房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強出爐，行業(yè)分化進一步加劇

　　中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心昨日在北京聯(lián)合發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》。其中，萬科、恒大、萬達位居500強前三甲。而高周轉(zhuǎn)企業(yè)包攬了500強前五位。這意味著，在房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)、全國性布局的大型龍頭企業(yè)已贏得先機。

　　測評報告數(shù)據(jù)還顯示，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，同比增長4.9%；而2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強商品房銷售面積達2.19億平方米，同比增長26.9%，增幅較全國水平高出22個百分點，說明隨著市場調(diào)控和金融信貸的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻更高，行業(yè)集中度提高且分化日益加劇。

　　高周轉(zhuǎn)企業(yè)位包攬前五強

　　在2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力位列榜首，恒大地產(chǎn)和萬達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。

　　2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率令這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉(zhuǎn)企業(yè)包攬。

　　事實證明，從2011年的表現(xiàn)來看，高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。從測評榜單來看，領先企業(yè)基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價格，率先降價銷售。

　　此外，融創(chuàng)中國以193億的銷售金額、119萬平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一匹黑馬佳兆業(yè)集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創(chuàng)中國、榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)均有不同程度的上升，表現(xiàn)出良好的成長力。另一方面，綠城中國由于產(chǎn)品受調(diào)控政策影響較大，發(fā)展受限，由上年第7位下降至23位。

　　百強門檻提高 行業(yè)分化加劇

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化，房地市場進入調(diào)整期，在此環(huán)境下，全國市場銷售仍然保持了增長態(tài)勢。報告顯示，除了銷售面積逆市上漲，銷售金額方面，2011年全國商品房銷售額為5.91萬億元，同比增長12.1%，銷售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強企業(yè)銷售創(chuàng)下2.28萬億元的新高，同比增長32.3%，增長速度較全國高出20.2個百分點。

　　其中，根據(jù)《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2011年百強企業(yè)的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長12.44%，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元，可以看出百強企業(yè)銷售業(yè)績較上年穩(wěn)步提升，但企業(yè)間差距有所擴大。

　　測評結果還顯示，2011年百強房企銷售金額的中位數(shù)為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門檻起點顯著提高。整個行業(yè)的競爭進入百億競爭，更多企業(yè)達到百億銷售業(yè)績后，其中實力突出的企業(yè)正在向200億—500億的更高目標集結。銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業(yè)集中，這些企業(yè)的發(fā)展狀況極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)整體的競爭態(tài)勢。

　　從測評結果來看，盡管近年來我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度有所提升，但整體而言，我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中程度仍然相當?shù)停虼?，即使是處于領先地位的企業(yè)，就單個企業(yè)而言，對市場的影響程度仍然比較低。這也說明，在市場進入調(diào)整期時，任何不能及時適應環(huán)境變化的企業(yè)都有可能錯失發(fā)展機會。

　　庫存壓力倍增 盈利模式待改變

　　雖然500強企業(yè)在市場壓力不斷上升的產(chǎn)業(yè)背景下，銷售業(yè)績大幅領先于全國水平，但另一個無法忽視的問題是，2011年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一步攀升6.47個百分點，絕對值99.89億元亦位于歷史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進入去庫存時代成為不爭的事實。

　　存貨均值加速上升的同時，存貨周轉(zhuǎn)率放緩，存貨的消化速度下降，加上上一年房地產(chǎn)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來。過去十余年內(nèi)依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在常態(tài)化的行業(yè)調(diào)控下將會發(fā)生變化。

　　測評報告認為，房企盈利模式將逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價值維度，這種盈利模式的轉(zhuǎn)變實際上代表著行業(yè)整體的理性回歸。而房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，實質(zhì)上意味著房地產(chǎn)行業(yè)進入真正意義的企業(yè)競爭階段，因此，企業(yè)經(jīng)營、管理方面的競爭將日趨激烈，而這種精細化經(jīng)營管理的盈利模式將逐漸成為更多開發(fā)企業(yè)的選擇。（記者 朱楠）

來源：中國證券網(wǎng)-上海證券報

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