上半年樓市回暖，限購(gòu)底線短期內(nèi)突破無(wú)望

出乎很多人的意料，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)以6月多地住宅成交創(chuàng)新高的驚艷業(yè)績(jī)收官。

　　以波瀾不驚、暗流涌動(dòng)來(lái)形容今年上半年的樓市并不為過(guò)。正如業(yè)內(nèi)預(yù)期的那樣，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面相對(duì)平靜，并沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)。但為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，高層屢屢重申要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：一方面，繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)型購(gòu)房；另一方面，從信貸、稅收等多個(gè)方面滿足購(gòu)買(mǎi)首套房等合理置業(yè)需求。

　　冰凍了一年多的樓市初現(xiàn)回暖，市場(chǎng)各方的“表情”已經(jīng)發(fā)生變化：開(kāi)發(fā)商歡喜雀躍加緊推貨；購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)反彈開(kāi)始沉不住氣；地方政府則不斷找尋政策出路……樓市在各方博弈中繼續(xù)前行。

　　展望下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)，抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。6月多地樓市成交創(chuàng)新高傳統(tǒng)“紅五月”余熱未降，6月樓市成交繼續(xù)放量，多地樓市成交量創(chuàng)造了本輪調(diào)控以來(lái)的新紀(jì)錄。

　　據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月北京二手住宅簽約1.3萬(wàn)余套，環(huán)比5月上漲7.5%，同比上漲71%，創(chuàng)下自去年限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)的新高。

　　上海樓市則以6月破百萬(wàn)平方米的成交量告別了2012年上半年，創(chuàng)17個(gè)月來(lái)的新高。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上海新建商品住宅成交102.1萬(wàn)平方米，較5月再增26.6%。該數(shù)據(jù)不僅接近5年來(lái)月均成交量107萬(wàn)平方米，更創(chuàng)下2011年2月以來(lái)17個(gè)月的滬上樓市月度成交量新高。自此，2012年上半年上海新建住宅成交合計(jì)達(dá)3.2萬(wàn)套、385.3萬(wàn)平方米，同比分別回落4.13%和0.25%。

　　南京也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)顯示，6月7291套的新房成交量是南京實(shí)施“限購(gòu)令”以來(lái)最高的單月成交量。

　　杭州6月成交量亦出現(xiàn)大幅反彈。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月杭州市區(qū)含蕭山、余杭共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，環(huán)比漲幅達(dá)41.91%。其中，住宅成交9453套，環(huán)比漲幅達(dá)47.54%。主城區(qū)成交6751套，其中住宅成交5217套，環(huán)比上漲51.31%，同比上漲286.16%。這一成交數(shù)據(jù)直逼樓市最高峰2009年6月的成交量，創(chuàng)本輪樓市調(diào)控以來(lái)成交量新高。

　　在武漢，武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月武漢新建商品住宅成交量達(dá)12108套。這一成交數(shù)據(jù)不僅創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)新高，也是20個(gè)月以來(lái)成交高點(diǎn)。

　　自3月以來(lái)，樓市成交量的回暖已整整持續(xù)4個(gè)月，成交回暖對(duì)價(jià)格的支撐在6月開(kāi)始得到集中反映。相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，在貨幣政策微調(diào)的背景下，購(gòu)房者買(mǎi)房意愿逐漸增強(qiáng)，主要城市成交量3月以來(lái)持續(xù)穩(wěn)步回升，多數(shù)城市較去年同期有一定增長(zhǎng)，部分樓盤(pán)在獲得較好銷售業(yè)績(jī)后開(kāi)始取消折扣甚至略微調(diào)高價(jià)格，使得6月百城住宅價(jià)格止跌回升。中央“有保有壓”支持首套房其實(shí)今年上半年整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境仍然籠罩在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的氛圍中，全國(guó)各地限購(gòu)限貸政策至今依然要求嚴(yán)格執(zhí)行，原有的調(diào)控政策從中央層面來(lái)看并沒(méi)有放松的跡象。2012年上半年，中央高層在各種場(chǎng)合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長(zhǎng)更重要”之時(shí)，中央高層仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。

　　上半年，各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購(gòu)的均被叫停。國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，強(qiáng)調(diào)調(diào)控不會(huì)放松。6月18日，住建部發(fā)言人表示，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。

　　事實(shí)上，中央對(duì)于樓市調(diào)控的思路和大政方針已十分明確，那就是“有保有壓”——保的是以首次購(gòu)房為主的剛性購(gòu)房需求，壓的是二套以上的投資投機(jī)性購(gòu)房。去年住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

　　對(duì)于首套房的支持，更多體現(xiàn)在信貸政策上。央行、住建部、發(fā)改委等多次表示支持居民購(gòu)買(mǎi)首套房，多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至8.5折，首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。而從貨幣政策來(lái)看，上半年預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來(lái)首次降息，并擴(kuò)大了金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月人民幣貸款增加7932億元，同比多增2416億元。

　　中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，隨著3年來(lái)央行首次降息，樓市政策微調(diào)空間加大，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向，更多的剛性需求被激活，進(jìn)一步推動(dòng)了住宅成交的增長(zhǎng)。地方政府“微調(diào)”難逾限購(gòu)紅線從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，雖然中央層面依然堅(jiān)持穩(wěn)定樓市調(diào)控不動(dòng)搖，但各地樓市微調(diào)之風(fēng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響更明顯。從調(diào)高公積金貸款、減免稅收，到變相取消或改變限購(gòu)政策，上半年各地政府樓市微調(diào)小動(dòng)作不斷。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，上半年共有30多個(gè)城市微調(diào)樓市政策，鼓勵(lì)合理需求。其方式包括為公積金政策松綁，或調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、減稅或補(bǔ)貼、戶籍放松等方面。武漢、廈門(mén)不僅調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，還調(diào)整了公積金政策；上海調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，放寬戶籍限制卻被叫停；蕪湖放寬公積金政策，而稅費(fèi)補(bǔ)貼政策被叫停。另外，限購(gòu)城市中近一半城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于樓市調(diào)控，地方政府賣(mài)地受阻，巨大的財(cái)政壓力成為地方政府頻頻微調(diào)樓市政策的主要原因。盡管不斷有地方政府觸碰政策紅線后又被叫停，不少地方仍然前赴后繼地以各種方式試探調(diào)控底線。明知道會(huì)觸碰敏感神經(jīng)還要為之，也反映出這輪調(diào)控對(duì)地方財(cái)政的影響之深。

　　上半年地方政府的微調(diào)行為，不可避免引發(fā)了市場(chǎng)巨大的想象空間，很多人擔(dān)心下半年政策環(huán)境的寬松會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。但不少地產(chǎn)界人士指出，“限購(gòu)令”仍是一條難以逾越的高壓線，雖然下半年的成交量將會(huì)有所反彈，但若沒(méi)有較大的利好政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的可能性較大。雖然各地方仍會(huì)不斷地進(jìn)行政策微調(diào)，但短時(shí)期內(nèi)限購(gòu)這一政策底線仍難以被突破。克而瑞中國(guó)信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱則認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)今天對(duì)于整體市場(chǎng)的判斷并不樂(lè)觀，因此房?jī)r(jià)大幅反彈而招致政策再次打壓的可能性并不大，地方政府作出較大幅度的松綁動(dòng)作目前看來(lái)也不太可能，下半年政策仍以平穩(wěn)為主。但丁祖昱認(rèn)為，限購(gòu)政策短期內(nèi)甚至在未來(lái)兩年內(nèi)也許都很難取消，甚至?xí)霈F(xiàn)限購(gòu)與房產(chǎn)稅在一段時(shí)間內(nèi)并存的情況。（朱楠）

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