保障房大舉入市為樓市調(diào)控提供空間

　　近日住建部發(fā)布消息稱，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，已經(jīng)實現(xiàn)年初既定的目標(biāo)任務(wù)。按照開工周期，明年將有部分保障房大規(guī)模入市。目前樓市調(diào)控進(jìn)入一個關(guān)鍵時期，在買賣雙方步入深度博弈之際，保障房大舉建設(shè)入市的消息不僅振奮人心，其作為“有形之手”的調(diào)控作用也將由此前的制度設(shè)計真正逐步發(fā)揮，為樓市調(diào)整提供了空間。

　　業(yè)界人士分析認(rèn)為，保障性住房首先能夠分流囿積在市場中的剛性需求，促使供需形勢逆轉(zhuǎn)，從而促成房價的合理回調(diào)。過去需求過度集中于商品房市場，不少投資者信奉囤房后不愁無人接盤。而保障房入市在解決了部分人群暫時的居住需求后，購房者能夠有更大的空間和時間等待房價回調(diào)，整個樓市也可以承受較長時間和較大幅度的調(diào)整。

　　據(jù)了解，各地保障房建設(shè)中以公租房和廉租房為主。以北京為例，截至10月底已新開工建設(shè)、收購各類保障性住房22.4萬套，竣工8.3萬套，5萬戶家庭已實現(xiàn)配租配售。而按照年初的計劃，公租房比例占60%以上。短期來看，公租房的建設(shè)將對不斷積攢中的剛性需求進(jìn)行有效疏導(dǎo)，同時引導(dǎo)市場預(yù)期，防止購房需求出現(xiàn)集中性爆發(fā)。在以往調(diào)控中，一旦房價出現(xiàn)短暫下降購房者就扎堆入市，結(jié)果房價陷入了屢調(diào)屢漲的怪圈。部分居住需求被分流后，反彈的力量就會減弱，從而鞏固調(diào)控成果，也可加大房價回調(diào)的空間。

　　長遠(yuǎn)來看，保障性住房是一種重要的公共資源，整個“十二五”期間全國將建設(shè)3600萬套保障房。政府手里掌握著大量保障房資源，意味著有足夠的砝碼對商品房市場進(jìn)行調(diào)控，防止因市場調(diào)整時間過長對居民的居住產(chǎn)生影響。我們看到，樓市里積累了許多非理性情緒，表現(xiàn)在投資炒房、住房作為實物資產(chǎn)抗通脹保值、房價只漲不跌等觀念，這在二三線城市還廣泛存在。這種市場環(huán)境中，高收入群體會不斷占有住房資源，他們的購買力很容易把低收入群體擠出市場。因此，保障性住房是解決市場配置資源不公平、不平均現(xiàn)象的重要制度設(shè)計，這只“有形之手”正成為政府調(diào)控樓市越來越倚重的杠桿。

　　近日住建部部長姜偉新表示，“十二五”期間保障性住房將逐漸由以實物保障為主轉(zhuǎn)為以貨幣補(bǔ)貼為主。業(yè)界普遍認(rèn)為，當(dāng)前保障房建設(shè)分配仍然處于探索階段，目標(biāo)在于解決夾心層的暫時居住問題，改善“鼠族”、“蟻?zhàn)濉钡木幼l件。夾心層的出現(xiàn)既是因為房價與需求群體錯位，也是因為人口的流動性加大，因此，保障房的需求人群多而且構(gòu)成復(fù)雜。在城鎮(zhèn)化大潮中，外來務(wù)工人員、本地的低收入人群以及剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，構(gòu)成了保障房的主要需求群體，以實物配租可以減少尋租和不公平現(xiàn)象，最大限度發(fā)揮保障房的保障功能。

　　但是資源畢竟有限，保障房作為一種儲備，當(dāng)大部分人群需求滿足后，在輪換過程中逐步過渡到貨幣補(bǔ)貼，可以有效解決部分人群對保障房資源的過度占用問題。發(fā)揮好輪換和調(diào)劑機(jī)制也有利于建立動態(tài)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制。比如，經(jīng)濟(jì)適用房作為最早的保障房形式存在著較大的弊端，在分配過程中往往被用作牟利工具而被廣泛質(zhì)疑，目前一些城市對于經(jīng)濟(jì)適用房改為實行貨幣補(bǔ)貼。此外，采用貨幣補(bǔ)貼可以解決保障房的成本回收以及維修問題，保障房建設(shè)中地方政府投入了大量財政資金，銀行貸款和開發(fā)商又是逐利的，由于利潤微薄，此前某些地區(qū)的開發(fā)商積極性不高，一度出現(xiàn)建房進(jìn)度慢和住房質(zhì)量不高的狀況。以貨幣補(bǔ)貼這種相對市場化的方式分配，有利于保障房機(jī)制的長期可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　樓市承載著配置住房這一基本居住資源的功能，但因為發(fā)展中投資泡沫積攢過多，市場失去了自我調(diào)整的節(jié)奏，商品房市場在細(xì)分市場、覆蓋各類需求人群上有所欠缺，保障房建設(shè)旨在形成一個對各類需求層次全覆蓋的雙軌制住房供應(yīng)體系。因此，為更好地發(fā)揮樓市配置資源的作用，一方面要把房價拉回到合理的水平，另一方面保障性住房在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的地位必須突出。

　　有專家建議，在政府主導(dǎo)下，保障房建設(shè)帶來一種新的房地產(chǎn)投融資模式，目前各地運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。如何應(yīng)用和管理，成為地方政府下一步著力的方向，在積極創(chuàng)造就業(yè)崗位以及鼓勵創(chuàng)業(yè)的政策背景下，居民的收入水平是變動的，保障性住房應(yīng)在建設(shè)、入市、退出機(jī)制等方面全面作出制度建設(shè)和規(guī)劃。

來源：金融時報

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