降價潮蔓延，以價換量成為樓市“主流”走勢

繼在一線城市打出降價旗號以后，近日萬科、中海等龍頭房企又在杭州、南京等二線城市高調(diào)促銷。而據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與上月相比，10月份70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個。在行業(yè)龍頭的示范效應下，越來越多的開發(fā)商加入降價促銷的行列，以價換量儼然成為樓市的“主流”走勢。

　　業(yè)界人士分析，盡管許多城市樓盤的折扣和議價空間都有所增加，但是仍然與購房者的心理預期價位存在差距。價格回落僅僅是調(diào)控取得的初步效果，讓房價與購買力契合才是調(diào)控的最終目的。

　　我們看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供應量大量積壓，供需形勢正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，樓市緩慢向買方市場過渡。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達到1.22萬億元，同比增長了37.99%。隨著存貨逐漸積壓，銷售回款困難對房地產(chǎn)這一典型的資金密集型行業(yè)的掣肘作用逐漸顯現(xiàn)。

　　在銀行貸款、資本市場、信托等融資渠道被全面限制的情況下，萬通、上實發(fā)展等房企試圖通過私募股權(quán)來曲線融資。但業(yè)界專家提醒，如果銷售不能回暖，僅靠外部融資難以本質(zhì)上解決開發(fā)商的現(xiàn)金流問題。開發(fā)商應避免走進這樣的誤區(qū)，就是單純依靠外部融資來支撐脆弱的資金鏈，而把降價視作洪水猛獸?；鼗\資金的根本途徑還得通過銷售，實力強的開發(fā)商應嘗試在新的市場環(huán)境下打開銷路。

　　這是因為，在各地嚴格執(zhí)行限購令的前提下，樓市已經(jīng)沒有了投資者的空間，而剛性需求的購買力相對有限，都有一個預期的心理價位。這個心理價位是與購房者的收入水平和支付能力相對應的。房價只有降到這個心理價位以下，才會有大量剛性需求集中入市，這是成交能夠反彈的唯一條件。

　　眾所周知，剛性需求只能支撐起房價的合理價位，投資性需求支撐的則是房價里的泡沫部分。購房者深度觀望表明一線城市房價回調(diào)的預期已基本確立，只有部分迫切購房的剛性需求才會在目前這一時點入市，換言之，就是畸高的房價已經(jīng)失去了投資泡沫的支撐。

　　龍頭開發(fā)商花樣頻出的促銷策略也表明，爭搶客戶的時代已經(jīng)到來。隨著投資者被擠出市場，有效需求大為減少，住房投資的盛宴已經(jīng)結(jié)束，在盛宴中曾賺得盆滿缽滿的開發(fā)商們必須適應新環(huán)境才能生存，堅持不降價的開發(fā)商或者樓盤可能最終房價大幅跳水才能獲得購房者的認可，比如北京通州的京貿(mào)國際城，眼下降價幅度最大的多是此前定價泡沫較大的高價樓盤。

　　房價回調(diào)一方面反映在老樓盤的不斷調(diào)價上，另一方面也影響著新盤的定價。據(jù)了解，目前一線城市的新開樓盤大多定位中低端客戶。不過，盡管開發(fā)商促銷力度越來越大，跳水樓盤此起彼伏，但購房者的觀望情緒空前堅定，成交量仍未明顯回暖。而土地市場頻頻流拍、底價成交，也已釋放出樓市已經(jīng)“入冬”的信號。

　　不僅如此，不少開發(fā)商手里仍儲備著大量土地。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地中住宅用地35.5萬公頃。用地供應將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為住房供應，同時二手房市場上投資客拋房形成的潛在供應也將浮出水面，開發(fā)商面臨的銷售壓力仍將繼續(xù)加大。

　　業(yè)界普遍認為，在樓市去庫存化過程中，購房者的話語權(quán)將會逐漸增加，銷售信息的透明性也讓購房者對房價走勢有了理性的判斷，理性的住房消費觀念正在培育中，剛性需求很難再出現(xiàn)爆發(fā)式的集中入市。在房價回調(diào)難以逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實形勢下，以價換量將被越來越多的開發(fā)商所接受。

　　事實上，在這輪樓市調(diào)控中，不僅供需格局被打破，需求中投資者被剔除，供給中增加了保障性住房這一平衡市場的主要品種。房企的開發(fā)模式也發(fā)生了改變，以往依靠預售款、貸款等資金杠桿滾動開發(fā)的模式難以為繼，依靠土地和住房升值賺取超額利潤的空間也不復存在，“現(xiàn)金為王”成了開發(fā)商未來的生存法則。

　　但隨著樓市調(diào)整風險顯現(xiàn)，大量資金正撤離房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投其它行業(yè)，樓市的資金聚集效應也將減弱，一些資質(zhì)不高、實力不強的開發(fā)商難免會在大浪滔滔的市場競爭中泥沙俱下，從而迎來一次全面的真正意義上的調(diào)整。盡管長時間的調(diào)整會帶來陣痛，卻是我國樓市健康穩(wěn)健發(fā)展繞不過去的必由之路。（李文龍）

來源：金融時報

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀