫家寶再度強(qiáng)調(diào)，決不能讓房價反彈。這也是溫家寶年內(nèi)第五次公開談及房價。溫家寶在江蘇常州調(diào)研時說，下一步房地產(chǎn)調(diào)控要把握好三個方面：一要繼續(xù)堅決抑制投機(jī)投資性需求，防止變相放松購房政策。繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制和政策體系。二要采取有效措施，增加普通商品房供給。三要繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，盡快形成有效供給。

　　其中，房地產(chǎn)稅收制度改革被再次提及。人們焦急的是，房產(chǎn)稅研究得怎么樣了？什么時候又是以什么樣的形式推廣開來？不進(jìn)行制度層面的根本變革，調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場帶來的波動就永遠(yuǎn)不會停息。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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