樓市滯銷窘境延續(xù)，48家上市房企存貨可賣四年半

樓市寒冬讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入“滯銷”的窘境，存貨激增、負(fù)債攀升、融資受限促使房企加速“降價(jià)跑量”。

　　據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至27日，按照申萬一級指數(shù)分類，滬深兩市已有52家A股房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào)，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長45.8%。以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.62年。

　　進(jìn)入2012年，房企爭相啟動大范圍降價(jià)促銷活動。業(yè)內(nèi)人士指出，今年“降價(jià)跑量”、快速周轉(zhuǎn)將是多數(shù)房企堅(jiān)定不移的策略，但由于房企整體的現(xiàn)金狀況正在好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)下降的空間不會太大。

　　存貨周轉(zhuǎn)延長9個(gè)月

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，48家A股上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)2233.95億元，同比增長26.4%；營業(yè)成本1286.34億元，同比增長22.2%；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。但由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。

　　按房企存貨和營業(yè)成本計(jì)算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個(gè)多月。

　　48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%；在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%。同期，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

　　對于市場走勢，萬科指出，公司重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢，繼2010年成交面積同比下降29.6%之后，2011年繼續(xù)下降19.2%。14個(gè)城市2011年第二、三、四季度的住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積相對第一季度分別增長77.5%、100.3%和86.4%，但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供應(yīng)增加而市場成交下滑，存貨規(guī)模持續(xù)上升，去存貨周期不斷延長。

　　招商地產(chǎn)的存貨壓力也不小。2011年末，公司存貨達(dá)514.4億元，同比增長33%。招商地產(chǎn)判斷，由于過去兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn)，商品住宅庫存積壓、供大于求的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

　　“降價(jià)跑量”將延續(xù)

　　從2011年三季度開始，為加快銷售，在一批有影響力的企業(yè)帶動下，打折促銷開始成為行業(yè)內(nèi)的普遍情況。各地房價(jià)上漲的趨勢受到遏制，房價(jià)松動和回落的城市數(shù)量日益增多。房企普遍認(rèn)為，未來一段時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境依然不容樂觀，降價(jià)跑量、快速周轉(zhuǎn)的市場策略將延續(xù)。

　　招商地產(chǎn)在年報(bào)中指出：提周轉(zhuǎn)、保進(jìn)度是公司能夠靈活應(yīng)對市場變化的前提。各項(xiàng)目必須踐行“時(shí)間就是金錢、效率就是生命”的理念，提高節(jié)點(diǎn)完成率，加速周轉(zhuǎn)；占用資源較多的大盤項(xiàng)目更要做好產(chǎn)品定位及分期統(tǒng)籌，加快建設(shè)開發(fā)速度，及早進(jìn)入銷售。

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