4月全國(guó)房?jī)r(jià)震蕩下跌，跌幅收窄未改房?jī)r(jià)下調(diào)大勢(shì)

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有43個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)。

　　雖然4月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)回調(diào)的整體趨勢(shì)仍未發(fā)生改變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著剛性需求的集中入市，商品房市場(chǎng)成交和價(jià)格的震蕩趨勢(shì)將在未來(lái)反復(fù)出現(xiàn)。

　　來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，繼上月新建商品住宅平均同比價(jià)格指數(shù)近年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)之后，4月平均同比價(jià)格指數(shù)下調(diào)的幅度再次增大，由上月的下調(diào)0.47個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大為1.03個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，本輪調(diào)控在4月份的調(diào)控效果依然在加深，房?jī)r(jià)依然處于下調(diào)過(guò)程中。

　　不過(guò)與此同時(shí)，新建住宅平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)與上月0.3個(gè)百分點(diǎn)的回調(diào)相比出現(xiàn)了小幅收窄，下調(diào)0.26個(gè)百分點(diǎn)。特別值得注意的是，從新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)看，在3月份上漲及持平城市的總量為24個(gè)，而在4月，上漲及持平的城市數(shù)量達(dá)到27個(gè)，未跌城市數(shù)量達(dá)到了2011年10月來(lái)的最多值，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出震蕩回穩(wěn)的狀態(tài)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君分析認(rèn)為，進(jìn)入2012年以來(lái)，商品住宅成交量跌幅持續(xù)收窄，4月開(kāi)發(fā)商的降價(jià)力度較3月明顯減弱，“原因之一可能是目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦市場(chǎng)回暖或者回籠資金的目的達(dá)到，很可能又會(huì)減小降價(jià)幅度，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn)?！?/p>

　　不過(guò)，在全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下調(diào)趨勢(shì)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的一線城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了環(huán)比跌幅收窄的趨勢(shì)。

　　與上月相比，北京、上海的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別由99.5、99.7，收窄為4月的99.8、99.8，廣州和深圳的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)則基本維持不變。

　　在吳曉君看來(lái)，一線城市出現(xiàn)價(jià)升的情況主要是因?yàn)閯傂孕枨笕巳狠^大，3月成交量大幅增長(zhǎng)后，一些開(kāi)發(fā)商打折促銷的力度有所減弱，未能延續(xù)以價(jià)換量的趨勢(shì)。

　　以北京為例，北京房?jī)r(jià)在4月份跌幅有所收窄，包括商品房及二手房，實(shí)際市場(chǎng)成交中，房?jī)r(jià)的跌幅均有收窄的現(xiàn)象，部分商品房項(xiàng)目相比之前取消了優(yōu)惠，主要典型區(qū)域是大興及通州，這些區(qū)域之前跌幅比較大，在3到4月，因?yàn)樾刨J政策的調(diào)整，換來(lái)了比較大的成交量，剛性需求集中入市，成交的折扣有所收窄。

　　“從北京5月上半月的成交量來(lái)看，后市大跌可能性減小，成交量可能有所復(fù)蘇，但是在限購(gòu)依然不放松的情況下，庫(kù)存及潛在供應(yīng)量依然比較大，市場(chǎng)可能會(huì)延續(xù)量漲價(jià)滯的局面。”張大偉說(shuō)。

　　在房?jī)r(jià)出現(xiàn)震蕩的同時(shí)，5月份陸續(xù)公布的其他涉房宏觀數(shù)據(jù)再次向人們展現(xiàn)出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度回調(diào)的現(xiàn)狀。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，增速比1~3月份回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)第八個(gè)月同比增速回落，且回落的幅度進(jìn)一步增大。張大偉認(rèn)為，在保障房大量建設(shè)的背景下，如果剔除保障房增建影響，實(shí)際目前商品房住宅投資已經(jīng)出現(xiàn)明顯衰退。

　　與此同時(shí)，4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.62，比上月回落1.3點(diǎn)。創(chuàng)2009年5月95.94以來(lái)連續(xù)3年的最低點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回落已經(jīng)將近一年的時(shí)間，體現(xiàn)出在2011年宏觀調(diào)控以來(lái)，對(duì)于房企的影響持續(xù)深化。當(dāng)前有所好轉(zhuǎn)的成交態(tài)勢(shì)，仍然難以企及調(diào)控前的水平，房企銷售壓力仍然較大，同時(shí)5月份仍然有不少樓盤推新，對(duì)房企的去庫(kù)存也會(huì)再添壓力?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪說(shuō)。

　　此外，5月的數(shù)據(jù)還顯示，1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源26667億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1~3月份回落了3.1個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，4月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金均為環(huán)比下降，只有其他資金出現(xiàn)小幅上漲。表明目前房企資金仍然需要更多地依賴于銷售的回款，尤其是對(duì)于更多中小房企來(lái)說(shuō)，對(duì)貸款和信托融資都很難寄予希望。

　　張大偉分析認(rèn)為，限購(gòu)等調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，在市場(chǎng)方面，由于開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存依然偏大，同時(shí)未來(lái)潛在供應(yīng)仍處于較高水平，樓市尚不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

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