9000億高庫(kù)存重壓樓市，降價(jià)走量或?qū)⒇灤┤?/b>

進(jìn)入4月份以來(lái)，上市房企迎來(lái)年報(bào)發(fā)布季，從各大公司的年報(bào)信息看，雖然房企在收入與利潤(rùn)方面持續(xù)增長(zhǎng)，但上漲更為迅速的庫(kù)存增幅更為嚴(yán)峻，去庫(kù)存化與資金鏈壓力日益緊張。業(yè)內(nèi)專家表示，一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價(jià)促銷的甜頭，隨著五一小黃金周的臨近，新一輪“降價(jià)走量”的策略將在全年持續(xù)上演。

　　業(yè)績(jī)普漲

　　截至4月5日，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，A股市場(chǎng)共有63家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控，但大部分房企均交出了不錯(cuò)的成績(jī)單，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的達(dá)39家，超過(guò)已公布年報(bào)房企的6成，而同期虧損的公司只有5家。

　　從已經(jīng)公布的房企年報(bào)顯示，在樓市宏觀調(diào)控持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，與中小房企相比，市場(chǎng)布局合理、銷售策略靈活的房企巨頭在2011年表現(xiàn)得格外突出。

　　面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化，萬(wàn)科2011年保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過(guò)千億的公司。

　　此外，另一主打民生地產(chǎn)的恒大憑借定位明確、薄利多銷，發(fā)展模式適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)和政策方向超額完成全年目標(biāo)。恒大年報(bào)顯示，恒大全年銷售面積1219.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額803.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)59.4%，超額完成2011年全年目標(biāo)。與萬(wàn)科、中海地產(chǎn)

　　、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)大型房企相比，恒大地產(chǎn)的幾項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)突出。其合約銷售面積超過(guò)萬(wàn)科，位居全國(guó)第一，其銷售額和營(yíng)業(yè)額僅次于萬(wàn)科，117.8億元的凈利潤(rùn)則略低于中海地產(chǎn)的125.5億元。

　　楊紅旭稱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入法人會(huì)計(jì)政策，房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入并不完全一致，2011年財(cái)報(bào)更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大，要在明年財(cái)報(bào)中才能反映出來(lái)。

　　拿地疲軟

　　萬(wàn)科表示，公司在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的方針。在拿地方面，由于萬(wàn)科3月并未新增土地，這也意味著萬(wàn)科第一季度出現(xiàn)“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市東面郊區(qū)的地塊打破了公司今年以來(lái)的“零拿地”局面。據(jù)了解，上一次萬(wàn)科拿地低潮出現(xiàn)在2008年10月到2009年4月，7個(gè)月的時(shí)間只增加了兩個(gè)項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)樓市正在經(jīng)受全球性金融危機(jī)的影響。此外，產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購(gòu)地。

　　一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)開始呈現(xiàn)供應(yīng)放緩的趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-3月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地7052宗，環(huán)比減少39%，同比減少18%。其中，住宅類用地2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不好，開發(fā)商普遍放慢開發(fā)的節(jié)奏，土地流拍和底價(jià)成交的現(xiàn)象逐漸增多，如果政府繼續(xù)大力推地，那只會(huì)令地價(jià)越來(lái)越便宜。

　　張大偉還認(rèn)為，從一季度出讓土地性質(zhì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多，但類似之前中服等熱門的地塊少；住宅地塊中，除來(lái)廣營(yíng)住宅地塊外，其他住宅地塊位置相對(duì)比較差；商服地塊及綜合地塊，也鮮見亮點(diǎn)地塊。因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。2012年北京土地市場(chǎng)的出讓金收入很可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。

　　據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，2011年新增開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量為52個(gè)，萬(wàn)科占100%權(quán)益的項(xiàng)目?jī)H有14個(gè)，其他38個(gè)項(xiàng)目是與其他房企共同開發(fā)，占項(xiàng)目總數(shù)量的73%。而2010年萬(wàn)科合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬(wàn)科在去年的合作開發(fā)項(xiàng)目比重繼續(xù)上升。

　　抱團(tuán)取暖也成為眾多房企應(yīng)對(duì)之道。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁金志剛表示，房地產(chǎn)行業(yè)在度過(guò)黃金十年期后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)而言，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，而合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢(shì)。

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