庫(kù)存和供應(yīng)壓力未消，房?jī)r(jià)下半年難普漲

　　近期樓市成交量屢創(chuàng)調(diào)控后新高，市場(chǎng)重新出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)房”，高端樓盤熱銷等現(xiàn)象，引發(fā)對(duì)于房?jī)r(jià)大幅反彈的擔(dān)憂。

　　究竟市場(chǎng)供求關(guān)系如何？國(guó)泰君安近日對(duì)下半年的庫(kù)存、新增供應(yīng)進(jìn)行分析，認(rèn)為當(dāng)前及年內(nèi)樓市仍處于歷史庫(kù)存高峰，房?jī)r(jià)在下半年普遍上漲難以出現(xiàn)。與此同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也指出，目前中國(guó)的樓市庫(kù)存量太大，去庫(kù)存的任務(wù)艱巨，總體來(lái)看，2012年樓市不會(huì)大漲。

　　國(guó)泰君安根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從目前庫(kù)存量即可售量來(lái)看，15個(gè)主流城市一手房平均可售面積接近歷史高點(diǎn)，較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%，2012年庫(kù)存維持環(huán)比持平的狀態(tài)，并未下降。

　　具體地，一線城市庫(kù)存與2011年底的庫(kù)存基本持平，其中北京可售面積上升至中位數(shù)1517萬(wàn)平方米，上海和廣州則上升至歷史高位，分別為1008萬(wàn)平方米及724萬(wàn)平方米。深圳則降至396萬(wàn)平方米的低位；二線城市庫(kù)存較2011年底略升5.4%，三線城市庫(kù)存與2011年底持平。

　　從未來(lái)新增供應(yīng)量的情況看，2012年行業(yè)處于歷史庫(kù)存高峰，并且至少三季度的新增供應(yīng)量將持續(xù)維持高位，政策合理修正并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的明顯上漲。

　　從城市看，南京、青島、寧波等東部二線城市去化壓力較大。北、上、廣、深、杭等一線，惠州、南昌、長(zhǎng)春等三線城市的去化時(shí)間目前都已在12個(gè)月以下，南京、青島、寧波等在24個(gè)月以上。

　　但從房企的銷售來(lái)看，去化時(shí)間在持續(xù)下降，14典型城市去化時(shí)間由2011年底的18個(gè)月降至13個(gè)月。主要是由于銷量持續(xù)回升，但不代表行業(yè)庫(kù)存壓力在快速下降。其中，由于一線城市的銷售回暖明顯，去化已低于2011年9個(gè)月的低點(diǎn)，但仍高于2009、2010年4個(gè)月的低點(diǎn)。

　　國(guó)泰君安分析師李品科、孫建平表示，從下半年來(lái)說(shuō)，2012年下半年，尤其是6-10月份，行業(yè)高新增供應(yīng)、高庫(kù)存的狀況將明確持續(xù)，一二線城市整體房?jī)r(jià)普遍上漲的可能性很小?！澳壳笆袌?chǎng)開(kāi)始擔(dān)憂去化速度的加快，會(huì)使得行業(yè)房?jī)r(jià)明顯上漲。我們并不認(rèn)為，目前在一線城市部分二手房出現(xiàn)的漲價(jià)情況，會(huì)快速普及。”

　　從多家機(jī)構(gòu)的草根調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二三線城市普遍仍存在高供應(yīng)下的去化壓力，房?jī)r(jià)難以明顯上漲；而一線城市，由于供應(yīng)量較低、需求更為旺盛，二手房有所上漲但漲后難以去化；但一手房普遍只是略收回優(yōu)惠幅度。

　　一位券商人士透露，從他和開(kāi)發(fā)商以及多個(gè)代理機(jī)構(gòu)的溝通來(lái)看，即便銷售較好的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的意愿也較小，原因是目前行業(yè)狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商對(duì)安全性的訴求遠(yuǎn)高于對(duì)高額利潤(rùn)的追求，并且土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)高于兩年之前的地王時(shí)代，他們希望能多回籠現(xiàn)金去儲(chǔ)備新的土地。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告認(rèn)為，5月經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，貨幣政策微調(diào)力度加大，更多城市有意對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，但涉及限購(gòu)的政策沒(méi)有放松。其預(yù)計(jì)，下一階段樓市成交量將企穩(wěn)，但如果開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的話，對(duì)價(jià)格敏感的首次置業(yè)需求或許將再度退出市場(chǎng)。

　　由于市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)，近期部分城市購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)可能大漲表示擔(dān)心。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，在3月剛性需求踴躍入市之后，4月以來(lái)已有部分改善性需求和少量投資性需求入市，短期來(lái)看，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的微漲。但是，只要限購(gòu)、限貸能夠做到“絕不放松”，就不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)大漲，否則也會(huì)遭遇決策層的壓制。

　　“在市場(chǎng)看不清楚的情況下，我們不會(huì)去蓄意漲價(jià)，當(dāng)前仍然是快速銷售窗口期，”廣州一家大型開(kāi)發(fā)商人士對(duì)本報(bào)記者表示，如果僅是剛需和改善型需求維持，則這種增長(zhǎng)難以持續(xù)，四季度樓市將面臨很大的不確定性；如果投資投機(jī)需求已入市，則會(huì)推高房?jī)r(jià)，屆時(shí)或?qū)⒄兄赂鼑?yán)厲的調(diào)控，這也是追求快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商不希望看到的結(jié)果。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀