萬科等標(biāo)桿房企抄底囤地，行業(yè)大洗牌加速

2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控的政策預(yù)期不改，住宅市場(chǎng)繼續(xù)受到抑制。在土地市場(chǎng)，年后各地方政府開始新一輪推地，但由于開發(fā)商過去幾年積地未消，同時(shí)對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期也不甚明朗，普遍奉行“加快銷售、減緩拿地、確保資金安全”的策略，拿地意愿不強(qiáng)。全國(guó)住宅用地市場(chǎng)成交形勢(shì)依舊慘淡，土地價(jià)格和溢價(jià)率也持續(xù)走低。

　　然而，市場(chǎng)最低點(diǎn)恰是抄底的最佳時(shí)機(jī)。4月，萬科今年首度拿地，耗資1.9億布局唐山；恒大在許昌、牡丹江等地購(gòu)地，精準(zhǔn)布局三線市場(chǎng)；招商地產(chǎn)自今年起每月出手，頻繁低價(jià)拿地。分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)持續(xù)低迷，中小企業(yè)此時(shí)無力也不敢拿地，而此時(shí)標(biāo)桿房企擁有銷售、融資等更多優(yōu)勢(shì)，有實(shí)力在土地市場(chǎng)低位時(shí)抄底。此輪調(diào)控將促成行業(yè)大洗牌，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。

　　住宅用地溢價(jià)率創(chuàng)歷史低位

　　2012年一季度，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)連續(xù)第二個(gè)季度同比、環(huán)比均下降。今年首季度，百城住宅用地樓面均價(jià)為1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28個(gè)城市住宅地價(jià)同比上升，49個(gè)城市下降其余23個(gè)城市2012或2011年一季度無成交。具體不同類型的城市，44個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市以下簡(jiǎn)稱“限購(gòu)城市”平均價(jià)格同比下降20.7%，而未限購(gòu)的56個(gè)城市以下簡(jiǎn)稱“非限購(gòu)城市”上漲6.8%。從價(jià)格漲跌幅來看，同比漲幅較大的主要是非限購(gòu)城市，如惠州、泉州等，降幅較大城市主要是華東和華南地區(qū)的限購(gòu)城市，如三亞、南京、上海等。

　　2012年一季度，百城住宅用地平均溢價(jià)率降至歷史低位，為1.9%，環(huán)比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點(diǎn)2.7%。相比去年一季度，僅10個(gè)城市溢價(jià)率上升，溢價(jià)率為0的城市增至35個(gè)，比去年一季度增加23個(gè)，增長(zhǎng)近2倍。具體到不同類型的城市，限購(gòu)城市平均下降22.9個(gè)百分點(diǎn)，非限購(gòu)城市平均下降16.8個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率較高的城市以中西部和珠三角的三線城市為主，如南昌、東莞、南寧等。溢價(jià)率同比下降較大的城市主要集中于長(zhǎng)三角和中西部地區(qū)，如鄭州、新鄉(xiāng)、揚(yáng)州等，而上升較大的10個(gè)城市主要位于環(huán)渤海和中西部地區(qū)，如南昌、柳州、廊坊等。

　　重點(diǎn)城市土地出讓金縮水近半

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游，土地市場(chǎng)今年以來一直呈現(xiàn)供需雙降的局面。土地賣不出高價(jià)，屢屢底價(jià)成交，政府寧可不推地，一季度重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量創(chuàng)下近5年來最低水平。

　　在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中，3月份全部用地供應(yīng)990公頃，環(huán)比下降25%，處于2008年以來的較低供應(yīng)水平。其中居住用地供應(yīng)量?jī)H為202公頃，依然處于歷史低位水平；商辦用地供應(yīng)143公頃，環(huán)比微增6%。

　　由于開發(fā)商購(gòu)地意愿低迷，一季度居住用地供應(yīng)量695公頃，同比下降35%，是近5年中同期最低供應(yīng)水平；商辦用地一季度供應(yīng)量354公頃，同比下降15%，在近5年中處于同期較高供應(yīng)水平。盡管相對(duì)于居住用地，一季度商辦用地供應(yīng)較為充足，然而商辦用地供應(yīng)依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前開發(fā)商購(gòu)地意愿低迷。

　　土地市場(chǎng)的低位運(yùn)行，令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水。在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中，一季度商辦用地出讓金同比大減52%，同時(shí)居住用地成交量亦持續(xù)低位，同比下降48%；導(dǎo)致13個(gè)城市全部用地出讓金僅887億元，同比大減47%，達(dá)到近五年中同期第二低位。

　　標(biāo)桿房企抄底布局二、三線城市

　　然而對(duì)于房企來說，低迷的土地市場(chǎng)正式抄底的最佳時(shí)機(jī)。由于中小房企資金實(shí)力較差，且對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的把握能力有限，在市場(chǎng)低迷時(shí)期往往不敢也無力拿地。但大型標(biāo)桿房企此時(shí)已嗅到入市時(shí)機(jī)，底價(jià)拿地，重點(diǎn)布局二、三線城市，以囤積后續(xù)發(fā)展動(dòng)力。

　　在蟄伏三個(gè)月后，4月6日，萬科2012年首度出手土地市場(chǎng)，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。這是萬科在唐山的第三個(gè)項(xiàng)目，由此實(shí)現(xiàn)了萬科在唐山東、西、南三個(gè)方位的全面布局。2012年整個(gè)一季度，萬科在土地市場(chǎng)均未出手，毫無斬獲；而去年同期，萬科在12個(gè)城市拿地19幅，規(guī)劃建筑面積高達(dá)548萬平方米，投入106億。對(duì)于萬科來說，2012年去存貨、少買地是安全過冬的企業(yè)策略，但土地作為必不可少的生產(chǎn)資料，仍必須適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　4月上旬，恒大在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲(chǔ)備三幅，占地面積近30萬平方米。在2012年前4個(gè)月，恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩⑷€城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備，共計(jì)16處地塊，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計(jì)60億元。恒大地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)太好，有意將一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，而趁土地市場(chǎng)低迷時(shí)期持續(xù)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊，契合并保障了恒大今年戰(zhàn)略的推進(jìn)。

　　招商地產(chǎn)今年也在大舉拿地。4月10日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購(gòu)入天津地塊的公告。至4月中旬，招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購(gòu)地的布局步伐，已在北京、天津以及貴州畢節(jié)三地新增土地儲(chǔ)備共計(jì)119萬平方米，規(guī)模超過去年同期的4倍，置地投入逾40億。2012年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實(shí)力，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)非常活躍，頻繁低價(jià)拿地，在全國(guó)范圍內(nèi)快速傳播著品牌影響力。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)來看，大多數(shù)中小房企的融資渠道相對(duì)艱難，而萬科、恒大等的龍頭企業(yè)在銷售、融資和貸款方面顯然更具優(yōu)勢(shì)。此輪調(diào)控將是行業(yè)洗牌的重大契機(jī)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高，優(yōu)勢(shì)資源逐漸向大型標(biāo)桿房企聚合。

來源：中國(guó)證券網(wǎng)

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