10月房地產(chǎn)市場表現(xiàn)呈斷崖式，行業(yè)洗牌來臨

　　編者按 近來，正當(dāng)不少人對房價跌與不跌尚迷惑不解的時候，房地產(chǎn)商已悄然陷入窘境，樓市打折潮從南到北迅速蔓延。這些情況是否表明房地產(chǎn)行業(yè)不景氣抑或泡沫開始破裂？記者對此進(jìn)行了深度調(diào)查。

　　昔日風(fēng)光無限的房地產(chǎn)企業(yè)，近來紛紛深陷窘境，提前感受寒冬。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入“賣身”行列。在北京、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗。其中，僅在重慶一地，掛牌等待買家的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目就有559個，掛牌總金額高達(dá)64億元。

　　在過去一些年，房地產(chǎn)投資不斷升溫，房價也如同坐火箭一般地上躥。以鄂爾多斯為例，2005年時房地產(chǎn)的均價在每平方米1000元左右，2006年時漲至1500元，到2007年時均價已達(dá)到5000多元。2009年，房價再次大幅度上漲，達(dá)到7000元至8000元左右。2010年，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價甚至達(dá)到每平方米2萬至3萬元。但進(jìn)入2011年以來，鄂爾多斯的房地產(chǎn)陷入滯銷狀態(tài)。為打破僵局，眾多房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)，一家開發(fā)商甚至請了4個銷售代理公司，包下多家酒店，樓盤每星期都有宴會或者其他形式的活動，邀請消費(fèi)者參加。此外，公司不惜血本在各大媒體投放廣告。即使這樣，銷售業(yè)績依然不理想。

　　嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)迫使房地產(chǎn)企業(yè)突圍求生，紛紛開始降價促銷，加速回籠資金。在上海，越來越多的房企投身降價大潮，其中不乏綠地、中海等大型房企，降價幅度更擴(kuò)大至20%至40%。此外，北京、深圳、廣州等重點(diǎn)城市降價促銷樓盤近期也開始增多。中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，眼下杭州主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。在成都、南京等二線城市，新開樓盤成交價格也出現(xiàn)了下跌趨勢。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，10月份的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)幾乎是“斷崖式”的，第一周打九折，第二周出現(xiàn)八五折，第三周已是八折以下，這種明顯降價的趨勢難得一見。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與調(diào)整階段。而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對策略則可能是：短期內(nèi)參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價；中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。

　　為了規(guī)避風(fēng)險，一些先知先覺的房地產(chǎn)企業(yè)早就開始轉(zhuǎn)行轉(zhuǎn)型，除了轉(zhuǎn)行餐飲、養(yǎng)殖業(yè)外，最多的是“挖礦”。

　　以北京華業(yè)地產(chǎn)為例，今年初就陸續(xù)成立了幾家礦業(yè)子公司，近幾個月又先后投入巨資收購了陜西、新疆等地的稀有礦產(chǎn)資源。華業(yè)涉礦并非孤例，據(jù)了解，僅在上市企業(yè)中，今年以來已有數(shù)十家房企悄然進(jìn)軍礦產(chǎn)，總投資超過29億元，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等。

　　實(shí)際上，比房地產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)更早更快的是機(jī)構(gòu)投資者和散戶。在滬深兩市，房地產(chǎn)股板塊早就是一片蕭瑟了。最具代表性的是“招萬金”連續(xù)大跌，招商地產(chǎn)的股價已從100多元跌到10多元錢，萬科則由40多元跌至個位數(shù)。金融街前幾年股價最高點(diǎn)是45.18元，如今一直在6元附近長期徘徊。地產(chǎn)股一跌再跌，反映了未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣以及房地產(chǎn)企業(yè)收益大幅下滑的趨勢。

　　由房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲過快形成的泡沫，必將造成嚴(yán)重危害。況且，泡沫越大則危害越大，其影響越是廣泛。這在國際上早有先例。

　　先看美國，上世紀(jì)20年代中期，美國佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。1923年至1926年間，佛羅里達(dá)的房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。1925年時，僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司、2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但在1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺，或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而引發(fā)了華爾街股市的崩潰。

　　再看日本，1986年至1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多人紛紛拿出積蓄炒房地產(chǎn)。到1989年，國土面積僅相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。1991年后，房地產(chǎn)價格暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。受此影響，日本陷入了長期的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷。許多房地產(chǎn)商和建筑公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資嚴(yán)重失敗，無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產(chǎn)，金融體系發(fā)生劇烈動蕩，許多日本居民成為千萬“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長期背上嚴(yán)重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長的時間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)，可謂付出了極其沉痛的代價。

　　值得慶幸的是，針對我國房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲過快的情況，中央及早采取了調(diào)控措施，最近又強(qiáng)調(diào)，要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。另外，為了防止房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟(jì)增長和改善民生造成影響，中央又不斷加大保障房建設(shè)力度。雙管齊下，房地產(chǎn)業(yè)可望走上健康發(fā)展軌道。（趙登華 歐陽優(yōu)）

來源：經(jīng)濟(jì)日報

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