專家稱今明兩年住宅新增充裕，房企融資備受考驗(yàn)

今年年初至今，“降價(jià)甩賣”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。近日，北京樓市又出新招——買房免首付，吸引準(zhǔn)購(gòu)房者紛紛報(bào)名；在杭州，首套房貸利率也有所松動(dòng)，開(kāi)打8.5折滿足剛需。

　　隨著成交量的不斷提升，火爆的行情似乎預(yù)計(jì)著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖。

　　浙江大學(xué)和香港理工大學(xué)日前聯(lián)合舉辦的“2012年大變局——中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)走勢(shì)”論壇上，部分專家和行業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)后市依舊悲觀，今明兩年全國(guó)住宅新增供應(yīng)充足，房企和房?jī)r(jià)都備受考驗(yàn)。

　　戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮5月7日在接受記者采訪時(shí)表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫(kù)存。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年和2011年全國(guó)商品住宅高增長(zhǎng)率及高開(kāi)工率一直維持較高幅度，兩年商品住宅投資額約34000億元和44000億元；商品住宅投資額年增長(zhǎng)率也大幅提高，分別為32.9%和30.2%，較2009年約增長(zhǎng)一倍。

　　2010年以前商品住宅新開(kāi)工面積全部在100000萬(wàn)平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新開(kāi)工面積分別增至120000多萬(wàn)平方米和140000多萬(wàn)平方米。另外， 2010年商品住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率猛增，從2009年的15.7%增長(zhǎng)到40.0%。

　　預(yù)計(jì)到2012年、2013年底，商品房房屋庫(kù)存大約為45億平方米左右。

　　如此高的庫(kù)存可能需要至少3年時(shí)間，如果銷竣比沒(méi)有明顯改善，那么去庫(kù)存化可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　香港理工大學(xué)教授、建筑及房地產(chǎn)學(xué)系副主任鄧寶善分析，未來(lái)房企要度過(guò)難關(guān)，還必須解決融資問(wèn)題。

　　據(jù)記者了解，A股30家知名上市房地產(chǎn)企業(yè)2011年四季度季報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率升至66.67%，22家房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量呈現(xiàn)負(fù)值，13家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到或超過(guò)70%。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1870億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金月新增量的28%，較1-2月均值下滑3個(gè)百分點(diǎn)；其中國(guó)內(nèi)貸款月均新增額為1203億元，相對(duì)1-2月均值下跌22.8%。

　　而房企自籌資金3月新增額為2915億元，占比升至43.5%?？梢哉f(shuō)，房企的資金將近一半都是依靠其他渠道融資。

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